法院执行难问题解析/楼杰科

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 14:55:45   浏览:8547   来源:法律资料网
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法院执行难问题解析

楼杰科


“有法可依,有法必依,执法必严,违法必究。”这是依法治国国策的简练概括,也是我们国家在法制建设中所一贯遵循的既定方针。从立法的角度而言,就是“有法可依”,也就是说必须有一个健全的法律制度,它能囊括现实社会的诸多问题,明确的规定出调整的方法,更重要的是能实际应用法律来调整社会关系。“有法必依,执法必严,违法必究”是从司法和执法的角度而言的,有一个健全的法律制度并不是最终目的,重要的是能够切实的贯彻实施。法律必须被遵守,必须被执行,违法者必定受到法律的制裁。
所以,建设法治国家必定不可偏废司法,相反,司法是十分重要的。因为它直接关涉到国家、社会、个人的利益。从根本上讲,是司法在调整着整个社会的法律关系。而司法最主要的主体是法院,法院的司法是司法制度的核心。法院司法的最后阶段是执行(当然这不是必经阶段),只有把好这道关卡司法才算完成。但它的现实状况就如一句古诗“蜀道难,难以上青天。”那么,执行到底有多难,为什么会那么难以及如何解决这个难题呢?下面就是笔者的一些浅薄之见。

1、从数字看执行难:
杭州市某一行政区的基层法院每年受理的各类案件大约是4000件左右,其中大约有1000件左右的案子会申请执行,大约占25%。而在这25%的执行案子中大约有85%可以实际执行。也就是说大约有675件申请执行的案子可以执行。这包括职权终结和中止的案子。而在所有可执行的案子中又有50%——60%的案子能够按照法律文书所确定的义务完全履行。这样一折算,实际可以保障申请人合法利益的也只有375——405件案子。从申请执行的1000件案子到实际完全履行的375——405件,这一变化已经很清楚的说明了执行是不容易的。
2、从执行方式看执行难:
案件审理完毕,那些支持原告诉讼请求的裁判,必须依法履行,其中有自行履行,和解履行和申请执行的。申请执行是指被告在裁判确定的时间内未依法履行裁判所确定的义务,也未与原告达成和解的情况下,原告依法在一定的时效内向原受理案件的法院提出申请,要求法院保护其合法的请求。法院的执行不是一帆风顺的,常常遇到麻烦。为了保障执行能够继续进行法院就不得不采取一些强制措施,如拘留、查封、扣押、冻结财产,强制拆迁等,这在执行中是经常使用的方法。因为一般情况下,被执行人是不会主动履行的,只有在强制措施面前,他们才会软下来,履行或部分履行。因此在很多执行案子中都会使用强制措施。
3、从执行所受的干预看执行难:
执行多少带点危险,执行人员会遇到许多危及人身安全的情况。暴力抗法是其中之一,虽然不多,但也时有发生。有些被执行人由于不愿履行义务,特别当执行人员要对他(她)采取强制措施时,他(她)更以暴力反抗。殴打执法人员,煽动围观群众围攻执行员。像辱骂或逃跑已经是最低程度的表现了。暴力抗法在农村就比较容易且较多的发生,而城市里相对少。行政干预也影响着执行,阻碍着执行的顺利进行。虽然行政干预不是经常发生,并且一般局限于涉及国有企业经济纠纷的案件,但是这样做的后果是损害了司法独立,给执行人员的执行造成相当大的困难。行政干预一般不顾及当事人的合法利益,而只顾问题简单的解决,实际是留下了后患,使问题越积越大。异地执行对执行人员来说是不太情愿的,因为他们有可能面对更大的困难:地方保护主义的干预。地方保护主义有可能酿成更大的暴力抗法,或者行政干预。有的虽然只是采取不合作的方式,如拘留、冻结、查封财产时,协助单位采取不合作,告之被执行人,拖延时间等等,但这些都会妨碍执行工作的顺利展开。结果有可能是案件无法执行或执行不完全。
4、从执行员看执行难:
事情是人所为的,执行案子需要由执行员来执行。执行员的个人素质就影响着案件执行成功的机率。一个人品质的好坏决定着人的一生,品质高的执行员办事大公无私,不畏权贵,以人们的利益为重,因此他(她)会想尽办法做好自己的工作,做到公平,公正。同时一个办案讲究方法,有较强职业素质执行员的更容易完成任务。而相反的是那些懒散的执行员,只为求的一份工资,过一天算一天。他们并不顾及公民的合法权益,在他们手上的案子一般是无法完成的。更可恶的,是某些人可能徇私枉法,出现司法腐败。可气的是,我国的法律制度并不健全,尤其是在约束司法人员方面的制度,尤其薄弱,使他们有机可趁。常常在权限范围内做些损害当事人的利益。尤其是在有人说情的情况下,更是如此。因此,执行也只流于形式而已。
5、从案件类型看执行难:
执行庭一般受理民事执行案件、经济执行案件、某些行政执行案件以及刑事附带民事的执行案件。民事的如扶养费或抚养费的给付,经济的如银行借款的偿还,行政的如拆迁,刑事附带民事的如人身赔偿等。在诸如这些案件中不是所有的案件执行都困难,不是说所有案子的执行难度都是一样的。显然,案子的执行是有难有易的,难是有不同层次的,易也一样。那些强制拆迁和给付抚养费、扶养费大案子较容易。很明显,干预多的案子,执行一般是相当困难的。涉及到给付数额较大的案子,执行也很困难,因为一般被执行人都无法履行,而不是不想履行。这样的案子一般只能终结或中止。一般而言,由易如难的顺序是民事、刑事附带民事、经济、行政。当然这也不是绝对的,依不同的情况是有所不同的。
以上初步说明了法院执行难的具体表现,究其原因,大致有以下几点:
1、执行难突出的表现是各种因素的干预。如前指出的暴力抗法、行政干预以及地方保护主义。暴力抗法是最直接的,其中的原因是多方面的。如有的是被执行人因素造成,出于无知、好胜、不服、气愤等等,有的是由于执行员的态度不好引起不必要的纷争,有的是法律文书的客观性和公正性本身存有问题。关于行政干预,一般发生在重大经济纠纷中,并且纠纷双方大多是国有企业。领导干部往往借着“三个有利于”直接用行政命令来处理问题。而地方保护主义则利用狭隘的地方观念处处设置障碍,制造麻烦。这三方面是执行难的主要原因。
2、 法律制度的不健全。中国几十年的法制建设可说成绩显著,硕果累累,已经初步的建立了法律体系。宪法、刑法、民法、刑事诉讼法、民事诉讼法以及各个行政法律、法规、地方性法规制定了不少,这是与当初的法盲国家相比。但这与发达国家的法律制度以及跟法治国理想相差甚远。并且即使已经制定的诸多法律中也存在许多问题。我们仅仅将法律看作为一种实用性工具,并且中国现阶段的问题需要拿出办法解决,因此立法往往注重实用性,而问题的解决不是一个“实用”就能足够的。法律的基本理念在我国的法律制度以及相关制度中的体现还很差。
3、 法治意识的淡薄。依法治国已经高唱了好多年,但政府的,民众的法治观念并不强。相反,政府处理问题依旧是老的行政模式,司法并没有独立,往往受到行政权的干涉,支配。只是这种干涉、支配有所收敛罢了。而民众对法治,尤其是对法律的了解又少的可怜。并且在固有的息事宁人的观念下,不敢对错误的法律以及司法行为提出疑义,即使提出也用不恰当的方法,前面提到的暴力抗法就是其中之一。可喜的是,这种状况正在慢慢改变。
4、 法官选拔制度的落后。前面提到执行员的个人素质是十分重要的,那么如何选拔执行员也就很重要了。首先执行员的道德素质应该是“良”的。没有这一基本条件何谈公正。其次执行员的专业素质应该是“优”的。没有这一前提何谈准确。而这两方面却做的最差。法官的专业素质低这是众所周知的,一个基层法院有几个本科生已经是不错了。大多是些退伍军人,甚至于文盲都可以做法院院长。而现在很多的法律专业的本科生却无法进法院。
5、说情风很甚。生活在这个大千世界,并不是容易的。尤其在中国这个有古老“人情风俗”的国家,碍于面子,有很多事,人们都无法回避。因为有朝一日,自己也有可能要人家帮忙,或者趁机捞点好处也未偿不可。法官吃的是皇粮,反正不会有所损失。有些法官就会在权限范围内谋私,更有甚者枉法。
6、审判和执行脱节。审判和执行都是诉讼程序的一部分,所以它们应该保持一致。而事实上在一些情况下,很多的裁判本身就无法执行。因此使裁判只在形式上有意义而失去了实际性。这样的结果更使当事人无法接受,从而加大了执行的难度。
经过对以上原因的分析,笔者提出下面一些设想:
1、建立健全的法律制度。依法治国当然应该有法可依。就执行而言,首先应该有完备的执行程序,如从申请执行、受理到执行完毕都必须有一定的手续,而这些手续都应该有据可查。什么样的案子可以受理,以及一般的执行方式都应该有明确的规定。同时一般的实体法应该平衡效率和公平。不能只注重法律的实用性。
2、司法必须独立。一个法治国家必然是一个司法独立的国家。司法不受任何个人、集体、特别是行政部门的干预。尤其我们国家现在倡导“依法治国”更应把司法放在一个独立的位置,否则“依法治国”就是一句空话。而现在我们所谓的行政干预就是因为行政权力过于集中。并且在经济上法院受制于行政部门。
3、加大宣传力度,教育民众。“依法治国”一方面是国家严格的执行法律,另一方面,也是更重要的,是广大的民众能够自觉的守法。这就需要广大的人民群众知法、懂法。就现今中国的状况而言,老百姓的文化程度相对较差,这在很大程度上妨碍了法律的实施。大多数的纠纷其实是由于当事人法律知识的缺乏造成的。因此,国家应该在提高民众的文化素质的同时,加大法制宣传的力度。
4、改革法官的选拔制度。现行的法官选拔制度严重的束缚了一大批有较高素质的法律专业人士,却造就了一些非法律人士的法律化。这些执法者把学法和执法同步进行。且法官考试制度只是一种形式,没有多大的实际意义。而我国的律师考试制度相对就好。所以可以参照律师考试制度,在全国范围内公开选拔。通过考试的,依就近原则和择优原则录取。
5、司法监督应该得到加强。司法腐败也是执行难的一大原因,要改变执行难的现状就应该杜绝司法腐败。司法监督是对付司法腐败的最好办法。在制度上,应该有一套执行员的职业操守守则。在职权上,应该有相应的权力机关牵制,如人大监督。在舆论上,有媒体以及群众监督。而对于那些举报的,重要的是把处理情况反馈举报人,这样有助于更好的实施舆论监督。
无论在司法领域还是在学术界,大多忽视执行的作用。但是执行又具有那么客观的重要性,使我们不应该忽视它。要求和现实的反差让我们更加的认识到应该加大执行阶段的理论研究以及实践操作经验的总结。


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铁路运输危险货物采用集装箱的规定

铁道部


铁路运输危险货物采用集装箱的规定
1995年4月24日,铁道部

目前铁路运输的危险货物共九大类23项,近10000个品名。年运量约9000万t,其中整车运输占8200万t左右。除站内运量2350万t外(整车为1550万t,零担为800万t),其余均在企业专用线办理。长期以来,由于管理上因循传统的管理模式,加上设备大多不具备办理危险货物运输的条件,所以危险货物运输安全隐患严重。主要表现在:办理地点和仓库不符合要求。设备陈旧;无消防设施;装卸机具简陋;作业方式落后;车辆洗刷除污及工业垃圾得不到妥善处理等。这些问题如不采取措施予以解决,运输安全难以保障。
国外铁路运输经验表明:危险货物采用集装箱运输可以大大提高工作效率;改善工作条件;加快货物接取送达;减少作业环节,更主要是可以提高危险货物运输安全的整体管理水平。根据国外的成功经验,结合我国目前的实际状况,必须对现有危险货物运输传统模式进行改革,才能改变我国铁路危险货物运输的落后面貌,适应国民经济发展和改革开放的要求。
为此,铁道部研究决定,今后将大力发展危险货物集装箱运输。现将该项工作的实施意见通知如下,请遵照执行。
一、对现有危险货物办理站状况进行深入调查,在地方政府的支持下,对不具备条件的车站,实行“关、停、并、转”,逐步转成危险货物集装箱办理站。目前还1727个危险货物办理站,占全路营业站的34%。下一步将继续做好这项工作,初步安排1995年年底前再关闭877个危险货物办理站,占现有站数的51%。计划年底只保留850个危险货物办理站,仅占全部营业站的17%。争取2000年,只保留600个危险货物办理站,并使这些站的95%以上实现集装箱运输。
二、研究确定危险货物集装箱办理站的设置地点,在充分利用现有设备和合理布局的基础上,今年争取30%的集装箱办理站开办此项工作(开办站另行公布)。力争2000年达到95%左右的集装箱办理站(不适合办理的除外)可以运输危险货物。
三、公布一些危险货物品名开展集装箱运输(品名另行公布)。
1.选一部分危险性较小的货物品名,纳入通用集装箱运输,这些货物掏箱后基本不用洗刷除污。
2.对用铁路运输危险货物,掏箱后必须洗刷的集装箱,回送原发站由原托运人负责洗刷。对无洗刷能力的托运单位,规定其必须配备企业自备集装箱。铁路可以出租一定数量的集装箱有偿提供使用。
3.对性质特殊的危险货物,将使用特种结构和性能的集装箱运输。
四、各铁路局(包括广铁集团公司,下同)应与地方政府和企业共同研究,尽快完善危险货物集装箱运输的配套设施。大力发展专用线危险货物集装箱“门到门”运输。
为了2000年达到95%以上的危险货物实现集装箱运输,铁道部将做出发展规划并制定《铁路危险货物集装箱运输组织管理办法》等有关规定,同时要对相关的规章进行修改。各铁路局要按照此文件的精神和规定,根据本局实际情况,本着改革和开拓精神,立即研究贯彻落实的实施方案,扎扎实实的做好这项工作。


长沙市人民政府关于印发《长沙市国有土地有偿使用规定》的通知

湖南省长沙市人民政府


长沙市人民政府关于印发《长沙市国有土地有偿使用规定》的通知

长政发〔2006〕19号

各区、县(市)人民政府,市直机关各单位:
现将《长沙市国有土地有偿使用规定》印发给你们,请遵照执行。

            长沙市人民政府
              二○○六年六月十三日


长沙市国有土地有偿使用规定
                   
为规范国有土地有偿使用管理,建立适应社会主义市场经济的土地市场,根据《中华人民共和国土地管理法》等的规定,制订本规定。
  一、本规定适用于长沙市行政区域内国有土地使用权出让、租赁(包括政府租让和土地使用权者出租)、作价出资或入股、转让(包括出售、交换、赠与)、抵押等有偿使用行为。
  二、国有土地有偿使用管理工作由市、县(市)国土资源行政主管部门负责。
  三、严格依法供应国有建设用地,推进国有建设用地的集约高效利用。制定并执行经营性等用地的年度出让土地使用权总面积计划。
  四、新增建设用地、城市规划区内可以置换统一开发或者其他可以调整使用的存量建设用地,应当纳入市、县(市)政府统一收购储备范围。
  市、县(市)人民政府国土资源行政主管部门建立土地收购储备制度。市、县(市)财政每年应当拨付部分国有土地有偿使用收入列入土地收购储备专项资金。土地收购储备与土地统征开发实行地块预(概)决算制,由市、县(市)国土资源行政主管部门会同同级财政、物价等部门审核,报市、县(市)人民政府批准执行。
  五、国有建设用地的供应,除法律、法规及国家《划拨用地目录》规定可使用划拨土地使用权外,一律实行有偿使用。商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地必须采取招标、拍卖、挂牌方式出让。经营性基础设施用地逐步实行有偿使用。工业项目用地也应逐步实行招标拍卖挂牌方式出让。经营性房地产开发不得采取租赁、作价出资或入股方式供应土地。
  六、有计划地安排土地供给市、县(市)人民政府确定的统建机构用于统建廉租、微利住宅(经济适用房)。合理布局建设,确定住宅户限建筑面积,明确廉租条件,确保住房困难家庭改善居住环境。
  七、土地使用权出让年限在有关法规规定的不同用途的最高使用年限内确定。同一地块内有不同用途建筑物的,按不同用途建筑物的分摊土地面积在不同用途最高使用年限内分别确定使用年限。凡合作、合营土地使用权,其依法签订的合作、合营协议年限须与出让年限保持一致。
  八、土地按使用性质划分为3大类(见附件3),商业、住宅、工业各用途划分为6级;地区、区域、地块的等级根据城市建设和经济、社会发展情况,适时调整公布。
  九、政府招标、拍卖、挂牌出让的土地使用权,由国土资源行政主管部门组织进行标定地价测算,编制土地使用权出让方案,并随土地供应方案报市人民政府审批。协议出让的工业项目等用地的最低限价不得低于标定地价的80%,招标、拍卖、挂牌出让的最低限价不得低于经审核确定的标定地价的100%。
  十、出让国有土地使用权的标定地价和土地纯出让金(土地纯收益,下同)标准按附件1和地价测算规范进行测算,并以此作为有关价格的依据。
  采取国有土地使用权租赁方式的,由市、县(市)国土资源行政主管部门与承租人(即使用权人)签订国有土地使用权租赁合同,由承租人按年缴纳土地租金,土地租金按附件1土地纯出让金的标准计算。
  十一、政府鼓励绿化、交通、社会公益服务设施建设。有下列情形的,按以下规定执行:
  (一)12米及以上的城市道路(不含小区内道路)路幅用地,不计征土地纯出让金。
  (二)各项建设用地中列入城市公共敞开式绿地的用地,作为划拨地保留,列入扣除面积范畴,不计征土地纯出让金。
  (三)各项建设用地中提供1000平方米以上开敞空间,用于广场、公共休闲活动空间的用地,作为划拨地保留,列入扣除面积范畴,不计征土地纯出让金。
  (四)出让地的地下和半地下空间用作停车场的,按底层建筑占地面积依附件1标准的50%计征土地纯出让金。地面架空层部分的建筑面积用作绿化的,不计算建筑容积率,不计征土地纯出让金。
  十二、政府依法收购划拨土地使用权的,按照宗地土地登记用途进行标定地价测算,减除土地纯出让金(纯收益)后,经市土地储备委员会审查作为确定宗地收购价格的依据。
  十三、依法应当实行有偿使用的原划拨土地使用权,可以申办土地使用权出让;不申办出让手续的,应当办理租赁手续或按附件1基准地价标准的2.5%按年缴纳划拨土地收益金。
  十四、已抵押的划拨土地使用权,经依法拍卖的,应当从拍卖所得的价款中按附件1标准缴纳应交的土地纯出让金等有关税费后,抵押权人方可优先受偿。
  十五、已购使用划拨土地使用权的公有住房和经济适用住房上市出售时由出售方按有关规定缴纳土地纯收益。
  十六、以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照法律规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按附件1土地纯出让金标准的30%缴纳划拨土地使用权转让收益金。
  十七、新增建设用地中,土地使用者依法可以申请使用划拨等土地使用权的,应按附件1的标定地价的80%缴纳土地成本费用。
  十八、旧城区改造范围内私房用地不办理土地出让手续,其划拨土地使用权改为经营性用地的,按改变用途依附件1基准地价标准的2.5%按年度缴纳划拨土地收益金。
  十九、按法律规定可以使用划拨土地的土地使用者,将其划拨地连同地上建筑物和其他附着物改变用途自行经营的,按其改变用途,依附件1基准地价标准的2.5%按年度缴纳划拨土地收益金。
  二十、将划拨土地使用权或连同地上建筑物或其他附着物出租的,由出租人按附件1基准地价标准的2.5%按年度缴纳出租土地收益金,但二层以上按建筑面积的50%计算(私房住宅减半,房改出售的公有住宅和拆迁安置房计征时另行通知)。
  二十一、出让土地使用权必须具有规划部门提出的规划设计条件及附图。规划设计条件及附图不得擅自变更。
  出让土地使用权需要改变《国有土地使用权出让合同》约定的土地利用条件(指土地使用权面积、用途、容积率、出让年限等),应依法报经原批准出让机关批准,重新签订《国有土地使用权出让合同》,并按规定补交土地地价差价。
  规划用途、容积率等的调整需首先报规划等部门审批,取得规划等部门审批文件后方可办理用地手续。属非经营性用地改变为经营性用地的,应依法办理招标拍卖挂牌出让手续。
  通过招标、拍卖、挂牌方式出让的土地使用权,因规划技术等原因需要增加容积率,允许在原容积率基础上上浮不超过10%(含10%)的幅度内调整增加,补交土地地价差价。
  经批准修改出让条件的(含出让地转让、挂牌转让一并修改出让条件的)应按现时地价标准补交修改前后一定比例的标定地价差额。具体办法由长沙市国土资源局按照《长沙市国有土地有偿收入财务管理办法》规定,制定具体的测算规程实施。
  已出让的国有土地使用权未经原批准出让机关批准,擅自改变用途和《国有土地使用权出让合同》约定的土地利用条件的,应按有关法律、法规给予处罚。经依法处罚后,可以办理修改出让条件用地手续的,按上述规定重新办理用地手续。
  二十二、已减免土地纯出让金或减免土地地价的出让土地使用权转让,须先补交按附件1出让金标准乘以减免百分率计算出的土地纯出让金后方可批准转让。
  二十三、划拨土地使用权设置抵押时,应从总的土地资产中剔除土地使用权纯收益及应扣除的其他费用后再确定抵押贷款或债权额度。
  二十四、划拨土地使用权转让的(含招标、拍卖、挂牌转让),由转让方补交实际成交价与按宗地原登记用途测算标定地价差额的一定比例的土地纯收益(含土地纯出让金)。
  二十五、临时占用城镇国有土地的,使用人应按有关规定与国土资源行政主管部门签订临时使用土地合同,并按合同约定支付临时使用土地补偿费,其标准不低于按附件1基准地价标准2.5%按年度收取土地租金。
  二十六、国有土地使用权出让、租赁、转让、抵押的,应缴纳的土地出让金、土地纯出让金(纯收益)、土地租金、土地收益金等,由法律、法规、规章及其配套政策文件规定的缴纳义务人缴纳。
  二十七、土地纯出让金(纯收益)、土地租金、土地收益金等国有土地有偿使用收入,属财政基金预算收入,专项用于土地整理开发和城市基础设施建设。
  二十八、土地纯出让金(纯收益)、土地租金、土地收益金等收入的管理,按照《长沙市国有土地有偿使用收支财务管理办法》有关规定执行。
  二十九、土地使用者必须按出让合同约定支付全部土地出让金。土地使用者未按出让合同规定的期限支付的,按日加收未支付部分的0.4‰的滞纳金。超过合同规定期限30日未支付的,国土资源行政主管部门可以解除合同,并可请求违约赔偿。
  三十、本规定自2006年7月1日起施行。本规定实施前已缴清有关税费的建设项目,可按原规定执行。原《长沙市人民政府关于印发〈长沙市城镇国有土地有偿使用规定〉的通知》(长政发〔2003〕16号)同时废止,本市以前发布的有关文件与本规定相抵触的,以本规定为准。  
  
附件:1、标定地价及相关问题的说明
     2、统征开发土地概算构成目录
     3、用地分类

附件1:
标定地价及相关问题的说明
一、标定地价是依据基准地价结合其修正体系经评估确定的具体宗地土地使用权地价。
  二、标定地价须依据宗地具体用途的基准地价标准(见表1)、容积率修正系数(见表2)及区域和个别等因素修正系数修正测算。
表1 正常容积率下商业用途、住宅用途及工业用途的基准地价表
一 二 三 四 五 六
商业 正常容积率 3.0 2.6 2.2 1.8 1.3 1.0
基准地价(元/平方米土地) 5470 3740 2010 1320 890 630
楼面基准地价(元/平方米建筑面积) 1823 1438 913 733 684 630
住宅 正常容积率 2.7 2.4 2.1 1.7 1.2 1.0
基准地价(元/平方米土地) 4150 3020 1610 1120 800 590
楼面基准地价(元/平方米建筑面积) 1537 1258 767 659 667 590
工业基准地价(元/平方米土地) 1710 1400 950 740 620 400
说明:
  1、长沙市五区基准地价级别范围参照《长沙市五区土地级别与基准地价图》;县(市)人民政府依照有关规定编制本级土地级别和基准地价图,但必须与长沙市五区的土地级别划分结果和基准地价水平相协调。
  2、长沙市五区基准地价水平和土地级别范围由市国土资源行政主管部门会同市财政、市物价和市规划部门根据长沙市五区地价和规划变化情况适时调整。
  3、纯出让金占标定地价为:商业35%、住宅30%、工业25%。
表2 容积率修正系数表
一 二 三 四 五 六
商  业 0.0106 0.0118 0.0124 0.0139 0.0145 0.0152
住  宅 0.0101 0.0105 0.0108 0.0110 0.0114 0.0116
说明:平均值为各级别正常容积率基础上容积率每上升0.1容积率修正系数上调的平均数。区域和个别等因素修正体系及测算规程由市国土资源行政主管部门另行发文规定。
三、招标、拍卖和挂牌出让土地使用权价格
  (一)招标、拍卖和挂牌出让土地使用权价格构成。
  1、招标、拍卖和挂牌出让土地使用权价格主要由成本(拆迁补偿费加土地原取得费)加土地纯出让金(土地纯收益)加规划设计评估、测绘等前期工作费加应课价内税费等构成。
  2、招标、拍卖和挂牌出让土地使用权价格未包含交易价外税,受让人成交后,应课价外税费:契税、营业税和土地增值税。
  (二)国有土地使用权招标、拍卖、挂牌的标底、底价、挂牌交易起始价,由市国土资源行政主管部门根据标定地价、评估测算结果、土地开发成本及相关税费等条件编制确定,依照《长沙市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行办法》中的有关规定,随国有土地使用权土地供应方案以出让方案报市人民政府审批确定。
  (三)土地挂牌交易价、招标拍卖成交价分解剥离。
  1、国有土地使用权成交收入的分解剥离,由市财政局会同市国土资源行政主管部门按《长沙市国有土地有偿使用收入财务管理暂行办法》执行。
  2、土地纯出让金(土地纯收益)一般占标定地价商业类为35%、住宅类为30%、工业类为25%;招标拍卖挂牌出让的土地纯出让金(土地纯收益),按批准的方案执行。
  3、具体项目实际发生土地成本费用实行预(概)算制,分地块进行清算,制定预(概)算构成目录,作为预(概)算编制和决算审查依据,遇有需要调整的,经市、县(市)地价审核委员会审查确定。
  4、成交价减经营性土地使用权标定地价为土地增值。
  四、划拨土地地价确定
  划拨土地进行处置时,先评估出让土地使用权价格,国土资源行政主管部门再扣除土地纯出让金(土地纯收益)、相关税费,余额作为划拨土地资产处置的地价。


附件2:

统征开发土地概算构成目录

一、土地成本
  (一)勘察设计及前期工作费
  1、可行性分析费
  2、规划设计费
  3、地质调查勘探费
  4、地籍地形测量费
  5、土地评估费
  (二)补偿性成本
  1、建(构)筑物重置成本费
  2、土地补偿费
  3、安置补助费
  4、青苗补助费
  5、地上附着物补偿费
  6、高压电杆线路迁移费
  7、土地取得过程中发生的税费
  (1)土地管理费
  (2)耕地开垦费
  (3)防洪保安专项资金
  (4)新增建设用地有偿使用费
  (5)新菜地建设基金
  (6)新渔塘建设基金
  (7)森林植被恢复费及砍伐费
  (8)文物勘查费
  (9)水土保持费
  (10)耕地占用税
  二、利息
  三、不可预见费
  四、业务工作费
  五、土地纯出让金(土地纯收益)
  六、基础设施配套费(政府统征土地实际投入了的,编入概算)
  (一)道路
  (二)给水
  (三)排水
  (四)电力
  (五)通讯
  (六)其他
  七、土地平整费
  八、市政公共、公益设施项目建设分摊费
  九、其他
  具体项目编制概算时根据项目实际情况适用本目录。


附件3:
用 地 分 类 表
类型 基 本 分 类 参 照 分 类 城市用地分类代码参考
商服用地 1、 商业用地:商店、商场、各类批发、零售市场及其相应附属设施用地;2、 金融保险用地:银行、保险、信托、证券、期货、信用社等用地;3、 餐饮旅馆业用地:饭店、餐厅、茶馆、酒吧、宾馆、招待所、度假村等及其附属设施用地;4、 其他商服用地:写字楼、商 业性办公楼用地;旅行社、运用保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地。 1、经营性仓储用地及经营性停车场;2、基本分类以外的经营性文化、体育设施用地;3、高档别墅用地;4、城镇居民以居住为主的住宅与商业等混合用地中商业门面部分。 C21、C22、C23、C24、C25、C26、T23、S31
住宅用地 1、城镇单一住宅用地:城镇居民的普通住宅、公寓用地;2、城镇混合住宅用地:城镇居民以居住为主的住宅与工业或办公等混合用地。 1、机关团体用地:国家机关、社会团体、群众自治组织、广播电台、电视台、报社、通讯社、出版社等建筑用地;2、教育用地:各种教育机构,包括大专院校、中专、职业学校、中小学校、幼儿园等直接用于教育的用地;3、科研设计用地:独立的科研、设计机构用地,包括研究、勘测、设计、信息等单位用地;4、企业厂区外独立的办公楼用地;5、文体用地:为公众服务的公益性博物馆、展览馆、图书馆、影剧院、音乐厅、体育场馆等文化、体育设施用地;6、公共基础设施用地:给供水、供电、供燃、供热、邮政、电信消防、公用设施维修、环卫用地;7、瞻仰景观休闲用地:名胜古迹、景点、公园、广场、公用绿地内等用地;8、医疗卫生用地:医疗卫生、防疫、急救、保健、康复、医检药检、血库等用地;9、慈善用地:孤儿院、养老院、福利院等慈善用地;10、铁路站场用地;11、军事设施用地:专门用于军事目的的设施用地,包括军事指挥机关和营房等;12、宗教用地:专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观和教学等宗教自用地;13、监教场所用地:监狱、看守所、劳改场、劳教所等用地;14、墓葬地:陵园、墓地、殡葬场所及附属用地。 R、C1、C3、C4、C5、C6、C7、C8、T1(铁路站场用地)、S32、D、U
工矿仓储用地 1、工业用地:工业生产及其附属设施用地;2、采矿用地:采矿、采石、采砂场、瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地;3、仓储用地:用于物资储备、中转及其相应附属设施用地。 1、铁路线路用地:包括路堤、路堑、道沟、护林;2、公路用地:国家和地方公路,包括路堤、路堑、道沟、护路林及其附属设施用地;3、港口码头用地:港口码头用地中人工修建的客货运、捕捞船舶停靠的场所及其相应附属设施建筑物用地,不包括常水位以下部分;4、管道运输用地:运输煤炭、石油、天然气等管道及其相应设施用地;5、街巷用地:城乡居民点内公用道路(含立交桥)、免费停车场用地;6、农用地。 M、W、T1(铁路线路用地)、T2、T3、T4、T5、G、E2、E3、E4、E5、E7