外商投资企业清算中有关员工安置的法律规定与操作实务/刘文武

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 00:12:17   浏览:9123   来源:法律资料网
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内容摘要:无论是解散清算还是破产清算,清算企业依据《劳动合同法》第四十四条终止与劳动者的劳动合同似乎非常简单,无须像证明劳动者存在用人单位可立即解除劳动合同的法定事由那样复杂。但是,正因为法律规定如此简单,员工安置作为企业清算最重要的一个环节,实务操作远比法律规定复杂。
关键词:外资企业、清算、员工安置、操作实务

一、 外商投资企业清算及有关员工安置方面法律概述
(一) 公司立法与劳动立法的共同特色
个人认为,我国的公司立法和劳动立法,有两个共同的特色:一是外商投资企业法引导公司法部门立法的发展和完善;二是重“生”轻“死”。
1. 外商投资企业立法的引导作用
规范外商投资企业的立法和司法实践,引导着中国公司法的发展与完善;规范外商投资企业劳动关系管理的法律,同样引导着中国劳动立法的发展与完善。规范外商投资企业(外商独资企业、中外合资经营企业和中外合作经营企业)的法律法规(简称“外商投资企业法”),颁布实施均早于普遍适用于中国企业的公司法;针对外商投资企业的劳动关系管理的立法,也早于普遍适用于调整中国所有用人单位与劳动者权利义务关系的劳动法。从1979年到1986年,规范外商投资企业的《中外合资经营企业法》、《中外合作经营企业法》和《外资企业法》及其相应的实施条例或者实施细则相应颁布实施,而“普遍适用”的《公司法》于1993年才正式发布;与外商投资企业法相配套的规范外商投资企业劳动关系管理的地方性法规也相继出台,如较早的《大连经济技术开发区外商投资企业劳动管理办法》(1987年)、《广东省外商投资企业劳动管理规定》(1989年)等,而“普遍适用”的《劳动法》1994年发布1995年实施,在此之前,全国性的规范外商投资企业劳动关系的《外商投资企业劳动管理规定》(1994年)亦颁布实施,且一直与《劳动法》并行至2007年11月。
2. 公司法重“生规”轻“死范”
如果将企业设立称为“生”、企业注销称为“死”的话,中国公司立法具有明显的重“生规”(设立规范)轻“死范”(注销规则)的特点,主要体现在两方面:一是公司的“生规”不仅先于 “死范”出台,而且内容更为详尽。从1979年到1986年,关于外商投资企业设立的法律规范已经初具框架,随后出台了大量的配套行政法规规章,共同对企业的设立与登记的程序、组织形式与注册资本、出资方式、经营管理机构、引进技术、土地使用、税务、外汇、财务与会计、环境保护、设备与原材料的购买与销售等都做了相应规定。与规范公司的“生规”相比,约束公司的 “死范”(《公司法》第十章 解散与清算)则显然过于简单和笼统,可操作性较差。无论较早的1991年的《上海外商投资企业清算条例》还是1996年的《外商投资企业清算办法》,均在“外商投资企业法”实施多年后出台。二是有关企业“生规”体系较“死范”而言更为完整。我国关于企业设立方面的规定,无论是宏观的产业政策还是具体的行政管理部门,都有非常完整和详细的规定,而对企业清算方面的规定则相反,不仅难成体系而且部门之间的规定抵触较多,甚至还出现过“无法可依”的法律真空期。如2008年1月15日,国务院废止了《外商投资企业清算办法》,规定外商投资企业的清算适用公司法的规定,直至2008年5月5日商务部办公厅才发布了《商务部办公厅关于依法做好外商投资企业解散和清算工作的指导意见》(商法字[2008]31号)。在此期间,外商投资企业清算事实上陷入了缺乏程序性指导的困境。在此情形下,国家工商行政管理总局、商务部于2008年10月20日联合下发了《关于外商投资企业解散注销登记管理有关问题的通知》(工商外企字[2008]226号)。
企业解散清算及破产清算方面的法律在公司法之后出台,虽也符合企业“先生后灭”的自然规律,但外商投资企业的清算法律从“自成体系”(尽管《外商投资企业清算办法》的不少规定与相关行政部门的实务操作存在较大差异)再转由适用公司法较粗线条的规定,也体现了我国公司法在企业的清算与解散方面的内容尚需进一步完备的现状。
(二) 清算阶段劳动关系管理的方面的规定简单,缺乏可操作性
《公司法》重“生”轻“死”,有关企业清算方面的规定不够详细,缺乏可操作性;对于清算过程中劳动关系管理方面,甚至没有专门规定,只是将员工(劳动者)对公司(用人单位)基于劳动合同关系
所产生的权益作为“职工债权”处置,根本不具有操作性。
1. 由清算组完成员工遣散,专业性不强
《公司法》第一百八十四条规定:“公司因本法第一百八十一条第(一)项、第(二)项、第(四)项、第(五)项规定而解散的,应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组,开始清算。”“逾期不成立清算组进行清算的,债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。”从法定解散事由出现到成立清算组,仅15天的时间,如果公司根据《劳动合同法》终止与员工的劳动合同,只能由清算组来履行用人单位的权利和义务。公司的劳动关系管理,需要健全和完整的管理体系,对于公司劳动关系管理体系运行,也需人力资源专职人员实施。无论公司自行成立的清算组还是法院指定有关人员组成的清算组,对于清算中员工进行遣散,难免因专业性不强出现处理不当的情况。
2. 将员工作为资产处置,有悖情理
《公司法》规定的清算组在清算期间行使的职权包括:(1)清理公司财产,分别编制资产负债表和财产清单;(2)通知、公告债权人;(3)处理与清算有关的公司未了结的业务;(4)清缴所欠税款以及清算过程中产生的税款;(5)清理债权、债务;(6)处理公司清偿债务后的剩余财产;(7)代表公司参与民事诉讼活动。《公司法》授予清算组的职权范围并未包括处理公司与员工劳动关系的职权。在实务操作中,将员工遣散作为处理公司的债权债务来对待,个人认为不是非常妥当,最起码将员工作为“资产”处置令员工在感情上难以接受。笔者曾经代理过一起集体劳动争议案件,引起员工与公司争议的一个重要原因就是母公司在出售该公司的资产和主要业务过程中,将员工也作为转让资产一并转让,使部分员工觉得人格受到侮辱而拒绝接受公司的劳动关系转移方案。
(三) 公司法与劳动立法关于终止劳动合同的法定事由不完全竞合
《公司法》规定的公司解散或者破产清算的法定情形,用人单位不能全部作为终止劳动合同的法定事由。《劳动合同法》第四十四条规定,用人单位可因公司解散或者破产而终止劳动合同的法定情形包括:(1)用人单位被依法宣告破产的;(2)用人单位被吊销营业执照、责令关闭、撤销或者用人单位决定提前解散的;(3)法律、行政法规规定的其他情形。《劳动合同法》中与此项规定相对应,《公司法》第一百八十一条规定的公司解散的法定原因包括:(1)公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现;(2)股东会或者股东大会决议解散;(3)因公司合并或者分立需要解散;(4)依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销;(5)人民法院依照本法第一百八十三条的规定予以解散。除公司依法被宣告破产这种情形外,《公司法》规定的公司解散的原因第(1)、(4)项可归类为《劳动合同法》规定的“用人单位被吊销营业执照、责令关闭、撤销或者用人单位决定提前解散的”情形;《公司法》规定的解散事由第(1)、(5)项,可归类为《劳动合同法》规定的“法律、行政法规规定的其他情形”;而《公司法》规定的“因公司合并或者分立需要解散”的情形,用人单位不能作为终止劳动合同法定事由。根据《劳动合同法》第三十四条规定,“用人单位发生合并或者分立等情况,原劳动合同继续有效,劳动合同由承继其权利和义务的用人单位继续履行。”
二、 外商投资企业清算中员工安置的操作实务
由于有关外商投资企业立法的先导性,外商投资企业清算中员工安置的操作实务,对于其他企业的清算具有指导意义;又由于企业清算中有关员工安置的法律规定过于简单,不能仅仅局限于简单的法律规定,实务操作中须在不违背法律规定的和一些基本原则的前提下,要根据清算公司的具体情况、考虑到所有员工具体情况制定尽可能全面的员工安置方案和详细的实施方案。
总结笔者处理多起商投资企业清算中员工安置的经验,提出部分浅见向大家求教。
(一) 遵循合法前提下的合情、合理原则
前些年,笔者有个欧洲的客户,不顾笔者的反对,一定要在12月24日公布裁员方案。客户的想法很简单,让我确认裁员方案是否合法。我确认方案合法后,他质问我,既然裁员方案合法,为什么不可以公布呢?我向客户介绍了中国国情,强调涉及到人的问题,除合法之外,还要考虑合情与合理的问题。客户不理解,执意在西方节日“平安夜”前公布了裁员方案,结果给媒体抓住了把柄,以特别吸引受众眼球的标题《平安夜,XX公司员工不平安》进行了报道,造成了极坏的社会影响。
中国的法律是统一的,但各地的具体情况千差万别;中国员工对来自不同国度的外国投资者的态度也有差异。另外,不少员工特别看重“面子”,许多劳动争议不是在分辨法律是非,而在“争一口气”、争“面子”。用人单位违反法律损害员工合法权益的安置方案员工自然不会接受,但是有时用人单位提出完全符合法律规定甚至优于法定标准的安置方案,由于实施过程中未能顾及员工的“情面”与员工发生争议。中国人特别强调以和为贵,讲究“动之以情,晓之以理”,在合法前提下的“合情合理”原则,无论在日常的劳动关系管理中还是企业清算中的员工安置过程中,都是必须遵循的。
(二) 相信政府及相关部门、依靠政府
由于文化差异及其他原因,不少外商投资企业不愿意甚至害怕与政府部门打交道。事实上,企业清算过程中,提前与政府主管部门沟通,在政府主管部门的指导下完善员工安置方案、充分利用政府资源实施员工安置方案,会有事半功倍的效果。企业清算过程中,政府与企业的目标是一致的:确保员工安置方案符合法律规定,确保员工的安置顺利实施,避免引发群体争议事件,维护和谐的劳动关系和稳定的社会秩序。如果企业提前向劳动部门征询意见,劳动部门会非常欢迎并提出合理化修改意见,并在员工就安置方案向劳动部门咨询或者投诉时,对安置方案作出有利于公司的解释。当然,公安部门、上级工会等部门,如果能够提前沟通,在员工安置方面都可能有积极的意义。以某日商独资企业为例,日籍董事长兼总经理因担心人身安全而不敢亲自向全体员工宣布清算安置方案(为了体现公司的真诚,笔者强烈建议该董事长亲自宣布方案)。由于在笔者建议下公司事先与劳动部门、公安机关进行过沟通,在召开宣布安置方案的全体员工会议时,市、区两级劳动部门的领导受邀出席会议,增加了员工对安置方案合法性的信心;公安机关也及时出警维护会场秩序,有效地防止了部分员工可能发生的因情绪失控产生的躁动。最终,董事长担心的意外冲突根本没有发生。
(三) 尽量协商一致解除劳动合同而不必坚持终止劳动合同
尽管根据《劳动合同法》第四十四条,如果用人单位可以因破产或者解散清算的法定事由出现,可以依法终止与劳动者的劳动合同,但是,如前所述,《公司法》及《劳动合同法》在企业清算中员工安置方面的规定比较简单,可操作性差。在解除或者终止用人单位与劳动者劳动合同关系时,“好合好散”更符合中国的文化传统,其效果远远用过“强拆”。另外,个人认为通过协商一致解除劳动合同比用人单位单方面依法终止劳动合同更具操作性、更能减少甚至够避免争议发生。
除被依法宣告破产、或者公司依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销;人民法院依照《公司法》第一百八十三条的规定予以解散等几种情形企业导致的清算企业没有主动权外,其他几种清算情形,企业都有做好清算准备工作的主动权。如果企业能够在法定的清算事由出现前将大部分冗员通过协商一致解除劳动合同,可避免因劳动争议仲裁或者诉讼案件未结影响公司的清算进度。提前解除与冗员的劳动合同,还可能减少公司在终止劳动合同法定事由出现之前向冗员支付的工资待遇及管理费用,更具经济性。如某外商独资制造企业,董事会拟定于2009年1月开始清算。我为客户制定的人员安置方案是将全体员工的劳动关系和工资待遇保留到12月底,但在11月底前通知员工安置方案,员工可选择接受公司协商解除劳动合同的方案,在12月初办理离职手续。作为对员工接受协商解除劳动合同方案的鼓励,对于在12月初规定时间内办理离职手续的员工有法定经济补偿之外一定金额的奖励金。2009年1月清算依法开始后,大批成为冗员的生产线工人已经离职,公司提前解除劳动合同和依法在清算开始时终止劳动合同一样,对这部分冗员工资待遇均支付至12月底,但减少了这部分员工的管理费用。同时,还避免了这部分员工没有工作(公司已经停产)可能“无事生非”造成公司不必要的损失。另外,协商一致解除合同可约定防止员工领取经济补偿后无理争讼法律责任条款,防止离职员工杀“回马枪”死缠烂打,影响清算进度。
(四) 清算组成员及留用清算人员的选择:精练务实,层次分明
对于外商投资企业,无论在清算开始前裁减冗员还是由清算组终止劳动合同,清算组成员的选择,对于清算工作顺利完成具有至关重要的作用。清算组成员数量,根据公司的股东数量、债权人数量及公司财产规模来确定,其中一定要有财务、人事和行政人员留用到清算工作全部完成。如果公司规模许可,最好吸引中介机构的律师和会计师加入清算组,在清算过程遇到法律和税务问题时随时咨询和处理。清算组的负责人最好是公司的法定代表人,以便清算过程中高效决策。除清算组成员外,还要注意“处理与清算有关的公司未了结的业务”的留用人员选择。留用人员数量尽可能精练但又能胜任处理公司未了结的业务的工作。对于这部分留用人员,与清算组成员要层次分明,随着清算进程的推进,逐步缩减。
对于留用的清算组成员和其他留用人员,有的公司采用继续延续原有劳动合同关系的作法,有的公司则采取先解除或者终止劳动合同再返聘的方式。笔者在处理一家日资企业清算中,建议采用后一种作法,在终止原有劳动合同后,由清算组与所有留用人员签订以完成一定工作任务为期限的劳务合同,所有留用人员的工资都上浮25%,在劳务合同期满终止后,上浮工资部分视为公司已支付留用人员应得的经济补偿,不再另外计发。这样既可吸引留用人员的留守工作,又可避免留用人员离开时计发经济补偿可能的争议。
(五) 员工安置方案尽可能面面俱到
在企业清算过程中,无论是实施协商一致解除劳动合同的方案,还是强推终止劳动合同的方案,除全体员工普遍适用的“通用政策”外,对于工伤员工、医疗期内员工、“三期(孕期、产假期和哺乳期)”女职工、高龄职工及其他具有特殊情况的员工,都要制定相应的补偿方案。安置方案涵盖了公司所有员工的特殊情况,可最大程度避免员工提出不合理的补偿要求。
另外,对于安置方案,一定要通知到公司所有员工,而且要保留到通知送达的证据,不遗漏任何一名员工。
(六) 多手准备,多种预案;解决争议,先易后难。
除制定解除或者终止劳动合同的方案外,还可以考虑通过签订清算企业、员工与关联企业三方协议,将清算企业的员工劳动关系转移到关联企业等方案。总之,多一套预案,就会为员工安置多一个通道。尽可能预见可能发生的争议与意外事件,对各种争议与意外事件的应对预案。如果与员工的争议确难避免,先搁置争议,在安置完毕没有争议的员工后,再处理有争议的员工。有争议员工,要分清难易,先易后难。对于个别纠缠不清者,在影响清算进度的前提下解决争议。如果争议影响到清算进度,公司一定让步了讼,确保清算进度。
(七) 建立员工与公司的充分沟通渠道,制定FQA方案
公司应当设立不同层面的沟通渠道,以确保员工能够正确理解员工安置方案,对员工的疑问能够及时解答,对部分员工的异议能够合理解释,对部分的不满情绪能够及时疏解。
另外,制定FQA(常见问题解答)方案,尽可能提前预见员工可能提出的问题并统一回复答案,防止政出多门,造成不必要的困扰与混乱。

综上所述,正因我国关于外商投资企业清算中员工安置的法律规定简单和不明确,才为实务操作提供了更广阔的发挥空间;相信通过大家充满创造的实务操作经验,反过来可以完善我国的相关立法。

可按照以方式联系作者:
刘文武
北京市中伦(深圳)律师事务所
深圳市福田区益田路6003号荣超中心A座十楼,邮政编码:518026
电话:0755-33256666
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关于加强农村妇女富余劳动力转移培训工作的意见

全国妇联 农业部


全国妇联
农业部

妇字〔2005〕22号




关于加强农村妇女富余劳动力转移培训工作的意见

各省、自治区、直辖市妇联,农业厅(局、委员会):
“阳光工程”是农业部等6部委开展的农村劳动力转移就业职业技能培训示范项目。为贯彻落实中央一号文件精神,提高农村妇女的综合素质和就业能力,促进农村妇女富余劳动力转移就业,现就 “阳光工程”实施中,加强农村妇女富余劳动力转移培训工作提出如下意见:
一、提高认识,把农村妇女富余劳动力转移培训工作摆上重要位置
实施“阳光工程”,开展农村劳动力转移培训,是加快农村劳动力转移、促进农民增收的重要环节,也是推进城乡经济社会协调发展的重大举措。农村妇女占农业劳动力的65%以上,加强对农村妇女的培训,帮助她们转移就业,不仅关系到“三农”工作的大局,关系到农民收入水平的提高,也直接影响全面建设小康社会的进程。各级妇联组织和农业部门要从全面落实科学发展观、统筹城乡发展、推进男女平等的高度,认真落实2004年全国妇联、农业部等7部委联合下发的《关于加强农村妇女教育培训工作,促进农村妇女增收致富的意见》精神,高度重视并认真做好农村妇女富余劳动力转移培训工作。各级农业部门要把农村妇女富余劳动力转移培训工作纳入“阳光工程”实施范围,在培训项目的立项、资金安排等方面给予倾斜,做到同部署、同实施、同评估。各级妇联组织要增强责任感,因地制宜,做到有目标、有基地、有考核,推动农村妇女富余劳动力转移培训工作扎实开展。
二、整合资源,切实做好农村妇女富余劳动力转移培训工作
提高农村妇女劳动力素质是新时期各级妇联组织和农业部门面临的共同任务。农村妇女有转移就业的强烈愿望和迫切需求,各级妇联组织和农业部门要加强合作,发挥各自优势。一是发挥各级妇联的组织网络作用和动员、组织、宣传、服务妇女群众的工作优势,农业部门在有关政策制定和培训工作安排上,要注意听取妇联组织的意见,积极吸纳妇联组织为“阳光工程”领导小组成员单位。二是各级农业部门要把对农村妇女富余劳动力转移培训工作列入“阳光工程"培训计划,力争妇女参加培训的比例达到40%以上。各级妇联组织要积极配合“阳光工程”办公室做好宣传和发动工作,引导农村妇女积极参加相关培训,增强转移就业的竞争能力。三是坚持以市场为导向,根据国家职业标准和就业岗位的要求,利用现有的农村妇女学校、妇干校、妇女活动中心等各类培训基地,开展以委托培训、定点和定向培训、订单培训为主要形式的职业技能培训。对符合条件的培训机构,通过招标纳入“阳光工程”培训基地,并安排培训任务。四是对于妇联组织承接的“阳光工程”培训任务,要享有同等的政策。
三、搭建平台,为农村妇女富余劳动力转移就业提供有效服务
要切实加强对农村妇女富余劳动力转移就业的引导,通过就业招聘会、劳务对接会等形式,为培训机构、用人单位和广大农村妇女牵线搭桥。特别要利用中国妇女劳动力转移就业网、中国农村劳动力转移培训网和中国劳动力市场网等载体,积极为农村妇女搭建信息平台,帮助基层妇联组织和农村妇女运用现代化手段,获取用工信息,提高有序转移程度。要做好对妇女劳动力转移过程中的服务,重视维护务工妇女的劳动权益,关注她们在劳动合同签订、子女就学、医疗保健等方面存在的实际困难和问题,加强调查研究,提出对策建议,并推动问题的解决。
四、加强评估,确保农村妇女富余劳动力转移培训工作的落实
农村妇女富余劳动力向城市和二、三产业转移就业将是一项长期的任务。各地要因地制宜,创新实践,注意总结规律和经验,并按照“阳光工程”的总体要求,完善考核制度,把农村妇女富余劳动力转移培训纳入“阳光工程”的评估体系,加强自查和抽查,保证培训政策的落实和培训目标的实现。


全国妇联 农业部

2005年6月28日



关于印发《物业承接查验办法》的通知

住房和城乡建设部


关于印发《物业承接查验办法》的通知

建房[2010]165号 


各省、自治区住房和城乡建设厅,直辖市房地局(建委),新疆生产建设兵团建设局:

为了规范物业承接查验行为,加强前期物业管理活动的指导和监督,维护业主的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定,我部制定了《物业承接查验办法》,现印发给你们,请贯彻执行。执行中的情况,请及时告知我部房地产市场监管司。

中华人民共和国住房和城乡建设部

二〇一〇年十月十四日

物业承接查验办法

第一条 为了规范物业承接查验行为,加强前期物业管理活动的指导和监督,维护业主的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定,制定本办法。

第二条 本办法所称物业承接查验,是指承接新建物业前,物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

第三条 物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。

第四条 鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动,向建设单位提供有关物业管理的建议,为实施物业承接查验创造有利条件。

第五条 国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。

第六条 建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同,应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

第七条 建设单位制定的临时管理规约,应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。

第八条 建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同,应当包含物业承接查验的内容。

前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的,建设单位与物业服务企业可以协议补充。

不能达成补充协议的,按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

第九条 建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定,移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

第十条 建设单位应当在物业交付使用15日前,与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

第十一条 实施承接查验的物业,应当具备以下条件:

(一)建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;

(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具;

(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;

(四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;

(六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

(七)法律、法规规定的其他条件。

第十二条 实施物业承接查验,主要依据下列文件:

(一)物业买卖合同;

(二)临时管理规约;

(三)前期物业服务合同;

(四)物业规划设计方案;

(五)建设单位移交的图纸资料;

(六)建设工程质量法规、政策、标准和规范。

第十三条 物业承接查验按照下列程序进行:

(一)确定物业承接查验方案;

(二)移交有关图纸资料;

(三)查验共用部位、共用设施设备;

(四)解决查验发现的问题;

(五)确认现场查验结果;

(六)签订物业承接查验协议;

(七)办理物业交接手续。

第十四条 现场查验20日前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(五)承接查验所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第十五条 物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查,重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。

第十六条 物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收:

(一)共用部位:一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;

(二)共用设备:一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等;

(三)共用设施:一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

第十七条 建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备,不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。

第十八条 现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法,重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。

第十九条 现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容,查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。

第二十条 现场查验中,物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形,书面通知建设单位,建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。

第二十一条 建设单位应当委派专业人员参与现场查验,与物业服务企业共同确认现场查验的结果,签订物业承接查验协议。

第二十二条 物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

第二十三条 物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。

第二十四条 建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续,向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

第二十五条 物业承接查验协议生效后,当事人一方不履行协议约定的交接义务,导致前期物业服务合同无法履行的,应当承担违约责任。

第二十六条 交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。

第二十七条 分期开发建设的物业项目,可以根据开发进度,对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时,办理物业项目整体交接手续。

第二十八条 物业承接查验费用的承担,由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的,由建设单位承担。

第二十九条 物业服务企业应当自物业交接后30日内,持下列文件向物业所在地的区、县(市)房地产行政主管部门办理备案手续:

(一)前期物业服务合同;

(二)临时管理规约;

(三)物业承接查验协议;

(四)建设单位移交资料清单;

(五)查验记录;

(六)交接记录;

(七)其它承接查验有关的文件。

第三十条 建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

第三十一条 物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加,可以聘请相关专业机构协助进行,物业承接查验的过程和结果可以公证。

第三十二条 物业交接后,建设单位未能按照物业承接查验协议的约定,及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

第三十三条 物业交接后,发现隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的,建设单位应当依法承担赔偿责任。

第三十四条 自物业交接之日起,物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务,承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

第三十五条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。

物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止,业主大会选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内,向业主委员会移交物业承接查验档案。

第三十六条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。

建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务,服务内容和费用由双方约定。

第三十七条 建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利,在物业承接查验中免除自身责任,加重物业服务企业的责任,损害物业买受人的权益。

第三十八条 建设单位不得以物业交付期限届满为由,要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。

第三十九条 物业服务企业擅自承接未经查验的物业,因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

第四十条 建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假,在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的,双方应当共同承担赔偿责任。

第四十一条 物业承接查验活动,业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。

第四十二条 建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的,由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的,作为不良经营行为记入企业信用档案,并予以通报。

第四十三条 建设单位不移交有关承接查验资料的,由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交的,对建设单位予以通报,并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。

第四十四条 物业承接查验中发生的争议,可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解,也可以委托有关行业协会调解。

第四十五条 前期物业服务合同终止后,业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动,可以参照执行本办法。

第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法,制定实施细则。

第四十七条 本办法由国务院住房和城乡建设主管部门负责解释。

第四十八条 本办法自2011年1月1日起施行。