商品房买房人有权解除购房合同的十二个法定理由/臧恩富

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商品房买房人有权解除购房合同的十二个法定理由/臧恩富律师

辽宁壹品律师事务所臧恩富律师

买房是人生的一件大事,对于绝大部分居民来说,买房的花销是其一生中的最大一笔支出项目。签订购房合同后,买房人和卖房的开发商都要受有效的购房合同(即商品房买卖合同)的约束。一旦卖房人存在不法行为或房屋的质量存在问题或者有其他客观原因,往往导致购房人的预期难以实现。在这种情况下,买房人往往会有早知如此还不如不订立购房合同、不买房的好的想法,即产生退房退款的念头。买房人的这种不想受已订立的购房合同的约束,想退房退款的想法从法律的角度讲是要解除购房合同。即那么购房人在什么情况下有权单方面解除购房合同呢?

合同的解除有约定解除和法定解除、单方解除和协议解除之分,我们在这里要研究的是买房人单方有权行使法定解除权的情形。因为如果购房合同的双方当事人能够就购房合同的解除协商一致或者购房合同中对合同的解除的条件已有明文规定,那么买房人想解除购房合同当然是轻而易举的事了,但问题的关键在于现实生活中买房人往往处于弱势地位,很难将有利于自己的解除合同的条款写进购房合同,更难以与卖房的开发商就合同的解除达成一致,所以了解乃至熟悉买房人在什么情况下有权单方行使合同解除权,对于买房人维护自身的合法权益就有着重要的现实意义了。

根据《中华人民共和国合同法》第十四条以及最高人民法院《关于审理商品房买房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)的规定,买房人在下列十二种情况下有权单方面通知卖房人解除购房合同:

理由1、不可抗力

因不可抗力致使不能实现购房合同目的的,买房人有权解除合同。

理由2、卖方明示违约

在履行期限届满前,房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,即卖方明确表示将不交付房屋的,买房人有权解除合同。

理由3、先卖后抵押的

商品房买卖合同订立后,卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的,买房人有权解除合同。

理由4、一房二卖的

商品房买卖合同订立后,卖方又将该房屋出卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的,买房人有权解除合同。

理由5、隐瞒无证售房事实的

卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的,买房人有权解除合同。

理由6、隐瞒房屋抵押的事实

卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的,买房人有权解除合同。

理由7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实

卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的,买房人有权解除合同。

理由8、房屋主体结构不合格

因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后,房屋主体质量经检验确属不合格,买房人有权解除合同。

理由9、房屋存在严重质量问题

因房屋质量问题严重影响正常居住的,买房人有权解除合同。

理由10、面积误差比超过3%

卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同汉有约定处理方式或约定的处理方式不明确的,若面积误差比绝对值超出3%的,买受人有权解除合同,请求返还购房款及利息。

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吉林省人民政府办公厅关于印发省政府驻北京、上海、大连办事处管理暂行办法的通知

吉林省人民政府办公厅


吉林省人民政府办公厅关于印发省政府驻北京、上海、大连办事处管理暂行办法的通知
吉林省人民政府办公厅
吉政办发(2001)21号




各市州、县(市)人民政府,省政府各厅委、各直属机构:
经省政府批准,现将《省政府驻北京、上海、大连办事处管理暂行办法》印发给你们,请遵照执行。


(二○○一年四月十四日)

第一章 总则
第一条 根据《中共吉林省委办公厅吉林省人民政府办公厅关于进一步深化省政府驻外办事处机构改革意见的通知》(吉办发〔2001〕6号)精神,省政府办公厅管理省政府驻北京、上海、大连办事处(以下简称办事处)。为加强办事处的建设和管理,使各项工作规范化、制度化,有效地发挥职能作用,特制定本办法。

第二章 人事管理
第二条 办事处机关实行公务员制度。人员的配备和任免,严格执行《国家公务员暂行条例》和《党政领导干部选拔任用工作暂行条例》和《吉林省国家公务员调任和转任暂行办法》,在选人用人上坚持标准,严格把关。办事处机关不得超编用人。
第三条 办事处正、副主任实行任期制。原则上主任任期5年,副主任任期4年,在同一办事处任正、副主任合计不得超过7年。特殊情况,经组织批准可以延长任职时间。
第四条 办事处正、副主任原则上不得随带家属,因特殊情况随带家属的,须经省政府主管领导批准,但不得在办事处及所属单位安排工作。
第五条 办事处正、副主任的考核和任免,按吉办发〔2001〕6号文件执行。省政府办公厅应会同省委组织部每年对办事处正、副主任进行一次全面考核,及时了解和掌握他们的德才表现和工作实绩,以及办事处的建设发展情况。
第六条 办事处机关正、副处级领导干部的任免,由办事处党组提出人选,经民主测评和组织考核后,报办公厅审核并提交办公厅党组会议审批。上报材料包括办事处党组报告、干部任免表、民主测评情况和干部考核材料。非领导职务的任免,由办事处党组研究决定,报办公厅备案。
第七条 办事处机关处级及其以下干部的调进调出,由办事处党组提出意见,报办公厅审核同意后办理。办事处不得从长春市以外地区选调干部;人员不足时也可从驻地聘请雇员,实行聘任制,不按公务员对待。
第八条 办事处机关处级及其以下从省内调入的干部实行轮换制。轮换时间一般为3年,因工作需要可延长轮换期,但最多不得超过6年。选调时,办事处必须与省政府办公厅、省人事厅、派员单位及选调者本人签订《驻外办事处干部轮换协议书》。
第九条 轮换制干部在办事处工作期间,只带党团组织关系和工资关系,不带档案和户口,家属不得随迁,工资、奖金、补贴、旅差费及其他福利等由办事处负责。
第十条 干部轮换期满回原单位时,由办事处按干部管理权限会同派出单位对干部在办事处工作期间的表现进行全面考察,写出考察材料,存入本人档案,作为选拔任用干部的参考依据。
第十一条 充分发挥办事处作为我省培养干部基地的作用。省政府办公厅、各办事处应会同省委组织部、省人事厅做好选派后备干部和年轻干部到办事处锻炼的工作,坚持把办事处干部轮换同全省培养锻炼后备干部和年轻干部结合起来。
第十二条 办事处所属事业、企业单位的负责人实行聘任制。聘任人选由办事处党组讨论决定,履行聘任手续,并报办公厅备案。被聘任人员享受事业、企业单位职工待遇,人员解聘后,办事处不负责安排新的工作。
第十三条 办事处机关工勤人员及事业、企业单位的工人实行合同制。合同期内按国家新的劳动用工管理办法,享受相应的待遇,合同解除后,办事处及所属事业、企业单位不负责安排新的工作。

第三章 财务管理
第十四条 办事处财务工作实行行政领导负责制。按照有关规定健全和完善各项财务管理制度,加强财务管理,做到有章可循、有规可依,并在工作中认真执行,严肃财经纪律。
第十五条 积极推行会计委派制。办事处对下属事业、企业单位实行会计委派制,选派素质较好的财会人员到所属事业、企业单位担任会计职务。明确委派会计的职责、权限及与被委派单位的关系,建立委派会计的管理制度。
第十六条 坚持机关财务与所属事业、企业单位财务分开管理的原则,办事处不得搞内部一本帐。财务上实行收支两条线,加强成本核算,减少损失浪费。
第十七条 加强预算外资金管理。办事处创收收入应按财政部《关于加强预算外资金管理的决定》,纳入省级预算外资金财务专户管理,不得坐支、设立小金库或搞帐外帐。
第十八条 省政府办公厅应会同省财政厅、省审计厅加强对办事处财务工作的指导、监督和检查。原则上每年对各办事处搞一次联合检查或审计;办事处主要领导工作变动时,应及时进行离任审计。办事处应自觉地接受指导、监督和检查。

第四章 国有资产管理
第十九条 办事处的国有资产是省政府委托办事处管理的,办事处具有使用权和相应的资产收益权,同时对国有资产的占有、使用及经营状况负全面的领导责任。
第二十条 健全和完善国有资产管理制度。办事处用省财政投资形成的固定资产,不得为企业贷款抵押和担保,不得变卖和转让;特殊情况需要变动和处置国有资产,办事处应提出书面申请,报省政府办公厅和省财政厅审核批准;办事处购买专控商品,应提出书面申请,报省政府办公厅和省控办审核批准。
第二十一条 办事处除经营好从事接待服务的宾馆、招待所和为服务两地经济开展的中介活动外,不得搞其他经营性活动,不得搞企业投资和经营投资。办事处参与建立的配送中心,办事处只承担管理责任,不当出资人;如果入股,可采取宾馆、招待所入股的方式进行。
第二十二条 按照政企分开的原则,办事处可将驻地国有资产委托所属事业、企业单位经营,并按委托经营资产的额度享有所有者权益,确保国有资产的保值增殖。
第二十三条 办事处职工住宅除已经实行房改的,今后应全部实行公寓化管理,职工调离办事处后,原住房一律收回。

第五章 工作制度
第二十四条 办事处实行主任负责制。办事处主任负责全面工作,副主任协助主任工作,工作中要坚持民主集中制原则,重大问题由党组会议或主任办公会议集体研究决定。
第二十五条 实行请示报告制度。办事处年中和年终应向省政府作出工作报告,工作中的重大问题和重要情况应及时向省政府办公厅请示报告。办事处主任离开驻地7天以上的,应向省政府办公厅报告。
第二十六条 省政府每年召开一次办事处主任会议(特殊情况可随时召开),总结工作,交流经验,研究问题,部署任务。全省性的重要会议和省直有关部门召开的专业性会议,根据需要可邀请办事处有关人员参加。

第六章 自身建设
第二十七条 加强领导班子建设。各办事处应认真贯彻“三个代表”的重要思想和“讲学习、讲政治、讲正气”的要求,把领导班子建设成政治上合格、作风上过硬、工作上勇于开拓创新的领导集体。
第二十八条 加强干部职工队伍建设。各办事处应健全党团组织,加强思想建设、组织建设和作风建设,加强政治理论学习和精神文明建设,建设一支精干高效、有奉献精神的干部职工队伍。
第二十九条 加强廉政建设。各办事处应建立健全廉政建设责任制,自觉遵守廉洁自律方面的有关规定,做到遵纪守法,勤政务实,廉洁奉公,树立吉林省驻外机构的良好形象。


2001年4月17日

昆明市义务植树绿化费收取管理细则

云南省昆明市人民政府


昆明市义务植树绿化费收取管理细则




  第一章 总则



  第一条 为加强义务植树绿化费的收缴、使用和管理,根据《国务院关于开展全民义务植树运动的实施办法》和云南省第九届人大常委会第六次会议通过《云南省绿化造林条例》等有关规定,结合我市实际情况,制定本管理细则。



  第二条 凡在本市行政区域内收缴和使用义务植树绿化费的,必须遵守本管理细则。



  第二章 收取对象



  第三条 本市行政区域内不能到现地履行义务植树的下列单位,应按规定缴纳义务植树绿化费。



  (一)在我市范围内注册、登记以及从事生产、经营活动的各类企业。



  (二)国家机关、企事业单位和社会团体。



  (三)城镇个体工商户。



  第四条 下列情况可以申请减(免)缴纳义务植树绿化费。



  (一)民政部门所属社会福利事业单位(指社会福利院、儿童福利院)全免,社会福利企业(残疾人比例占30%以上)按职工人数的一半收取。



  (二)特种学校(如聋哑学校、盲童学校)免缴。



  (三)大、中、小学学生免缴。



  (四)当地驻军(含武警)免缴。



  (五)农民免缴。



  (六)完成规定义务植树劳动量的机关和单位,凭绿化委员会办公室出具的证明,免缴当年绿化费。



  (七)其他特殊情况,由各级绿化委员会办公室会同有关部门研究处理。



  第三章 收缴标准



  第五条 因特殊情况不能直接参加义务植树活动的单位和个人,应以书面或口头方式申请缴纳绿化费,用于代其完成当年义务植树任务所需的费用。



  第六条 凡不愿意或特殊情况不能直接参加当年义务植树劳动,未完成规定义务植树劳动量的单位和个人,按上年末在册人数(本单位正式职工和临时雇佣人员)缴纳绿化费。



  第七条 每户城镇个体工商户应按用工人数缴纳义务植树绿化费。



  第八条 收取义务植树绿化费的标准,按省发改委、财政厅《关于调整向城镇居民收取的绿化费收费标准的通知》(云计收费〔2001〕210号)收取,每人每年按5株计,每株收取2.5元。



  个体工商户和私营企业的绿化费收缴,各县(市)区绿化委员会办公室可委托其他部门和组织代收。



  第四章 收缴办法和收缴机关



  第九条 义务植树绿化费收取。省级单位和铁路部门按隶属和管理关系收取,省级机关、团体、企事业单位,由省委、省政府绿化大口绿化委员会办公室审核认定收缴,铁路系统由昆明铁路局绿化大口绿化委员会办公室审核认定收缴;市级机关、团体、企事业单位、在市工商、税务、民政等部门登记注册的各类组织和县(市)区机关、团体、企事业单位、在县(市)区工商、税务、民政等部门登记注册的各类组织、个体、私营经济体,由各县(市)区绿化委员会办公室按县(市)区属地管理原则审核认定,下达每年义务植树任务,收缴义务植树绿化费。



  第十条 缴费单位于每年5月1日至7月31日到各级绿化委员会办公室缴纳。



  第五章 绿化费的使用和管理



  第十一条 各级绿化委员会办公室须办理《收费许可证》,使用省财政厅统一印制的行政事业性收费票据,并在收费后开具收据给交费单位和个人。



  第十二条 收缴的义务植树绿化费,由各级绿化委员会统筹安排,用于完成交费单位的全民义务植树任务,补救未完成任务单位的植树工作等。



  第十三条 义务植树绿化费按照预算外资金进行管理,设立财政专户,缴入同级地方国库,实行收支两条线管理;并建立健全会计核算制度,接受上级绿化委员会及同级财政、审计部门的监督检查。



  第十四条 根据《云南省义务植树绿化费收取管理暂行办法》规定,各级绿化委员会办公室每年11月底前,必须以本年度绿化费收取总额的10%上缴。其中5%上缴省绿化委员会办公室,5%上缴市绿化委员会办公室,用于省、市宣传、表彰奖励和管理费用。



  第六章 附则



  第十五条 本管理细则自2009年1月1日起执行。



  二○○八年五月十九日