荆州市城区经济适用住房管理办法
湖北省荆州市人民政府
荆州市城区经济适用住房管理办法
荆州市人民政府令第86号
《荆州市城区经济适用住房管理办法》已经2010年12月30日市人民政府常务会议审议通过,现予公布,自2011年3月1日起施行。
代理市长 李建明
二○一一年二月九日
荆州市城区经济适用住房管理办法
第一章 总 则
第一条 为改进和规范经济适用住房管理,根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发【2007】24号)和建设部等七部委联合印发的《经济适用住房管理办法》(建住房【2007】258号)等文件规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称经济适用住房,是指政府提供优惠政策,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。
第三条 本市城市规划区范围内经济适用住房的建设、交易与管理,适用本办法。
第四条 市房产管理部门负责本市经济适用住房的管理指导和监督工作。日常工作由市城镇居民住房保障管理中心承担。
市发展改革、住建、规划、国土资源、财政、物价、民政等部门根据各自职责,负责经济适用住房管理的有关工作。
街道办事处按本办法规定做好经济适用住房的相关工作,并确定机构和人员具体负责。
第五条 市房产管理部门应当根据城市总体规划、土地利用总体规划和住房建设规划,会同市发展改革、住建、规划、国土资源部门,编制全市经济适用住房发展规划,报市人民政府批准后组织实施。
第六条 市房产管理部门应当会同市发展改革、住建、规划、国土资源部门依据全市经济适用住房发展规划,按照经济适用住房建设项目选址条件,做好项目储备工作,为逐年滚动开发创造条件。
第七条 市经济适用住房建设用地纳入本市年度土地供应计划,保证土地优先供应,建设规模纳入本市房地产开发总量。经济适用住房建设年度计划应当按当年商品住房开发总量的10%安排。
经市人民政府批准,经济适用住房建设年度计划可以根据实际情况作适当调整。
第二章 建设管理
第八条 经济适用住房建设采取新建经济适用住房小区、商品房开发中按一定比例配建经济适用房、企业集资合作建房、城区旧城改造安置点建设等方式实施。
第九条 距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业(以下简称企业),经市人民政府批准后,可以在符合城市规划、土地利用总体规划的前提下,利用现有自用土地申请集资合作建房。
企业集资合作建房纳入本市经济适用住房建设年度计划和建设用地计划,实行统一管理,按照经济适用住房的有关政策规定执行。
第十条 经济适用住房开发建设按照“政府组织协调、企业市场化运作”的原则,可以实行项目法人招标,公开项目规划条件、建设标准、土地费用等信息,并通过公开招标选择具有相应资质、项目资本金、开发业绩和社会信誉良好的房地产开发企业承担建设任务。也可由市政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。在经济适用住房建设中,应注重发挥国有大型骨干建筑企业的积极作用。
第十一条 经济适用住房的规划设计,应当符合“标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能”的原则,严格执行国家有关技术规范和质量、安全、环保标准,积极推广应用新技术、新工艺、新材料、新设备,提高建设水平。
现阶段,我市经济适用住房套型面积确定为:户均建筑面积控制在70平方米左右,特殊情况,报请市政府批准后面积可适当调整。
第十二条 经济适用住房开发建设单位凭市房产管理部门出具的《荆州市经济适用住房批准建设通知书》到相关部门办理项目审核、土地使用、规划设计、施工建设等各项报建手续。
第十三条 经济适用住房的建设单位必须向买受人出具《质量保证书》和《使用说明书》,并依法承担保修责任。
第十四条 建设经济适用住房,应当按照建筑总面积3‰的标准配套物业管理用房;配套建设商业网点的,由建设单位按照商业用地补缴土地出让金。
第三章 优惠政策
第十五条 经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。免征、缓征或减征经济适用住房的服务性收费。
电力、通讯、市政公用事业等单位要对经济适用房建设给予支持。经济适用住房有线电视和供水、供电、供气、供热、排水、通讯、道路等市政公用设施,由各相关单位出资配套建设,并适当减免入网、管网增容等经营性收费。
第十六条 经济适用住房开发建设企业可以以经济适用住房在建项目作抵押,申请住房项目开发贷款。
购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款,除符合《个人住房贷款管理办法》规定外,还应当出具市房产管理部门准予购房的核准通知。
购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。商业性个人购房贷款在同等条件下优先向经济适用住房购房个人发放。
第十七条 市重点工程和旧城改造拆迁项目拆迁安置时,被拆迁人符合经济适用住房购买条件的,可以优先购买经济适用住房。
第四章 准入管理
第十八条 购买经济适用住房,实行资格申请、公示、核准制,申请购买经济适用住房的家庭须符合以下条件:
(一)有本市城镇常住户口,家庭成员之间有法定的赡养、扶养或者抚养关系;
(二)家庭人均年收入低于本市城市居民人均可支配收入;
(三)无房家庭或家庭现有住房面积低于本市城市居民人均住房面积的60%以下;
(四)市人民政府规定的其他条件。
第十九条 已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房,已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。
第二十条 购买经济适用住房的,购房人应当提供以下证明材料,并填写《荆州市经济适用住房购房申请审批表》:
(一)户籍证明、家庭成员身份证明;
(二)家庭年收入证明;
(三)住房状况证明;
(四)婚姻证明材料;
(五)其他有关证明材料。
第二十一条 家庭申请经济适用住房的,全体成员为共同申请人,应当推举一名具有完全民事行为能力的成员作为申请人代表。单身人士申请经济适用住房的,本人为申请人。
申请人代表和单身申请人(以下合称申请人)应当持本办法第二十条规定的资料,向居住地或户籍所在地的街道办事处申请核准购房资格,并签署同意接受关于住房和经济状况核查情况的书面材料。具体审核程序如下:
(一)街道办事处应当自受理申请之日起15个工作日内,对申请人家庭的人口、收入、住房情况进行核实,认为符合条件的,在申请人户籍所在地或实际居住地、有工作的在现工作单位公示7日,公示内容包括家庭人口、现住房面积、收入等情况。公示期满无异议或者经核实异议不成立的,签署初审意见,连同申请材料报送区房产管理部门。
(二)区房产管理部门应当自收到街道办事处报送的申请材料之后,在规定工作日内对申请人家庭的住房状况是否符合条件提出审核意见;经审核,住房状况符合规定条件的,将有关材料送交民政部门;由民政部门对申请人家庭收入状况是否符合条件提出审核意见并反馈后报市房产管理部门。
(三)市房产管理部门应当就申请人家庭的住房状况是否符合规定条件提出审核意见,认为符合规定条件的,在市房产信息网、住房保障网上公示7日。公示期满无异议或者经核实异议不成立的,发放《荆州市城区经济适用住房准购证》。
(四)对于不符合规定条件的,房产管理部门应当书面通知申请人,并说明理由。
第五章 价格、销售管理
第二十二条 经济适用住房价格实行政府指导价。开发建设单位在取得销(预)售许可前应核算成本,报市物价部门核定价格。对申报手续、成本材料齐全的,市物价部门应在接到申请报告30日内会同市房产管理部门作出定价决定并向社会发布执行,因建筑安装造价、税收标准和我市规定的收费标准变化而引起成本变化的,经市物价和市房产管理部门审批,可对基准价格进行调整。
市房产管理部门应当及时将可以销售的经济适用住房的位置、数量、套型、单套建筑面积、基准价格等情况在媒体上予以公布。
第二十三条 房地产开发单位应按照核定的同一期开发的经济适用住房基准价格,合理确定楼层、朝向等差价及单套住房价格。楼层、朝向等差价可按增减代数和为零的原则确定,平均销售价格不得超过核定的经济适用住房基准价格。
经济适用住房销售实行明码标价制度。房地产开发单位应在销售场所显著位置标明经济适用住房的基准价格、销售价格以及价格批准文件。
第二十四条 经济适用住房实行收费卡制度。房地产开发单位凭营业执照、资质证书和项目立项等相关文件,到物价部门申领缴费登记卡。各有关部门在收取费用时,必须填写缴费登记卡。房地产开发单位在申报经济适用住房销售价格时,此卡作为物价部门审核成本和销售价格的依据。应登记而未登记的收费,不得计入经济适用住房销售价格成本。
第二十五条 经济适用住房项目进入建设施工以后,可按规定申请预售许可,取得预售许可前,建设单位可受理已取得购房资格家庭的购房登记,但不得以任何名目收取款项;建设单位在按规定取得销(预)售许可批文后,方可实施经济适用住房的销(预)售。
第二十六条 销售经济适用住房时,登记购房家庭数量小于实际供应量的,按照购房登记的先后顺序进行销售;登记购房家庭数量超出实际供应量的,以公开摇号方式确定。
市房产管理部门应当会同工商等部门通过推行统一格式的经济适用住房买卖合同,保障购房者的合法权益,并使购房者明确了解其权利和义务。
第二十七条 经济适用住房开发建设单位与申请人签订购房合同后,应当在合同签订之日起30日内到市房产管理部门备案。
第六章 交易和售后管理
第二十八条 购房人购买经济适用住房后,应当按照规定办理房屋产权和土地使用权权属登记。在办理经济适用住房权属登记时,房屋登记部门应当在房屋所有权证上加注“经济适用住房”字样和房屋总价;国土资源部门登记时应当在国有土地使用权证上注明土地性质为“划拨土地”并加注“经济适用住房”字样。
第二十九条 购房人购买经济适用住房不满5年,不得上市交易,因各种原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普遍商品房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,政府可优先回购;购房人交纳土地收益等价款后,房产部门办理房屋权属转移登记手续,国土资源部门办理土地出让手续并予以土地变更登记。转让后的房屋所有权证取消原有加注内容,国有土地使用权证所记载的土地性质变更为“出让土地”。
第三十条 个人购买的经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租经营。
第七章 监督管理
第三十一条 在经济适用住房建设、交易中有下列行为之一的,有关部门应当依法予以查处:
(一)未经批准,擅自改变经济适用住房土地用途的,由国土资源部门会同城乡规划部门依法予以处罚;
(二)擅自提高经济适用住房销售价格及价外收费的,由物价部门依法予以处罚;
(三)擅自向未取得经济适用住房购房资格的家庭出售经济适用住房或对外出售集资合作建房的,由房产管理部门责令建设单位限期收回;不能收回的,由建设单位补缴同地段经济适用住房或集资合作建房与商品房价格差。
第三十二条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请行政复议或向人民法院起诉。逾期不申请行政复议,不起诉,又不履行处罚决定的,作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。
第三十三条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件,骗购经济适用住房的个人,由房产管理部门追回已购经济适用住房,并提请所在单位对申请人予以行政处分。
对出具虚假证明的单位,由房产管理部门提请有关部门追究单位主要领导人的责任。
第三十四条 市房产管理部门的工作人员在经济适用住房购房对象资格审查和监督管理中,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法追究其行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第三十五条 各县市可参照本办法执行。
第三十六条 本办法具体应用中的问题由市房产管理部门负责解释。
第三十七条 本办法有效期5年,自2011年3月1日起施行。2009年8月13日发布的《荆州市人民政府关于规范城区经济适用住房申购及管理工作的通知》(荆政规【2009】5)同时废止。
法益保护与轻缓处罚的量刑规范化考量
—以某市法院附带民事诉讼案例为研究样本
规范量刑行为是社会公众对法院法官改变扭曲量刑制度导致量刑畸轻畸重的现实愿景。但量刑规范化是刑事司法实践中一项精密化、系统化的工程，实践中难免遭遇尴尬，如被害人的民事权利 保护与被告人的轻缓处罚，需不断实践和探索。本文通过实证解读量刑规范化下附带民事诉讼个案众象，解析法益保护与轻缓处罚的尴尬，探析法益保护与轻缓处罚的原因，从法理、实践等方面探索法益保护与轻缓处罚相统一的量刑规范化路径，通过加强法制和量化、细化量刑规范，以及改革量刑程序、强化法官素质、不断探索总结，以求取得理性的效果。
引言
规范量刑行为是社会公众对法院法官改变扭曲量刑制度导致量刑畸轻畸重的现实愿景。应此，最高人民法院的“三五”改革纲要将“规范自由裁量权，将量刑纳入法庭审理程序”作为基层人民法院建设的重要任务。当前，量刑规范化对于我国学术界和实务界来说是一个全新的课题，也是刑事司法的“热题”，为实现公开、公正刑事司法，提高公信力意义重大。自2010年10月1日起，量刑规范化已在全国各基层法院全面展开，取得了较好地效果。但量刑规范化是刑事司法实践中一项精密化、系统化的工程，实践中难免遭遇尴尬， 如被害人的民事权利 保护与被告人的轻缓处罚，需不断实践和探索。本文旨在通过司法实务中遇到的法益保护与轻缓处罚的实例，解读量刑规范的重构路径，探寻中国特色的量刑实践之路。
一、解读：量刑规范化下的附带民事诉讼个案之众象
个案一：赔偿判缓，皆欢喜
被告人谢玲交通肇事致一人死亡逃逸，被抓获归案后，为了判处缓刑，向被害人亲属提出其赔偿后需给法院出具谅解书，同时要求法院对其判处缓刑，被害人亲属为了得到赔偿表示同意，并一再请求法院承诺对被告人判处缓刑。法院为充分保护被害人亲属的民事权益，于是默认双方的请求，对被告人适用缓刑。
个案二：刑期较短，被害人违心求和
被告人陈谷明交通肇事致一人死亡一人重伤，但被告人系投案自首并各赔偿3万余元经济损失。根据最高法院出台的《人民法院量刑指导意见》（试行）和湖南省高院出台的《实施细则》，对致一人死亡负事故全部责任的量刑情形没有另增加一人重伤而增加基准刑的量刑规范，只能在起点刑一至二年的幅度内确定起点刑，该案即使按二年作为起点刑，加上自首等从轻的量刑情节，被告人的刑期明人一眼就知不长，可本案的民事赔偿金额高达一百多万元，而保险理赔仅为二十万元，缺口八十多万元。于是本案经过多次调解均无结果，本案的处理就是船上的人不急，岸上的人急。被害人及其亲属为尽力实现权益不得不让步求和，死者亲属和伤者在仅获赔36.6万元情况下被迫签下协议，调解结案。
个案三：不切实际索赔，权益无法实现
被告人黄飞交通肇事致被害人死亡，且被告人负事故的全部责任，为此被害人亲属开始就提出82万元的赔偿请求，经法院调解也无结果，加之无法查实被告人有无财产，最后被害人亲属的权益无法实现，而根据量刑规范被告人被从重判处有期徒刑二年。
个案四：死牛任剥，拒绝赔偿
被告人钦波交通肇事致人重伤一案，因被告人只负事故主要责任，而被害人重伤为一级伤残，医药费就达数十万元，且被害人系独生子女，有年仅6岁的小孩和父母，所以赔偿金额巨大。于是被告人及其家人均拒绝赔偿，特别是被告人收到量刑建议见刑期较短后态度更加恶劣，一幅死牛任剥相，其家人不但不替被告人代为赔偿，还威胁被害人及其亲属。
个案五：刑期较长，不理不睬
被告人陈绳军故意伤害致被害人重伤案，被告人手段残忍、后果严重，其中造成被害人十多处骨折，轻伤十多处，医疗费和残疾赔偿金达数十万元。检察机关对被告人的量刑建议为有期徒刑四至六年。被告人见难以脱逃法律严惩，对被害人的受伤和赔偿不理不睬。
上述附带民事诉讼案例，集中展示了量刑规范化常态下的刑事附带民事诉讼案件类型，反映了量刑规范下附带民事诉讼主体与被告人就其法益保护与轻缓处罚的博弈众象。从几类案例可以看出量刑规范化下被害人法益保护的纠结和被告人量刑时的轻缓处罚的无奈和矛盾，公开的量刑规范对被告人的量刑看似公平，但对被害人的法益保护难免尴尬，这与惩治犯罪、彰显人权、实现权益、建构和谐的刑法目的又格格不入。因此，我们需从公平正义的法律价值观、宽严相济的刑事政策、现代刑事司法实践的理念、量刑规范化的建构多方面理解和解读法益保护和轻缓处罚。
二、尴尬：量刑规范化实践中法益保护与轻缓处罚之困惑
量刑规范化就是最高人民法院以司法解释的形式或制定的量刑规范和统一的操作模式，对相同或相似的案件量出近似结果。但由于规定了绝对的法定刑、起点刑、基准刑和量刑比例等实体标准和量刑建议、量刑辩论、量刑证据规范等程序标准，法官成为了法律的“奴隶”，丧失了刑罚裁量上的能动性，将法律的局限性暴露无遗 。从而导致刑事附带民事诉讼中被害人民事权益保护与被告人的轻缓处罚众象百态。
（一）、量刑建议是送还是不送，让人困惑
规范化量刑的出发点和目的显然是实现量刑实体公正、量刑程序规范和公开，因此对纳入规范化量刑的十五类案件要求检察机关必须提出量刑建议，人民法院应将起诉书和量刑建议一并送达给被告人，做到程序公开透明。在司法实践中，我们通过上述实证案例不难看出，送达量刑建议后，对刑期较长而附带民事赔偿数额不大的案件被告人会起到促使其或其家属穷尽能力赔偿被害人经济，以求获得法院在量刑时的轻缓处罚。但对附带民事诉讼案件中量刑较轻而赔偿较多的，就会造成部分被告人产生规避赔偿的心态，使被害人的法益保护难度增大，维权成本增加，以及引发被告人家属秘密转移和处理被告人财产可能。在司法实践中送与不送记法官困惑不已。
（二）、赔偿抵刑或减刑，是否正当，让人迷惑
从刑法理念来看，对犯罪科刑是国家行使公权力，是对犯罪侵犯国家利益的惩罚，严格意义来说个人无权处置国家公权力。但随着多年的司法实践，最高法院在司法解释中对部分犯罪作出赔偿抵刑或判刑的规范，特别是当前司法领域所提倡的宽严相济的刑事新政和量刑规范指导意见的出台，对赔偿抵刑或判刑作出了更多的规范，使其有了正当性。但该正当性嵌入，给人产生赔钱赎刑、花钱买命的怀疑，同时给量刑规范化操作留下宽泛的空间，让人迷惑。
（三）、赔与不赔，难以避免新的量刑不公，让人质疑
在刑事附带民事诉讼案件中，由于法益保护的嵌入，量刑情节的量化和细化方方面面难以考虑周到和全面，赔与不赔的量刑情节在不同案件中作出的量刑调节比例不尽一致，就难以避免新的量刑不公出现，让人对量刑规范化产生怀疑和质疑。
三、探析：法益保护与轻缓处罚尴尬之因