上市公司收购律师实务——集中竞价收购的程序/唐清林

作者:法律资料网 时间:2024-06-17 11:39:13   浏览:9394   来源:法律资料网
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上市公司收购律师实务——集中竞价收购的程序

作者简介:唐清林,北京律师,人民大学法学硕士,擅长企业并购律师业务,并对该业务领域的理论研究感兴趣,曾编写《企业并购法律实务》(副主编,群众出版社出版),本文为该书部分章节内容的摘要。
联系方式:lawyer3721@163.com;13366687472。

公司资本自由流动,是市场经济存在并正常运行的必要条件之一。因此,公司之间的收购与兼并也就成为一种经常性的现象。另外,资本的证券化使得公司收购活动可以越过目标公司管理层而直接同公司股东进行交易,证券市场的日益规范与完善也为活跃公司收购活动起到不可或缺的作用。西方市场经济发达国家如美、法、德、日等国,兼并与收购活动自19世纪以来历经五次兼并浪潮,近年来更是进行得如火如荼,规模更大,范围更广,跨国购并可谓风起云涌。据统计,1999年美国公司购并案件1241件,总额达10726亿美元,占世界28.1%。相形之下,我国公司购并则起步较晚。
随着公司并购相关法律法规的完善——1989年12月9日,国家体改委、国家计委、财政部、国家国有资产管理局联合发布了《关于企业兼并的暂行条例》主要侧重与企业兼并的规范,但是可以说是对上市公司收购规范的源头,接着1993年国务院发布《股票发行与交易管理暂行条例》初步形成了上司公司收购制度的框架,1999年第九届全国人大常委会通过并于当年7月1日施行的《中华人民共和国证券法》,在总结《股票交易暂行条例》中有关上市公司收购的基础上,以第四章专门规定了上市公司收购,从而为上市公司收购提供了更高一层次的法律依据,但是证券法的规定还存在诸多缺漏。最近的中国证监会于2002年9月12日颁布的《上市公司收购管理办法》为上市公司收购提供了更细致、更规范的指导,至此我国关于上市公司收购的法律体系初步形成。再加上我国市场经济的不断发展,上市公司收购的案例层出不穷,在我国企业并购案例中的比例日渐上升。企业并购本身就是一项复杂的系统工程,而上市公司收购由于其标的——上市公司——本身的特殊性和复杂性,导致上市公司收购较之于其他的企业并购,无论在理论认识或者实务操作更为复杂。基于上市公司收购在企业并购实务中的重要性,本书前文已就上市公司收购的概念及法律特征、分类、以及一般企业并购的一般规则作了详细论述,以下本文将着重介绍上市公司收购的程序问题。
依据中国证监会2000年9月28日颁布的《上市公司收购管理办法》中的规定,上市公司收购是指收购人通过在证券交易所的股份转让活动持有一个上市公司的股份达到一定比例、通过证券交易所股份转让活动以外的其他合法途径控制一个上市公司的股份达到一定程度,导致其获得或者可能获得对该公司的实际控制权的行为。收购人可以通过协议收购、要约收购或者证券交易所的集中竞价交易方式进行上市公司收购,获得对一个上市公司的实际控制权。可见,实务中上市公司收购主要有三种方式:协议收购、要约收购、集中竞价收购,不同的收购方式其程序上有不同的要求。
一、概述
集中竞价交易是证券交易所内进行证券买卖的一种交易方式, 分为口头唱报竞价交易、书面申报竞价交易、电脑申报竞价交易。目前我国上交所、深交所均采用这一交易方式。一般来讲,是指二个以上的买方和二个以上的卖方通过公开竞价形式来确定证券买卖价格的情形。在这种形式下,既有买者之间的竞争,也有卖者之间的竞争,买卖各方都有比较多的人员。集中竞价时,当买者一方中的人员提出的最高价和卖者一方的人员提出的最低价相一致时,证券的交易价格就已确定,其买卖就可成交。集中竞价收购则是指,收购方通过证券交易所或者其他竞价交易系统购买目标公司的股份,即在二级市场上收购目标公司发行在外的流通股票,成为公司的大股东乃至控股,以期改组该股份公司董事会和改变企业原有战略目标、发展方向和业务内容。
集中竞价收购具有以下特点:其一,集中竞价收购以现金为支付方式,所以为了获得足够比例的股票,收购方必须实现准备足够的现金。其二,一般在现金出价过程中,会有很大一部分目标公司的股票为风险套利者所购买,如何利用风险套利者手中所囤积的股票,是决定敌意收购者出价成功与否的关键之所在。 其三,以现金出价会使收购方支付很大的收购成本,尤其是规模较大的收购交易。减少收购成本的办法有两个,一个是双层出价,另一个是通过发行高收益债券来融资。所谓双层出价,是指在第一阶段,收购方先以现金出价来收购使其达到或超过控制权比例部分的股票,接着在第二阶段,利用非现金出价来收购剩余部分的股票。在第二阶段,收购方由于已取得对目标公司的有效控制权,所以无须担心竞争性出价或遭到目标公司管理层的抵抗。此外,通过双层出价,可以使目标公司股东尽早履行承诺,出让其手中持有的股票。
在我国由于上市公司中绝大多数是国有企业或者国有控股的企业,国有股或者国有法人股在上市公司中占很大的比例,作为非流通股依据我国目前法律的规定只能通过协议收购来转让;同时,根据我国证券法以及《上市公司收购管理办法》中强制要约收购制度,收购人拟持有、控制一个上市公司的股份达到超过该公司已发行股份的百分之三十的时候,必须发出全面收购要约,而通常来说获得目标公司已发行股份的百分之三十是实现控股的基本要求。所以,想完全依赖收购上市公司对外发行的流通股从而达到控股的可能性很低。因此,在我国集中竞价收购很少作为或者不太可能作为一种独立收购方法而存在,通常是作为要约收购或者协议收购的一种战略战术为收购方所采纳。
二、集中竞价收购的程序
收购人在收购成功后,如果收购程序不公正,可能会导致社会大众对收购人财产的合法性和控制权的确定性产生疑问,而当收购人感觉到这种不确定性时,其行为就可能扭曲或倾向于短期化,掏空上市公司然后转移财富至其它地区(如海外),原本希望由收购来创造社会价值就成为不可能。我国《证券法》、《上市公司收购管理办法》等关于上市公司收购的法律法规均没有专章规定,但是从相关法律法规以及上市公司并购实务,我们可以归纳出,采用集中竞价收购的方式来收购上市公司股权,至少应当遵守以下程序:
1.收购前的准备工作
这一阶段主要是依据收购人自身的竞价实力和发展战略,确定目标公司。针对集中竞价收购的目标公司是上市公司,所以在确定目标公司的时候,可以参考的标准有:目标公司股价水平与目标公司净资产的对比状况,经营管理状况,发展前景,股权结构即大股东的类型等等。选择了目标公司,然后尽职调查,制定收购方案等等步骤与一般企业并购的准备工作是相似的,详情请参照本书前文关于企业并购之前选择并购目标的论述。集中竞价收购与一般企业并购的准备工作不同的主要有两点:
(1)不动声色的吸纳目标公司少量股份
一般情况下,收购人在开始实施竞价收购之前,通常会不动声色的事先吸纳目标公司的少部分股票,通常不超过5%。因为,依据我国《证券法》第79条的规定,通过证券交易所的证券交易,投资者持有一个上市公司已发行的股份的百分之五时,应当在该事实发生之日起三日内,向国务院证券监督管理机构、证券交易所作出书面报告,通知该上市公司,并予以公告;在上述规定的期限内,不得再行买卖该上市公司的股票。所以,如果超过5%的话,那么收购人的身份以及收购意图就很可能暴露,目标公司的股价也因此可能上升导致收购成本增加,或者引来其他的竞争者或者引发目标公司管理层的反收购行动——不利于收购行动获得成功。
为了保密起见:一方面,收购人往往不直接购入目标公司的股份,以免引起股价上涨导致收购成本增加,所以通常收购人会通过其子公司、关联公司、或者经纪公司等第三方来执行;另一方面,收购人通常会采用控制资金流动的方式,让外界特别是往来银行摸不清到底是谁购买或者购买哪一家的股份。
实现吸纳目标公司的少量股份使得收购方有可能在目标公司董事会先获得一个席位,从而使得收购方得以确定进一步的信息并且确定正式出击收购的最有利时机。而且作为目标公司股东,可以到公司的登记机构了解更多关于目标公司的信息,例如是否存在有重大的机构股东,获得这类股东对要约收购的支持对于收购获得成功是十分必要的。
(2)组建投资集团
组建投资集团主要是由于竞价收购需要巨额的现金,如果收购人觉得自己的经济实力不够,那么可以寻找收购伙伴,组建投资集团共同实施收购行动。这种策略在以小吃大的情况下常常被采用。这种策略一方面可以增加收购人的实力,另一方面,在遇到目标公司进行反收购的时候可以确保自身的安全。通常来说,资金雄厚的财团、具有较好往来关系的公司、商业银行等等,是收购人组建投资集团选择合作伙伴的时候的较好的选择。
当收购人事先以秘密的方式获得目标公司的股份达到需要向社会公开其作为目标公司大额股东的时候,为了达到获得目标公司控制权的目的,可以采取三种战术:其一,直接向目标公司的股东发出收购要约,,采取这种方式关键在于速战速决;其二,在履行大额股东的披露义务后,采取伺机待购、步步为营、稳打稳扎的战术,但是需要注意采用这一战术可那会拉长战线;其三,与目标公司的大股东席上,通过协议收购的方式获得目标公司的控制权。这三种战术没有优劣之分,收购人应当依据自身与目标公司的的实际情况,采用最合适的战术。
2.集中竞价收购过程中的必须履行的程序
(1)集中竞价收购就是收购方通过证券交易所或者其他竞价交易系统购买目标公司的股份的收购,所以,收购的时候,收购人必须遵守法律、法规以及证券交易所关于证券交易的规则。由于篇幅所限,本文将不对这些规则展开阐述。
(2)依据法律规定,在持股达到一定比例的时候,应当依据我国证券法第七十九条、八十一条的规定履行相应的报告、公告义务:
1)当收购人持有目标公司对外发行的流通股比例达到5%时,应当自该事实发生之日起3日内,向国务院证券监督管理机关,证券交易所作出书面报告,通知该上市公司并予以公告,在公告期内停止对前述股票的买卖;
2)收购人持有目标公司已发行的股份的5%后,通过证券交易所的证券交易,其所持有的该上市公司已发行的股份比例每增加或者减少5%,应当依据前款规定再进行报告和公告。在报告期限内何做出报告、公告后两日内,不得再行买卖该上市公司的股票。
法律之所以如此规定目的时为了使投资公众在充分掌握同等信息的基础上及时作出投资判断,而不至于让大股东利用其在公司中的特殊地位或资金优势而形成实事上的消息垄断和对股价的操纵。这是证券市场上公开、公平原则的要求和体现。
(3)收购人一旦对目标公司持股达到30%,就要向目标公司全体股东发出全面收购要约。这是强制要约收购制度在集中竞价收购中的要求。详细的程序和立法理由请参见协议收购中关于强制要约制度的论述。

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贵州省农作物种子管理暂行条例

贵州省人大常委会


贵州省农作物种子管理暂行条例
贵州省人大常委会


(1985年4月23日贵州省第六届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过 1985年5月8日贵州省人民政府公布施行)

目 录

第一章 总 则
第二章 品种资源管理与审定
第三章 种子生产
第四章 种子检验和检疫
第五章 种子经营
第六章 奖励和惩罚
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强我省农作物种子管理,提高种子质量,搞好良种选育、繁殖和推广,保护品种选育者、种子生产者、经营者及使用者的正当权益,促进农业生产的发展,根据国家有关农作物种子管理的规定,结合我省情况,制定本条例。
第二条 本条例适用于农作物育种、种子生产、经营和使用的一切单位和个人。
第三条 本条例所指的农作物种子,主要是粮食作物、经济作物、饲料作物和绿肥作物的种子。
第四条 农业生产单位和个人应因地制宜,使用良种,并随着生产的发展,对品种适时进行更换。
第五条 种子工作的基本任务是:选育和引进新品种;组织品种区域试验生产示范和品种审定;搞好种子生产、加工、检疫和检验;积极推广良种,逐步实现品种布局区域化、种子生产专业化、加工机械化、质量标准化,有计划、有组织地进行多种形式供种。
第六条 各级农业行政部门负责种子管理工作。主要任务是:贯彻执行国家关于种子工作的方针、政策和法律、法规;制定种子工作的发展规划和良种区划;负责品种区域试验和生产试验的组织协调工作;组织制定农作物种子技术标准及良种繁育、更换和经营管理制度;培训种子技术
、管理人才。
各级农业科研单位,农业院校的育种单位,各级农业部门的原(良)种场和农业技术推广站,负责新品种选育、栽培技术、区域试验、示范和繁殖工作。
各级农业部门的种子公司负责本公司经营范围内农作物种子的生产、加工和经营推广。各级农业部门的检验、检疫机构负责农作物种子的检验、检疫工作。

第二章 品种资源管理与审定
第七条 农作物品种资源的普查、收集由省农业厅负责;整理、保存、鉴定、研究和利用,以及向省外交换本省的品种资源,由省农业科学院组织办理。
第八条 引进国外品种资源的单位或个人,应把供种国别、单位及说明(原本或复制本)送交省农业科学院统一上报中国农业科学院作物品种资源研究所,同时送交少量种子给省农业科学院。
第九条 品种审定工作由省、地(州、市)两级农作物品种审定委员会负责。地(州、市)农作物品种审定委员会审定通过的品种,需报省农作物品种审定委员会备案。
县农业部门、区农业技术推广站对生产上应用的品种要进行定期评选,并及时向上一级农业行政部门提出对品种的使用情况和继续使用或停止使用的意见。
第十条 审定通过的新品种,各级种子公司和农业技术推广站,应根据新品种的适应范围,进行生产、示范和推广。凡审定不合格的品种,不准在生产上推广。

第三章 种子生产
第十一条 要建立种子生产基地,逐步实行专业化生产。种子基地包括国营原(良)种场、农场的良种基地和农村的种子专业户、专业村以及其他的良种繁殖基地。
第十二条 种子生产要按原原种——原种——良种的程序进行,坚持质量第一,品种对路,按需生产。原原种由品种育成单位负责提供,原种、良种、杂交种的亲本繁殖和制种,主要由种子公司组织生产,实行计划定购;其他有条件的单位也可以进行种子生产。一般常规品种和小宗作
物种子,生产者及农户可以串换和自繁自用。

第四章 种子检验和检疫
第十三条 省、地(州、市)农业行政部门要设立种子检验机构,配备检验人员和必要的检验设备。
第十四条 经营的农作物种子经农业部门的检验人员检验合格后,方能繁殖、收购和销售。
第十五条 农作物种子检疫和检验,按国家《植物检疫条例》、《农作物种子检验规程》的规定办理。
第十六条 因种子质量或其他检验、检疫问题发生争议时,由上级农业行政部门仲裁,对仲裁不服,可向当地法院起诉。

第五章 种子经营
第十七条 种子经营以各级种子公司为主,农业院校、科研单位、农业技术推广部门原(良)种场为辅。有条件的个人,经当地农业行政部门同意,也可经营种子。凡经营种子的单位和个人,必须持有工商行政部门发给的营业执照。农户自产的少量种子,可以直接上市或串换。外省商
贩来我省推销种子,须经当地农业行政部门允许。
经营种子要保证质量。种子经营者必须受当地农业、工商行政管理部门的监督。农业部门的种子检验人员和植检部门的检疫人员,有权对种子进行抽检。
第十八条 农作物种子的调运,交通运输部门要给予优先安排,不误农时,及时承运。
第十九条 经营种子要按国家或省的种子分级标准,按质论价,优质优价。种子销售单位及个人均应执行国家规定的种子价格,不得任意加价。作为技术成果转让和农户自产自销的种子,价格由买卖双方议定。
第二十条 救灾备荒种子,由各级农业部门提出贮备计划,粮食部门负责收贮、调拨和供应。动用救灾备荒种子须经同级农业、粮食部门共同批准。
第二十一条 各级农业部门的种子公司和持有种子营业执照的单位和个人,经营种子一律免除营业税、工商所得税和能源交通基金。

第六章 奖励和惩罚
第二十二条 对种子科学研究、新品种选育、引种,品种资源收集、保存、研究、利用,品种审定、试验、繁育、推广、经营、加工、检验、检疫等工作做出显著成绩的,由县以上人民政府或农业行政部门给予表扬和奖励;对审定通过的新品种,可以申报育成奖;对推广面积大、增产
效益显著的新品种的选育者或推广者,以予重奖。
第二十三条 有下列行为之一者,根据不同情况,由县以上人民政府或农业行政部门,给予经济处罚或行政处分。情节严重触犯刑律的,由司法部门依法追究刑事责任。
(一)种子生产、经营单位因工作失职,在生产上造成严重经济损失;
(二)在品种选育,品种资源保存,新品种试验,种子生产、检验、检疫工作中弄虚作假造成严重损失的;
(三)不经试验,盲目调种,擅自散发、销售未经检验、检疫或未经审定的品种,在生产上造成严重损失的;
(四)经营种子以次充好,掺杂作假的;
(五)未经批准将不准出口的品种和品种资源运出国境的。

第七章 附 则
第二十四条 本条例自公布之日起实施。凡省内过去颁布的有关种子工作的规定与本条例有抵触的,一律以本条例为准。
第二十五条 本条例实施细则,由省人民政府制定。



1985年5月8日

沧州市人民政府关于印发《沧州市市区国有土地上房屋征收与补偿实施办法(暂行)》的通知

河北省沧州市人民政府


沧州市人民政府关于印发《沧州市市区国有土地上房屋征收与补偿实施办法(暂行)》的通知

沧政字〔2011〕104号


各县(市、区)人民政府,渤海新区、开发区、高新区管委会,市政府有关部门:

《沧州市市区国有土地上房屋征收与补偿实施办法(暂行)》已经市政府第76次常务会议研究通过,现予以印发,请认真贯彻落实。



二○一一年十月十七日



沧州市市区国有土地上房屋征收与补偿
实施办法(暂行)

第一章 总 则


第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)、河北省政府办公厅《关于贯彻落实国有土地上房屋征收与补偿条例的通知》等有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 为了公共利益的需要,在本市市区及市经济技术开发区、高新区征收国有土地上单位、个人的房屋,对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予补偿的,适用本办法。
第三条 房屋征收与补偿应当遵循规划先行、决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。
第四条 沧州市人民政府负责市区及市经济技术开发区、高新区的房屋征收与补偿工作,并对下级人民政府房屋征收与补偿工作实施监督。
经市人民政府决定由新华、运河区人民政府进行征收的项目,由新华、运河区人民政府负责房屋征收与补偿工作。
渤海新区的房屋征收与补偿工作委托黄骅市人民政府代管。
第五条 沧州市房屋征收管理办公室(以下简称“市房屋征收部门”)为市级房屋征收部门。
市房屋征收部门和新华、运河区人民政府确定的房屋征收部门,根据市政府决定,负责组织实施辖区内的房屋征收与补偿工作。
市、区人民政府、各开发区管委会有关部门应当按照本办法的规定和职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
市房屋征收部门应当会同同级财政、国土资源、城乡规划、发展改革等有关部门,加强对县级房屋征收与补偿实施工作的指导,规范房屋征收与补偿行为。
政府法制、审计、信访、监察部门按照职责分工,参与国有土地上房屋征收与补偿工作,负责政策指导、补偿安置资金审计、信访案件的处理和对各有关部门或单位及其工作人员的监察。
第六条 市房屋征收部门可以委托各区政府或管委会设立的房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿具体工作。
房屋征收部门委托房屋征收实施单位实施征收具体工作的,应当向实施单位出具委托书并签定委托合同,明确委托权限和范围以及双方权利义务。房屋征收部门应对房屋征收实施单位的工作进行有效监督,并对其行为后果承担法律责任。
房屋征收实施单位不得以营利为目的,所需经费由本级财政予以保障。
第七条 任何组织和个人对违反《条例》及本办法规定的行为,有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。


第二章 征收决定


第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由人民政府作出房屋征收决定:
(一)国防和外交的需要;
(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;
(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;
(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;
(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;
(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
第九条 依照第八条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市国民经济和社会发展年度计划。
市房屋征收部门会同有关部门根据国民经济和社会发展规划及年度计划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划编制本市年度房屋征收计划,报市人民政府批准后实施。
第十条 人民政府做出房屋征收决定,应当具备下列条件:
(一)属于第八条第一、二、三、四项的项目,应当提交发展改革部门出具的项目建议书批复;属于第八条第五项的项目,应当提交发展改革部门出具的该项目符合国民经济和社会发展年度计划的证明;
(二)规划部门出具的征收项目符合城乡规划和专项规划意见,并提供经批准的项目用地红线图;需要回迁安置的,应当明确安置用房区域;
(三)国土部门出具的符合土地利用总体规划证明,并完成地籍调查,绘制宗地图;
(四)房屋征收部门出具的征收项目符合第八条规定的证明材料和社会稳定风险评估报告;
(五)银行出具的征收项目补偿资金足额到位证明;
(六)符合程序的征收补偿方案。
第十一条 住建、国土部门应当自收到申请之日起5个工作日内,向房屋征收部门提供房地产价格评估所需被征收范围及其邻近周边地域的房地产交易案例、相关房产档案信息和土地登记卡、宗地图等土地登记资料。
第十二条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位和房地产价格评估机构对征收范围内的房屋实施调查登记和预评估,被征收人、同住人及承租人应当予以配合。调查登记内容包括:
(一)被征收人基本情况;
(二)征收范围内房屋的地址、权属、用途、结构、建筑面积等情况;
(三)征收范围内房屋土地权属、用途、面积等情况;
(四)被征收房屋装饰装修、附属设施、附属物情况;
(五)无证建筑和临时建筑等情况;
(六)被征收房屋出租、抵押、查封情况;
(七)被征收人拟选择的补偿方式;
(八)因房屋征收造成停产、停业损失等情况;
(九)被征收人是否符合住房保障条件的情况;
(十)其他需要调查登记的情况。
调查登记结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。被征收人对公布的调查登记结果有异议的,房屋征收部门或房屋征收实施单位应当进行核实,并将核实后的结果向被征收人公布。
第十三条 对已登记的被征收房屋的性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。房屋权属证书与房屋登记簿不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿的记载为准。
被征收人对被征收房屋的性质、用途和建筑面积有异议的,可以通过房屋征收部门向规划、住建部门书面提出认定申请,规划、住建部门自接到申请之日起7个工作日内,按照各自职责作出书面认定。
第十四条 规划、国土、城管等有关部门应当依法加强对建设活动的日常监督管理,对违法占用土地和违反城乡规划进行建设的,依法予以处理。
房屋征收部门对征收范围内未经登记的建筑和占地,报请市人民政府组织国土、规划、城管等相关部门依据各自职能进行调查、认定和处理。
对认定为合法建筑的和未超过批准期限的临时建筑给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿,并在征收范围内予以公布。
第十五条 房屋征收补偿方案应当包括以下主要内容:
(一)征收范围、补偿方式;
(二)征收范围内选取的“标本房屋”市场预评估价格;
(三)产权调换房屋的位置和市场评估价格,批准的规划设计总平面图,户型图及交房条件等情况;
(四)过渡方式、过渡期限,奖励与补助方式和标准;
(五)停产停业损失确定方法;
(六)签约期限;
(七)其他应该纳入征收补偿方案的内容。
第十六条 房屋征收部门应当将拟定的房屋征收补偿方案报本级人民政府,由政府组织发改、国土、规划、住建、财政、国资委等有关部门及专家进行论证。
国资委管理的企业在房屋征收补偿方案论证前应按照规定的程序,将征收范围内所涉及的企业处置意见报市政府审批,并做好企业搬迁动员和处置工作。
新华、运河区房屋征收部门在房屋征收补偿方案报政府论证前,应先报市房屋征收部门综合平衡。
第十七条 房屋征收补偿方案经论证后,应当在房屋征收部门网站及征收区域公开征询公众意见。征询意见期限不得少于30日。
人民政府应当将征求意见情况、根据公众意见修改情况及时公布。
第十八条 因旧城区改建需要征收房屋,半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》和本办法规定的,人民政府应当组织由被征收人代表、公众代表、房屋征收部门等参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。
第十九条 人民政府应当根据征收工作准备情况和社会稳定风险评估情况对征收项目作出是否实施的决定。人民政府作出房屋征收决定应当及时公告。
市区房屋征收决定涉及被征收人150户以上的,应当经政府常务会议讨论决定。
第二十条 房屋征收部门制定房屋征收补偿方案前,应从征收范围内按照房屋的区位、用途、结构、新旧程度、建筑类型等因素,分别选取若干“标本房屋”,采用3个以上(奇数)房地产价格评估机构参与的中位价中标方式,进行房地产市场价格预评估,确定被征收区域房地产市场总值。评估费用由房屋征收部门支付。
第二十一条 作出房屋征收决定前,财政部门应当将征收补偿费用和经财政部门评审的征收工作费用,足额拨付到房屋征收部门设立的征收补偿资金存储专门账户和征收工作费用账户,专款专用。
市财政部门和市审计部门应当加强对征收费用的筹措与使用监管。具体监管办法由市财政部门会同有关部门另行制定。
第二十二条 房屋征收范围公布之日起,房屋征收范围内的单位和个人不得实施下列不当增加补偿费用的行为,违反规定实施的,对不当增加补偿费用部分不予补偿。
(一)新建、改建、扩建房屋;
(二)改变房屋或土地用途;
(三)分割转让房屋,分户、户口迁入;
(四)办理以被征收房屋为注册地的工商注册和税务登记;
(五)房屋租赁;
(六)其它不当增加补偿费用的行为。
房屋征收部门应当就前款所列事项,以书面形式通知规划、国土、住建、公安、工商、税务等有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
第二十三条 新华、运河区房屋征收部门应当在本级人民政府作出房屋征收决定之日起7日内,将房屋征收决定及房屋征收补偿方案报市房屋征收部门备案。


第三章 征收补偿


第二十四条 作出房屋征收决定的人民政府对被征收人给予的补偿包括:
(一)被征收房屋价值的补偿;
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
人民政府应当对符合条件的被征收人给予奖励和补助。
第二十五条 在签约期限内,被征收人应当与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议,房屋征收补偿协议应当载明下列内容:
(一)被征收房屋的地址、权属、建筑面积、占地面积、用途、类型、结构、楼层、附属物等;
(二)征收补偿方式;
(三)货币补偿金额、付款方式、付款期限等;
(四)用于产权调换房屋的地址、性质、建筑面积、用途、结构、楼层、交房条件、差价结算方式;
(五)搬迁期限、搬迁过渡方式、过渡期限、搬迁补偿费、临时安置补偿费等;
(六)停产、停业损失;
(七)违约责任;
(八)其它约定事项。
第二十六条 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构,根据《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。
评估过程中被征收人应予配合;对不配合评估工作的,房地产价格评估机构,可以根据被征收房屋产权产籍档案或有关部门认定结果进行房地产市场评估,由此造成的后果由被征收人承担。
第二十七条 房屋征收部门应当向被征收人提供不少于3家社会信誉好、综合实力强、具有相应资质的房地产价格评估机构名单,由被征收人在规定的时间内协商选定,规定的协商期限不得少于3日。协商不成的,由房屋征收部门组织按照少数服从多数的原则投票决定,或采取摇号、抽签等随机方式确定。房地产价格评估机构选定过程应当进行公证。房屋征收部门和房屋征收实施单位不得指定或变相指定房屋征收评估机构。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。
为确保评估结果的客观、公正,房屋征收部门在被征收范围内抽取一定比例不同类型的房屋,委托市房地产价格评估专家委员会对房屋评估价格进行专家鉴定;停产停业损失的评估结果应当进行专家鉴定;鉴定费用在征收经费中列支。
第二十八条 被征收房屋初评结果和正式评估结果应当进行公示,初评结果公示期限不得少于5日;房屋评估报告应当逐户送达,评估报告及送达回执应及时归档。
第二十九条 房屋征收部门或被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向原房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房地产价格评估机构评估人员和房地产价格评估专家委员会鉴定人员与房屋征收当事人有利害关系的,应当回避。
第三十条 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的,房屋征收部门应提供产权调换房屋。用于产权调换房屋的价值,由房地产价格评估机构根据《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。产权调换房屋为期房的,房屋征收部门与被征收人计算货币补偿费与产权调换房屋价值的差价,按房屋征收补偿安置方案规定的时间结清差价款。
第三十一条 征收共有产权房屋时,房屋征收部门应当通知所有权属单位和个人。被征收人要求实行货币补偿的,征收人应当根据房屋所有权证载明的产权比例分别给予补偿;被征收人要求实行产权调换的,用于安置的房屋进行产权登记时,应当注明产权比例。
第三十二条 为加强房屋使用用途管理,自本办法发布之日起,改变房屋使用用途的,房屋征收时应当按照证载使用用途给予征收补偿。
因历史原因,房屋用途为住宅已改为经营用房,房屋征收时正在从事经营,持有房屋所有权证或经认定为合法建筑,依法取得营业执照,并有连续纳税凭证的房屋,根据经营年限及纳税历史情况,应当给予适当经营损失补偿。
具体补偿标准由市人民政府根据经济发展情况制定,并予以公布执行。
第三十三条 征收未超过批准期限或者未规定期限但使用时间未超过2年的临时建筑,其补偿金额由房地产价格评估机构按其房屋重置价乘以折旧系数评估确定。
折旧系数按下列规定确定:
(一)有批准年限的,以批准年限为基数确定;
(二)无批准年限的,以2年的期限为基数确定。
第三十四条 征收设有抵押权的房屋,依照国家有关担保的法律法规执行。
第三十五条 征收房产管理部门直管公有住宅房屋和单位自管公有住宅房屋,依照下列规定办理:
依照城镇住房制度改革的有关规定允许出售的住房,房屋合法承租人未享受过国家房改政策的,可以按规定购买后作为被征收人,由房屋征收部门给予补偿。
依照城镇住房制度改革的有关规定允许出售的住房,经产权人同意,房屋合法承租人可以通过市场价格购买公有住宅房屋所有权后,由房屋征收部门给予补偿。
公有住宅房屋租赁合同无法解除的,由征收人按照补偿安置方案与被征收人实施产权调换,被征收人和房屋承租人应重新订立房屋租赁合同,产权调换住宅房屋的面积和使用功能应不低于被征收房屋的建筑面积和使用功能。
承租人需要进行临时安置的,由房屋征收部门进行临时安置,承租人按原租金标准向征收人缴纳租金。
第三十六条 市住建部门应当统筹保障性住房的管理与分配。被征收人符合住房保障条件的,应当优先给予住房保障。
被征收人为特殊困难人员的,应当给予补助,具体办法由市政府另行制定。
第三十七条 因征收非生产性房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁补偿费和采暖期搬迁补助;过渡搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置补偿费,房屋征收部门提供周转用房的不支付临时安置补偿费,搬迁补偿费按一次性搬迁的2倍支付。
用于产权调换的住宅房屋尚未建成的,被征收人可自行过渡;对自行过渡确有困难的,房屋征收部门应当提供周转房过渡。
征收住宅房屋,被征收人选择现房进行产权调换的,房屋征收部门应支付3个月的临时安置补偿费;被征收人选择期房进行产权调换自行过渡的,由房屋征收部门与被征收人在期房的合理建设工期内约定过渡期限,并支付临时安置补偿费。
期房的合理建设工期,6层以下的为15个月,7层至12层的为21个月,13层至24层的为24个月,25层以上的为30个月。
搬迁补偿费、临时安置补偿费、采暖期搬迁补助具体标准由市人民政府根据经济发展情况制定,并公布执行。
因征收生产性房屋造成搬迁的,物资、设备搬迁补偿费数额由房地产价格评估机构根据实际情况评估确定。
第三十八条 因征收非住宅房屋造成停产停业损失的,停产停业损失由评估机构根据房屋被征收前的效益、纳税情况、缴纳保险职工人数情况、停产停业期限等因素通过评估确定。
选择货币补偿的,停产停业的期限按6个月计算;选择产权调换的,工资补偿期限按6个月计算;临时安置补偿费按照实际期限计算;其他按核实的实际情况计算。
第三十九条 征收租赁的房屋,被征收人与房屋承租人应当依法解除租赁合同。
征收补偿事项与数额确定后,应当对被征收人进行补偿;被征收人与房屋承租人对受补偿人另有约定的从其约定。
承租人为生产、经营性企业的,按照本办法第三十七条第六款和第三十八条规定给予搬迁补偿和停产停业损失补偿。
第四十条 过渡期限超过补偿安置协议约定期限,按下列规定执行:
(一)对自行过渡的被征收人或执行国家租金标准的房屋承租人,应当自逾期之月起,以政府近期公布的标准为基数,增加临时安置补偿费:
1、逾期12个月以内的,自逾期之月起增加50%;
2、逾期12个月不满24个月的,自逾期第13个月起增加75%;
3、逾期24个月以上的,自逾期第25个月起增加100%。
(二)对房屋征收部门提供周转房的被征收人或执行国家租金标准的房屋承租人,应当自逾期之月起,以政府近期公布的标准为基数,给予临时安置补偿费:
1、逾期12个月以内的,自逾期之月起按规定标准的50%计发;
2、逾期12个月不满24个月的,自逾期第13个月起按规定标准的75%计发;
3、逾期24个月以上的,自逾期第25个月起按规定标准的100%计发。
第四十一条 在征收补偿方案载明的奖励期限内签订补偿安置协议,并按照补偿安置协议约定期限搬迁的被征收人,房屋征收部门可以对被征收人给予不超过被征收房屋房地产市场评估价值5%的奖励。
第四十二条 被征收房屋的有线电话、有线电视、有线网络通讯、燃气、供热、空调、热水器等迁移安装费,按现行市场收费标准给予补偿。
被征收房屋室内装饰装修价值由房地产价格评估机构通过评估确定,并在征收范围内进行公示。
第四十三条 被征收人与房屋征收部门签订征收补偿协议时应将房屋所有权证、国有土地使用权证交付房屋征收部门。
国有土地上房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。
第四十四条 被征收人与房屋征收部门在征收补偿方案确定的签约期限内达不成协议,或者被征收人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的人民政府依照有关规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。
房屋征收补偿决定应当公平,内容包括本办法第二十五条规定的有关征收补偿协议的事项。房屋征收补偿决定中确定的搬迁期限应不少于15日。
被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。
第四十五条 被征收人不明确的,人民政府作出房屋征收补偿决定后,房屋征收部门应当制作勘察记录,并向公证机构办理证据保全。
第四十六条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。
强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号或产权调换房屋和周转用房的地点、面积等材料。
第四十七条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
市审计部门应当对征收补偿费用管理和使用情况进行审计,并公布审计结果。
第四十八条 房屋征收部门应当会同有关部门加强安置用房的建设管理,确保建设工程质量和施工进度,建设工程竣工验收合格后方可交付被征收人使用。
第四十九条 公安、教育、民政、人力资源与社会保障等部门和供水、供电、燃气、通讯等单位,应当按照各自职责支持房屋征收工作,及时办理被征收人的户口、子女入学、转学、社会保障及水、电、气、通讯迁移等相关手续,不得借故增加房屋征收部门和被征收人的负担。


第四章 法律责任


第五十条 市、区人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由上级人民政府或本级人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第五十一条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。
第五十二条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。
第五十三条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分。
第五十四条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章 附 则


第五十五条 房屋征收部门应当将征收后的房屋拆除工程发包给具有相应资质的施工企业,并在工程拆除施工前,到安监机构办理备案手续。
拆除过程中产生的收入全额上缴本级财政;拆除成本在征收费用中列支。
第五十六条 各县(市)行政区域内征收国有土地上单位、个人房屋的,可参照本办法执行。
第五十七条 本办法自颁布之日起施行。2003年11月12日公布实施的《沧州市城市房屋拆迁管理实施办法》(沧州市人民政府令[2003]第4号)同时废止。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定执行,但不得实施行政强制拆迁。