开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的效力及处理/徐景山

作者:法律资料网 时间:2024-06-17 11:29:12   浏览:8767   来源:法律资料网
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开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的效力及处理

徐景山


近年来,随着国家及各级政府对住房制度改革的进一步深入,我国在逐步取消了福利分房的同时,为了解决中低收入家庭的住房问题,推出了经济适用房制度。我国的经济适用房制度已经历经了近十二年的路程,不容否认,该制度在解决中低收入家庭住房的问题上发挥了不可估量的作用。但同时,由于该制度在立法上的滞后性性及不完整性也为少数别有用心的开发商所利用,并且从中谋利。这样一来,难免就产生了一些纠纷。2003年4月28日最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,这一司法解释的出台,对于人民法院处理商品房买卖相关案件起到了十分积极的促进作用。但该解释对于房地产开发商将经济适用房作为商品房出售这一问题如何解决并未涉及。在本文中,笔者就自
己代理的一起案件中所涉及的商品房及经济适用房之间的关系,发表一下个人意见,请广大同仁批评、指正。
案情简介:2000年,委托人原告刘某在某小区以当时的商品房价格购买了被告某开发公司开发的住房期房一套。签订买卖合同时,被告并未向原告告知该是经济适用房这一事实。原、被告双方在房屋买卖合同中约定,被告应在两年内为原告办理完毕房产证,但时至今日,被告未依合同约定履行自己的办证义务。为此,原告诉至法院要求被告履行办证义务,并依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定承担逾期办证的违约责任。在诉讼过程中,被告向法院提起反诉,要求确认与原告签订的房屋买卖合同无效,并向原告返还购房款。另外,原告在销售该房时已经办理了《商品房预售许可证》,并交纳了土地出让金,将原土地性质由划拨转变为出让。
一、 经济适用房与商品房之间的区别。
(一) 在概念上的区别。
所谓经济适用房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准建设的普通住宅,是具有社会保障性质的住宅,它具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中,能够适应中低收入家庭的承受能力,其价格要比同等位置、地段的商品房的价格低,中低收入家庭有能力购买;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而非建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房,这类住宅因减免了工程报建中的部分费用,其成本略低于普通商品房,故又称为经济适用房。
所谓商品房是指房地产开发经营企业,经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。与经济适用房相比,商品房的销售价格比同类的经济适用房的价格要高,建筑成本比经济适用房高,销售对象主要是针对社会上有能力购买较高价值房屋的人群。
(二)相关政策上的区别。
经济适用房建设用地实行行政划拨方式供给,开发商无需向政府交纳土地出让金。国家和地方各级政府批准的合法收费均减半征收。
商品房开发商开发商品房所需建设用地是以出让方式取得,其要向政府交纳相当数额的土地出让金。在相关政策、税费减免等方面基本没有优惠政策。
(三)房屋购买人群的区别。
经济适用房的购买人群是城市中低收入家庭。购买经济适用房实行申报、登记、审批和监督机制。首先要向房改办报送相关材料,包括住房情况证明、年收入情况证明;第二,经济适用房审批机构要进行审查、审批、公告等程序;第三,审批后,购房人要持《经济适用房购房通知书》及《经济适用房准购证》购买住房。经批准有购房资格的家庭凭《购房准购证》才能购买经济适用房,每户只准购买一套经济适用房。
商品房的购买人国家的相关法律、法规对此基本没有限定。只要具有完全民事行为能力,能够享受权利、履行义务的人都可以成为商品房买卖行为的主体,并且对购房者购买房屋的套数没有限制。
(四)建设成本上的区别。
经济适用房的建设成本相对于商品房较低,主要是由以下因素构成:1.建设用地的征地和拆迁补偿、安置费;2.勘察设计和前期工程费;3.建筑及设备安装费;4.小区内基础设施建设费和小区内非营业性配套公建费。
商品房的建设成本则比较高,主要是由以下因素构成:1.征地费用及拆迁安置补偿费;2.勘察设计和前期工程费;3.建筑及设备安装费;4.小区内基础设施建设费和小区内非营业性配套公建费。
二者的建筑成本主要区别就在于经济适用房建设用地主要依靠的是政府无偿划拨的土地,而商品房建筑用地是由开发商交纳出让金的方式而取得。正是基于此项差别,经济适用房的建筑成本要比商品房的建筑成本低得多,因此,其销售价格也较低,能为大多数中低收入家庭所接受。
(五)二者转让、上市的区别。
经济适用房上市转让的,应经房屋所在地主管部门登记备案,上市交易应按规定缴纳土地出让金。购房户出售经济适用房后,不得再申请购买经济适用房。
商品房上市交易转让则显得比较宽松,购房者及其所合法拥有房屋只要符合我国《合同法》、《城市房地产管理法》等相关法律、法规的规定,就可以自由转让。
另外,经济适用房与商品房在建筑标准、建筑面积、房贷政策等方面还有许多不同,在此笔者不再一一赘述。
二、开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的效力。
由于经济适用房在开发、建设上所享受的政府优惠政策及土地使用上的优势是一般商品房所享受不到的,因此,少数开发商便隐瞒房屋是经济适用房这一事实,将经济适用房作为一般商品房出售,从而谋取巨额利润。基于此而签订的房屋买卖合同的效力问题就成了解决本案的关键。主要有以下观点:
(一) 合同无效论。
○1该买卖合同违反了我国强制性法律规定,属于当然无效。原告所购买的房屋在审批立项时是依经济适用房来审批立项的,土地使用权是划拨取得。依据我国《城市房地产管理法》第三十七条“下列房地产不得转让:以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十八条规定的条件的;……”第三十八条“以出让方式取得土地使用权的转让房地产时,应当符合下列条件:出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;……”。由于本案被告在预售过程中及本案审理过程中,未向政府相关部门交纳土地使用权出让金,因此被告转让地上建筑物的行为不符合我国《城市房地产管理法》的相关规定,故其转让行为应为无效,原、被告双方所签订的合同也是无效合同。
○2由于合同标的不能而无效。合同标的的合法性、可能性也是确定合同是否有效的依据之一。如果合同标的存在违法或合同标的在实际履行中存在不可能性,那么该合同也应属于无效合同。在现实生活中,由于房产登记主管部门只办理国有土地的使用权为出让方式或虽然是以划拨方式取得土地使用权,但在转让该房地产时已经向政府有关部门交纳了土地出让金而转为出让方式而取得的房地产的登记工作,因此,在划拨土地上建筑的经济适用房是无法按照约定进行所有权移转的。因为依照物权的公示公信原则,不动产物权的移转必须以法定登记机关的物权移转登记为要件,不经登记变更物权归属始终不发生变化,也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。正是基于这一原因,也可以确定此类合同无效。
(二)合同有效论。
虽然原、被告在签订合同时,被告未向原告告知该房屋是经济适用房这一事实,且原、被告双方之间签订合同的标的物违反了我国《房地产管理法》中的相关规定,但是由于被告在原告起诉前已经办理了《商品房预售许可证》,那么在本案中原告有理由相信原告所购买的被告所出售的房屋就是普通意义上的商品房。理由如下:○1当时原告购买被告开发的住房时,被告并未明确告知该房屋是经济适用房,且在购房价格上也与同时期、同地段、同类商品房的价格基本一致,甚至还要稍高。而同时期济南市经济适用房价格只有商品房价格的三分之二左右。○2原告在购买该房屋的手续上与购买其他商品房没有区别,没有经过购买经济适用房所必需的申报、登记、审批等程序。○3也是最关键的一点,被告在诉讼前已经就该房办理了《商品房预售许可证》。我们知道,商品房预售需要五个证,即《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》。而《商品房预售许可证》是这五个证中最关键的一个,是商品房销售过程中最关键的证明之一,它即证明了开发商开发手续的合法性,也证明了所预售房屋的相关手续都已经完备,具备了预售的各项条件,故原、被告之间签订的房屋买卖合同是有效合同。
笔者认为,上述两个观点都有失偏颇。作为本案的代理律师,我认为原、被告之间签订的合同应当是一种由无效转化为有效,并最终被认定为有效的房屋买卖合同。理由如下:○1第一种认为是无效合同的观点,没有考虑到被告在原告起诉前已经办理了《商品房预售许可证》这一事实,这一观点没有考虑到本案的后果。而第二种观点,则没有考虑到该房屋在立项、审批时是以经济适用房来办理的,相关土地使用权手续都是以划拨而无偿取得的这一事实,这一观点没有考虑到本案的前因。因此,上述两个观点均不全面、客观。○2从我国《合同法》“鼓励交易”的立法原则来看,法院在审理合同纠纷案件时,应当鼓励交易,而不应轻易认定合同无效。在本案审理中应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定来处理。这样即促进了我国经济的发展,也保护了双方,尤其是作为弱势一方—个人购房者的合法权益。
对于被告在诉讼中提出的反诉,要求确认合同无效,并返还原告购房的反诉请求,依法应予驳回。争议房屋既然已经办理了《商品房预售许可证》,那么它的性质已经由经济适用房转化为了普通意义上的商品房。被告提出反诉的目的无非是想利用目前商品房价格普遍上涨的机会在其中再捞一笔。但这种非法的目的在合同确认有效的基础上是无法实现的。
三、对开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的处理。
○1在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的基础上出台有关审理经济适用房方面的司法解释,对经济适用房的概念、经济适用房买卖合同、销售经济适用房的条件等做出相关解释,以有利于我国经济适用房制度的健康、有序发展,切实解决并保护好城市中低收入家庭的住房问题。对开发商将经济适用房作为商品房进行销售的,应加大处罚力度,使之付出较高的违法成本。
○2最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台后,学术界及实务界都对经济适用房是否适用该司法解释有着不同的声音。现在比较一直的意见是倾向于经济适用房不适用该司法解释,具体理由由于不是本文的讨论重点,因此,笔者在此不再赘述。但经济适用房也是由具备相应开发资质的企业开发、建设的住宅,其在某些方面也具备商品房的特征,而审理此类案件如不运用该司法解释目前又无相关规定可以参照。
因此,笔者在此建议对经济适用房的审理是否适用最高人民法院的该解释予以新的解释,以利于法院的审理工作顺利开展。
四、笔者对本案的处理意见。
(一)、认定合同有效,由被告履行办证义务,并按《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定向原告支付违约金。这样的判决结果不仅充分注意到了所售出的房屋已经由经济适用房转化为普通意义上的商品房这一事实,在办理产权证及过户等环节不存在任何障碍,而且也体现了“保护、鼓励交易”这一《合同法》基本原则,从根本上保护了购房都的合法权益。
(二)认定合同无效。虽然通过本文的上述分析,合同应当被认定为有效,但由于目前司法实践中的现状,及法官对相关规定理解的不同,该买卖被认定为无效的可能性也是极大的。如果合同被认定为无效,那么被告不仅要返还原告支付的购房款,还应依当时购买房屋的价格与现在购买同等地段、同等面积、同等水平的房屋之间的价格差,来赔偿原告的经济损失(该经济损失的取得可以通过另行诉讼的途径解决)。这样的判决结果,是在认定经济适用房不适用最高人民法院的司法解释的基础上做出的。由被告来承担原告的经济损失,这样的处罚会提高被告的失信成本,有利于建立诚信的社会主义市场交易秩序,有利于我国的经济发展。

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黄冈市人民政府关于印发《黄冈市区违法建设处理办法》的通知

湖北省黄冈市人民政府


黄冈市人民政府关于印发《黄冈市区违法建设处理办法》的通知

黄政发〔2007〕37号

黄州区人民政府,黄冈经济开发区管委会,市直各单位:
  《黄冈市区违法建设处理办法》已经2007年7月5日市政府第11次常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真组织实施。




二OO七年七月九日

黄冈市区违法建设处理办法

第一章 总 则

  第一条 为加强城市建设管理,及时查处和遏制违法建设,保障城市规划的实施,提高城市环境质量,根据国家相关法律、法规和规章的规定,结合黄冈市区实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于黄冈市区城市规划区范围,主要包括黄州区的赤壁、禹王、东湖、南湖等四个办事处、路口新区,黄冈经济开发区,市农业三场(农场、渔场、林场)等。
因黄冈市区城市总体规划修编,调整市区城市规划区范围,本办法适用范围随之调整。
  第三条 本办法所称违法建设是指违反规划、土地、建筑、房产等法律、法规和规章的规定,未经规划、国土资源、建设部门批准,或不按批准要求进行建设的行为。
  建(构)筑物未经规划等部门验收且有违法建设情形,给社会造成的直接危害仍然存在的,属于违法建设的继续状态。
  第四条 市规划、国土资源、建设等行政主管部门,按照职能职责分工,负责实施本办法,核查违法建设事实,处理违法建设行为。
  (一)未依法办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》,或不按规划许可内容和要求进行建设的,由市规划行政主管部门负责依法查处;
  (二)未经批准或骗取批准擅自占地进行建设的;不按批准用途使用土地的;非法买卖或以其他形式转让土地的,由市国土资源行政主管部门负责依法查处;
  (三)未依法取得《建筑工程施工许可证》或开工报告未经批准,擅自开工建设的;未依法取得房地产开发企业资质,擅自进行房地产开发建设的,由市建设行政主管部门负责依法查处。
  第五条 黄州区人民政府及其派出机构、黄冈经济开发区管委会对本行政区域内的各类建设行为负有管理责任,并负责本办法在本行政区域内的组织实施。
市区查处违法建设工作领导小组负责对市区查处违法建设工作的组织、领导、协调和督办;市区查处违法建设工作领导小组办公室(以下简称市查违办)负责具体协调落实、监督实施和检查督办。
  第六条 下列部门和单位应当协助制止和处理违法建设:
  (一)房地产管理部门在核发房地产权证时,应当查验规划许可证、土地使用权证、施工许可证和竣工验收备案证,产权证规定的房产用途应当与建设工程规划许可证规定的用途一致。
  (二)工商、环保、文化、卫生、公安消防等行政主管部门在核发有关执照、许可证时,应当依照法律法规规定查验规划许可证、土地使用权证或者房屋产权证件并核对其用途。未取得合法的产权手续或者改变规划核定用途、不符合法定条件的,不得核发有关证照。
  (三)供水、供电、电信、燃气等企业在为建成投入使用的建(构)筑物提供服务时,应当查验规划许可证、土地使用权证和房屋产权证。经查验无上述三证或经有关职能部门认定为违法建(构)筑物的,供水、供电、电信、供气等企业不得提供服务。

第二章 处理办法

  第七条 行使违法建设行政处罚权机关应当制定查处违法建设责任制,建立巡查制度,及时发现和制止违法建设。
  接到举报和巡查发现新的违法建设由市规划、国土资源、建设等行政主管部门责令建设单位或个人立即停止建设,责令施工单位立即停止施工,并书面通知供电、供水部门停止供应施工用电、用水。
  违法建设单位或个人必须按本办法规定接受处理,拒不履行停工义务继续抢建施工的,作出责令停止建设决定的机关应采取强制措施予以制止,并依据有关法律、法规和规章的规定从严查处。
  第八条 对下列严重影响城市规划,不能采取改正措施的违法建(构)筑物,不予确认产权,责令限期拆除,并以书面或公告形式告知违法建设当事人:
  (一)擅自改变城市规划确定的土地使用性质,影响城市规划实施的;
  (二)严重影响近期建设规划实施的;
  (三)占压城市道路和建筑控制红线、高压供电走廊、景观视线通道、无线电微波通道、永久性测量标志、市政工程管线和设施的;
  (四)影响消防、防汛、人民防空、国防等设施的正常运行,对城市安全构成威胁的;
  (五)对广场等公共设施用地、公共绿地、生态保护区、水源保护区、历史文化保护区、风景名胜区构成破坏和威胁的;
  (六)严重影响市容景观和破坏城市环境的;
  (七)严重影响公共卫生、公共安全、城市交通等公共利益的;
  (八)在临时用地上擅自建设永久性建(构)筑物或临时建(构)筑物逾期不拆除的;
  (九)法律法规规定的其他情形的。
  第九条 对下列严重影响城市规划且能够有限利用的建(构)筑物,依法予以没收或责令补办临时使用手续,暂予保留使用,并按上限处以罚款,今后城市建设拆迁时,必须无条件拆除,且不予补偿:
  (一)个人未经许可或许可后超层超面积建设用于出租、出售、开发牟利的;
  (二)房地产开发项目超层超面积的;
  (三)城市主次干道两侧临街面和具备联片改造开发条件的;
  (四)已列入旧城(村)改造规划区域内将在近期实施改造的;
  (五)居住建筑间距达不到最低规定要求,严重影响通风、采光、日照、通行、排水等邻里居住条件的。
  第十条 对下列影响城市规划尚可采取改正措施的,责令限期改正,处以罚款; 改正到位且符合许可条件的缴纳相关行政规费后予以确认产权,补办手续:
  (一)基本符合黄冈市城市总体规划、分区规划、控制性详细规划、近期建设规划和东坡赤壁、遗爱湖等风景区总体规划要求的;
  (二)在居住小区或单位、个人庭院内部建设的生产、生活、办公等配套用房,基本符合规划和技术规范要求的;
  (三)通过采取部分拆除、降低高度、开窗堵窗、开辟通道、封闭通道、修改立面以及其他措施能够消除影响,基本符合规划和技术规范要求的;
  (四)影响相邻人通风、采光、日照,但基本符合规划和技术规范要求的;
  (五)未经规划审批擅自建设,但对城市规划只有轻微影响或不影响的;
  (六)原地改建(含翻建)、扩建(含加层)项目,通过技术分析基本符合规划和技术规范要求的;
  (七)超过规划许可证有效期限进行建设,但与近期建设规划要求基本相符的;
  (八)临时建筑期满未拆除但与近期建设规划要求基本相符的;
  (九)房地产开发项目擅自提高建筑密度和容积率,超层超面积建设,基本符合规划和技术规范要求的。
  第十一条 因城市道路建设、城市公共设施建设和移民建镇等政府行为的拆迁还建而未批先建的无合法手续的建筑,符合规划技术规范要求,按拆迁还建政策办理规划、土地、房产等手续;不能满足现行规划技术规范要求,按照当时的规划技术规范要求处理。
  第十二条 本村村民未取得集体建设用地使用权占地建房的按下列规定处理:
  (一)对符合土地利用总体规划及本村村民宅基地政策等许可条件的,督促其补办宅基地用地手续,按规定缴纳各项费用(涉及耕地占补费用由所在村承担),办理集体土地使用权证;
  (二)对符合土地利用总体规划、但超过法定面积标准建住宅的,属于因住宅结构原因不宜拆除,或收回后又不易重新调整使用的超占部分,按照农村集体建设用地处理后补办有偿用地手续;
  (三)属于其他原因的超占部分,依法责令退还超占的土地,限期拆除在超占的土地上新建的房屋;
  (四)对本村村民不符合宅基地许可条件的用地,视同非本村村民违法用地处理。
  第十三条 非本村村民(含国家工作人员、城镇居民)未取得国有土地使用权占地建房的按下列规定处理:
  (一)对未经批准和骗取批准占地建房且不符合用地许可条件的,对违法用地上的建筑物和其他设施,予以拆除或没收,退还非法占用的土地,不得以罚款、补办手续取代;
  (二)对符合用地许可条件且不严重影响城市规划确需补办手续的,依法处罚后,从新从高进行征地补偿和收取土地出让金及有关行政规费,政府不再向村集体支付征地补偿安置费用。
  第十四条 非法买卖、转让集体土地使用权的按下列规定处理:
  (一)由市国土资源行政主管部门没收非法买卖、转让土地的违法所得并处罚款;
  (二)违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状;符合土地利用总体规划和城市规划的,没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,可以并处罚款;
  (三)擅自将农民集体所有的土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的,责令限期改正,没收违法所得,并处罚款。
  第十五条 对己依法取得土地使用权,自依法批准之日起满两年未动工兴建的,按照法律规定收回土地使用权。
  第十六条 对其它违反土地管理法律、法规和规章的违法建设行为,由市国土资源行政主管部门依据土地管理法律、法规和规章进行查处。
  第十七条 非法、越权批准用地和建房手续的,其批准文件无效,非法批准使用的土地应当收回,有关违法建设当事人拒不归还的以非法占用土地论处;违法建筑按本办法的规定处理;造成损失的由批准单位负责依法赔偿。
  第十八条 设计单位对无规划设计要求的项目或者违反规划设计要求进行设计的,市规划、建设等行政主管部门不得受理和审批,并责令改正;对继续从事支持违法建设的设计单位由市建设行政主管部门处以罚款,情节严重的吊销其设计资格证书。
  第十九条 施工单位承接无《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的建设工程项目或者违反《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的规定进行施工的,由市建设行政主管部门责令停止施工,处以罚款;对继续违法施工或继续支持违法建设的施工单位,由市建设行政主管部门纳入不良行为记录并予以上网公示,情节严重的责令停业整顿或降低从业资质直至吊销其从业资质。

第三章 处理程序

  第二十条 违法建设当事人应当在限期内自行拆除违法建(构)筑物,逾期仍不拆除的,由作出限期拆除决定的机关依法拆除或申请人民法院依法强制拆除。
  强制拆除违法建(构)筑物应当在实施拆除的七日前,将强制拆除决定书送达违法建设当事人,并在拆除现场张贴强拆通告予以告知。
  强制拆除工作由黄州区政府、黄冈经济开发区管委会组织实施,相关行政执法部门参加。
  违法建设当事人应当在强制拆除违法建(构)筑物前,自行搬出其财物,不自行搬出的,由执法机构对其财物进行登记并制作清单,一并当场交付违法建设当事人;不能当场交付的经公证机构现场公证后由执法机构代为临时保管;违法建设当事人应当在强拆之日起三十日内到执法机构指定的地点领取。因拒绝接受而造成损失和临时保管费用由违法建设当事人承担。
  强制拆除违法建(构)筑物一律不予补偿,所需费用由违法建设当事人承担。
  第二十一条 违法建设当事人应当在限期内向作出没收决定的机关交付被没收的违法建(构)筑物,逾期拒不交付的由作出没收决定的机关申请人民法院依法查封。
  对应予没收的违法建(构)筑物所非法占用的土地一并没收处理,对已依法取得国有土地使用权的土地由市政府按原出让价收回土地使用权。
  对可以有条件保留的违法建(构)筑物,依法进行公开拍卖,拍卖收入上交市财政,对受影响的相邻人从拍卖所得中给予适当补偿,对拍卖处置的竞得人给予办理有关手续。
  对不符合许可条件的违法建(构)筑物,没收后由市政府委托市城市建设投资有限公司储备。
  第二十二条 违法建设当事人应当在限期内到指定银行自行缴纳罚款,逾期仍不缴纳的,由作出罚款决定的机关每日按罚款数额的3%加处罚款;或根据法律规定,将查封、扣押的财物拍卖或者将冻结的存款划拨抵缴罚款;或申请人民法院强制执行。
  本办法实施以前已缴纳罚款的不再缴纳同类罚款。
  在市查违办存续期间,由相关职能部门提出处理意见,报市查违办备案后执行。
  第二十三条 符合许可条件的按下列要求补办相关手续:
  (一)坚持先处理后补办,先缴费后发证。由违法建设当事人持市查违办备案处理函和罚款、税费缴纳凭证,向有关部门提出补办申请;
  (二)在办理《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》后方可办理《建设用地通知书》和《土地使用权证》;在取得《建设用地通知书》(必须附标明四界的宗地图)或《土地使用权证》后方可办理《建设工程规划许可证》;上述规划"一书两证"和《建设用地通知书》或《土地使用权证》办理完毕后,方可办理《建筑工程施工许可证》和供电、供水手续;建设工程竣工验收合格方可办理《房屋产权证》;
  (三)涉及农用地转用和征收(用)的,在有当年农用地转用计划情况下,逐宗地补签征地协议、落实补偿安置方案、政府对失地农民的安置意见、规划部门详细规划说明等报批资料报省政府审批;
  (四)省政府审批后,非本村村民逐宗地按招标、拍卖、挂牌方式供地,本村村民按划拨方式供地;
  (五)对2007年4月24日以前的个人违法建设用地,符合土地利用总体规划且不严重影响城市规划的,经依法处理后,直接补办土地登记手续;
  (六)对利用违法建设的房屋作营业场所的,工商、文化、卫生、公安、消防、环保等行政主管部门不得办理有关证照;己办理的责令其变更营业场所,逾期不变更的吊销有关证照;
  (七)违法建设单位或个人,在按本办法规定接受处理完毕之前,规划、国土、房产等行政主管部门不得为其补办相关手续,并暂停办理其一切新的建设项目的审批事宜;
  (八)违法建设经处理后予以保留或暂时保留使用的,必须经消防、环保、建设等行政主管部门鉴定、验收合格后,方可投入使用。
  第二十四条 房地产登记机关对依照本办法处理后的违法建(构)筑物可以申请确认产权的,应当依法办理初始登记手续,并在初始登记文件中注明依据《黄冈市区违法建设处理办法》登记。
  对本办法实施以前的违法建(构)筑物经依法处理后,申请办理房屋所有权初始登记的,应当提供建设工程质量检测鉴定机构出具的建筑质量检测鉴定合格证明文件、公安消防部门出具的消防验收合格证明文件、人防部门出具的易地建设证明书、登记机关认可的测量机构出具的宗地图和房屋面积测量报告。
  未提交建筑质量检测鉴定合格证明书、消防验收合格证明书和人防易地建设证明书的私人住宅,房地产登记机关应在登记文件中予以注明。

第四章 处理标准

  第二十五条 按照本办法规定应当缴纳的罚款和相关行政规费,属市级财政预算收入。相关职能部门提出处理意见报市查违办备案后出具缴款通知书,由违法建设当事人到指定银行缴纳,先集中缴入市查违办财政专项资金管理帐户(非税收入汇缴结算户),资金使用权性质不变,分类记帐核算,再统一上交市财政。
  第二十六条 依法应予罚款处理的由规划、国土资源、建设等行政主管部门根据违法建设发生的时间、性质、情节、建设地域、建筑物用途和对城市规划、土地利用总体规划的影响程度等按下列规定依法进行处罚:
  (一)违法建设按违法建设工程造价10%以上20%以下处罚,违法建设工程造价按黄冈市建设工程造价管理站核定的建筑成本计算;违法用地按实际占地面积每平方米10元至30元处罚;
  (二)主动接受处理的按下限处罚,拒不接受处理的按上限强制执行处罚;
  (三)用于自住的住宅按下限处罚,用于出租、出售或开发经营牟利的按上限处罚;
  (四)主次干道临街面、规划重点控制区域和占用耕地的按上限处罚,其他按一般控制标准处罚;
  (五)可以补办用地手续的按上限处罚;
  (六)2007年4月24日以后发生的违法建设按上限处罚;
  (七)2006年6月1日以后发生的非法占地按上限处罚;
  (八)1996年5月18日黄冈市成立以前发生的只依法依规进行处理,免于处罚。
  第二十七条 建设单位未办理《建筑工程施工许可证》,依据建设部《建筑工程施工许可管理办法》的规定,由市建设行政主管部门对有违法所得的处5000元以上30000元以下的罚款,没有违法所得的处5000元以上10000元以下的罚款。
  第二十八条 建设单位或个人未取得资质证书从事房地产开发经营的,依据建设部《房地产开发企业资质管理规定》的规定,由市建设行政主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的,由市房地产开发主管部门提请市工商行政管理部门吊销营业执照。
  未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的,依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,由市工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动,没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下的罚款。
  未取得《商品房预售许可证》,擅自预售商品房的,依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,由市房产主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,并处已收取预付款的1%以下的罚款。未按照规定的现售条件销售商品房的,责令限期改正,并可处1万元以上3万元以下罚款。
  第二十九条 符合许可条件予以确认产权,补办手续的,由有关职能部门按国家法律、法规和规章规定下达追缴通知,追缴相关行政规费。
  (一)城市基础设施配套费:公建项目根据鄂价房服函〔2004〕8号文规定,一律按建筑面积每平方米55元收取。
  私建项目在老城区范围内的按建筑面积每平方米20元、新城区范围内的按每平方米10元、主次干道临街面的按每平方米30元、临街面建筑面积大于360平方米的部分按每平方米55元收取;本村村民符合宅基地政策在规定面积内的自住住宅免收城市基础设施配套费。
  房地产开发项目擅自提高容积率和建筑密度,超层超面积建设的,除处以罚款、足额追缴配套费及相关行政规费外,还须缴纳土地收益补偿金(具体办法另行制定)。
  (二)报省审批的本村及非本村村民用地按法定上限缴纳新增建设用地有偿使用费和相关行政规费,涉及耕地的按每亩1.5万元缴纳耕地开垦费。
  (三)土地出让金按法律、法规和规章的规定收取。
  本办法实施以前已足额缴纳有关行政规费的不再继续缴纳,缴纳不足的继续补缴差额部分。
  第三十条 对违法建设各个环节应缴纳的税收,由税务行政主管部门依据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定予以征缴。
  对涉嫌漏、偷、抗税的,由税务机关依法予以查处,情节严重、构成犯罪的移送司法机关立案侦察并依法追究刑事责任。

第五章 附 则

  第三十一条 按照本办法规定应当拆除或没收的违法建筑已经出售的,违法建设单位或个人应当将购房款退还购买人,给购买人造成损失的,应当依法赔偿。
  第三十二条 对非法转让集体土地、进行违法建设、越权审批或违法审批用地和建设的直接责任人和主管人员,属行政监察对象的,由上级主管部门或监察机关依纪依规追究行政责任。
  在处理违法建设工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的工作人员,由上级主管部门或监察机关给予行政处分。
  上述行为情节严重的由公安机关依法处理;构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。
  第三十三条 阻挠执法人员依法执行公务,违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的,由公安机关依法给予治安处罚;情节严重构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
  第三十四条 对本办法没有做出具体处理规定的违法建设,依照有关法律、法规和规章由相关行政主管部门依法处理。
  第三十五条 本办法自印发之日起施行。



韶关市区河段水环境保护规定

广东省韶关市人民政府


韶关市人民政府令第24号


《韶关市区河段水环境保护规定》已经2006年3月24日韶关市人民政府第十一届36次常务会议通过,现予发布,自发布之日起施行。1997年6月25日颁发的《韶关市人民政府关于加强市区河段环境管理的暂行办法》同时废止。







市长 徐建华











二○○六年四月十二日





韶关市区河段水环境保护规定



第一条 为了加强市区河段水环境保护,防止水污染,根据《中华人民共和国水污染防治法》及其他有关法律、法规、规章规定,结合实际,制定本规定。

第二条 本规定适用于市区浈江河从国道323线K355+300处至浈江河和武江河汇合处、武江河从犁市渡口至浈江河和武江河汇合处、北江河从浈江河和武江河汇合处至白土桥的河段(以下称市区河段)及其支流的水环境保护。

第三条 市环境保护部门是对市区河段水环境污染防治实施统一监督管理的机关。

市发改、经贸、国土资源、城管、规划、水利、交通、农业、林业、工商、旅游、海事、渔政等部门以及武江、浈江、曲江区政府按照各自的职责,协同环境保护部门做好市区河段水环境保护工作。

发电、供水等部门应当支持和配合做好市区河段水环境保护工作。

第四条 市区河段水环境保护范围划分为饮用水源保护区和一般工业用水区及人体非直接接触的娱乐用水区。

武江西河桥到什石园河段及其支流,浈江原新韶乡政府所在地(国道323线腊石坝大桥)到国道323线K362处河段及其支流,以及相应水域的两岸正常岸线向陆纵深1000米内的陆域范围为饮用水源一级保护区。

武江什石园到犁市渡口河段及其支流,浈江国道323线K362处到长坝河段及其支流,以及相应水域的两岸正常岸线向陆纵深500米内的陆域范围为饮用水源二级保护区。

一级保护区、二级保护区以外的其他河段为一般工业用水区及人体非直接接触的娱乐用水区。

第五条 市区河段水环境保护的目标:

(一)饮用水源一级保护区的水质应当符合国家《地表水环境质量标准》中的Ⅱ类标准。

(二)饮用水源二级保护区的水质应当符合国家《地表水环境质量标准》中Ⅲ类标准 。

(三)一般工业用水区及人体非直接接触的娱乐用水区的水质应当符合国家《地表水环境质量标准》中的有关标准类别要求,其中浈江新韶镇政府所在地至北江沙洲尾河段应符合Ⅲ类标准,沙洲尾至白土河段应符合Ⅳ类标准。

第六条 在市区河段内必须遵守下列规定:

(一)直接或者间接向水域排放工业废水,必须符合国家及省规定的废水排放标准。

(二)禁止向河道管理范围内倾倒工业废渣、生活垃圾和其他废弃物。

(三)禁止毒鱼、炸鱼、电鱼。

(四)禁止洗刷马桶、痰盂、油类容器、腐臭物品及污染水体的机具、车辆。

(五)禁止排放经营性宰杀畜禽、水产品的污水污物。

(六)禁止其他污染水体的行为。

第七条 在饮用水源二级保护区内除遵守本规定第六条规定外,还必须遵守下列规定:

(一)禁止新建、扩建向水体排放污染物的建设项目,改建的建设项目必须削减排污量。

(二)禁止建设固体废弃物集中贮存和处置设施、场所以及生活垃圾填埋场。

(三)禁止使用对人体有害的剧毒、高残留农药。

(四)对生活垃圾等固体废弃物应当及时收集、运出和处置。

(五)船舶、车辆装载运输油类或者有毒货物,必须采取防溢流、防渗漏的措施。

(六)禁止停泊船只作营业场所。客运、旅游船舶必须设置垃圾、粪便、含油污水存放设施,码头经营管理单位应当配备收集和转运垃圾、粪便、含油污水的设施。

第八条 在饮用水源一级保护区内,除遵守本规定第六条、第七条外,还必须遵守下列规定:

(一)禁止设置排污口。

(二)禁止设置加油站和水上商业、饮食等服务业网点。

第九条 在保护区内已建成的严重污染水资源的建设工程和设施,按照下列规定处理:

(一)未经有关行政管理部门依法批准的,予以关闭、拆除。

(二)经有关行政管理部门依法批准的,应当限期治理,经限期治理后仍达不到排放标准的,予以关闭、拆除。

经有关行政管理部门依法批准的水源保护区内的企业搬迁进入工业园区的,市政府参照现有优惠政策给予最大的优惠。

第十条 市政府按照规划建设城市生活污水集中处理厂,逐步提高城市生活污水处理率。排污者应当依法缴纳污水处理费。

市区河段范围内已经形成污水截流系统的地区,沿河建筑的各种污水必须引入污水截流管道。不引入污水截流管道的,不准建设。

保护区内尚未形成排污系统的地区,需新建、改建或者扩大排污口的,应当经有管辖权的水行政主管部门同意,由环境保护部门依法对该建设项目的环境影响报告书进行审批。

第十一条 加强市区植树造林,优化林分结构,建设生态林业;禁止毁林开荒,防止水土流失。

第十二条 城市管理部门应当组织环卫部门成立河面清洁队,及时打捞和清运河面垃圾和废弃物,保持市区河段水环境清洁卫生。

环卫部门应当及时清理河岸堆放的垃圾和废弃物,防止二次污染。

第十三条 水行政主管部门应当会同国土资源、渔业、航道、海事等部门依法在保护区内划定河砂禁采区。除防汛、航道疏浚作业船外,其他挖沙船不得进入河砂禁采区作业。

第十四条 市政府依法划定船舶停放区。河面船舶要按照规定停泊,船体要保持整洁,并符合本规定第七条第(六)项关于客运、旅游船舶的规定。

第十五条 交通、海事行政主管部门应当加强市区河段运输船舶管理,渔政、城市管理部门应当加强渔船、住家船管理,防止运输船舶、渔船、住家船污染水环境。

第十六条 环境保护部门应当加强水质的监测和评价,随时掌握市区河段水质变化情况。评价结果每季度向市政府报告一次,每半年通过新闻媒体向社会公布一次。水质未达到规定标准的,有关部门应当查清原因,采取措施,限期整改。

第十七条 拒绝环境保护部门或者海事、渔政管理机构现场检查,或者弄虚作假的,可以根据《中华人民共和国水污染防治法实施细则》第三十八条第(二)项规定,处1万元以下罚款。

第十八条 向水体排放剧毒废液,或者将含有汞、镉、砷、铬、氰化物、黄磷等可溶性剧毒废渣向水体排放、倾倒或者直接埋入地下的,可以根据《中华人民共和国水污染防治法实施细则》第三十九条第(一)项规定,处10万元以下罚款。

第十九条 向水体排放、倾倒放射性固体废弃物、油类、酸液、碱液或者含有高、中放射性物质的废水的,可以根据《中华人民共和国水污染防治法实施细则》第三十九条第(二)项规定,处5万元以下罚款。

第二十条 向水体排放船舶的残油、废油,或者在水体清洗装贮过油类、有毒污染物的车辆和容器的,可以根据《中华人民共和国水污染防治法实施细则》第三十九条第(三)项规定,处1万元以下罚款。

第二十一条 向水体排放、倾倒工业废渣、城市生活垃圾,或者在江河、湖泊、运河、渠道、水库最高水位线以下的滩地和岸坡存贮固体废弃物的,可以根据《中华人民共和国水污染防治法实施细则》第三十九条第(四)项规定,处1万元以下罚款。

第二十二条 向水体倾倒船舶垃圾的,可以根据《中华人民共和国水污染防治法实施细则》第三十九条第(五)项规定,处2000元以下罚款。

第二十三条 建设项目的水污染防治设施没有建成或者没有达到国家规定的要求即投入生产或者使用的,由批准该建设项目的环境影响报告书的环境保护部门责令停止生产或者使用,并可以根据《中华人民共和国水污染防治法实施细则》第四十条规定,处10万元以下罚款。

第二十四条 排污单位故意不正常使用水污染物处理设施,或者未经环境保护部门批准,擅自拆除、闲置水污染物处理设施,排放污染物超过规定标准的,由环境保护部门责令恢复正常使用或者限期重新安装使用,可以根据《中华人民共和国水污染防治法实施细则》第四十一条规定,处10万元以下罚款。

第二十五条 造成水体严重污染的企业事业单位,经限期治理,逾期未完成治理任务的,除按照国家规定征收两倍以上的超标准排污费外,可以根据《中华人民共和国水污染防治法实施细则》第四十二条规定,根据所造成的危害和损失,处20万元以下罚款,或者责令其停业整顿或者关闭。

第二十六条 未按照规定设置排污口、安装总量控制监测设备的,由环境保护部门责令限期改正,并可以根据《中华人民共和国水污染防治法实施细则》第四十五条规定,处1万元以下罚款。

第二十七条 违反规定,在生活饮用水源一级保护区内新建、扩建与供水设施和保护水源无关的建设项目的,根据《中华人民共和国水污染防治法》第四十九条的规定处理。

第二十八条 在生活饮用水源二级保护区内新建、扩建向水体排放污染物的建设项目的,或者改建项目未削减污染物排放量的,由市政府按照规定的权限责令停业整顿或者关闭。

在二级保护区内,超过国家规定的或者地方规定的污染物排放标准排放污染物的,由市政府责令限期治理,并可以根据《中华人民共和国水污染防治法实施细则》第四十六条第二款规定,处10万元以下罚款;逾期未完成治理任务的,由市政府责令停业整顿或者关闭。

在二级保护区内,设立装卸垃圾、油类及其他有毒有害物品码头的,由环境保护部门责令限期拆除,并可以根据《中华人民共和国水污染防治法实施细则》第四十六条第三款规定,处10万元以下罚款。

第二十九条 本规定自发布之日起施行。1997年6月25日颁布《韶关市人民政府关于加强市区河段环境管理的暂行办法》同时废止。