内容摘要：居住权起源于罗马法，当今世界已有多个国家规定了相关的居住权制度。我国立法中虽然没有明确规定居住权制度，但是在审判实务中，却一贯存在着对居住权的应用问题。本文在阐明居住权的主体、客体及内容的基础上简要分析了设置居住权制度的现实意义及其在审判实务中的效用。

　　关键词：居住权 物权 救济性


　　在我国法律虽然没有明确规定居住权，但是在司法实务中，尤其是在离婚纠纷及涉及不动产的各类纠纷中，常常存在涉及居住权问题的争议，并且，在裁判文书、调解书中均常常涉及居住权的认定问题。由于我国目前的立法对居住权的定义、主体、客体、内容并没有进行明确的规定，由此也引发出一系列的问题。例如，居住权的性质、居住权人的权利和义务、居住权的期限、居住权的变更和消灭、居住权的保护、是否可以具有收益性、是否可以抵押等等内容都不明确。设立居住权制度，不仅可以有效地指导审判实务工作，也有利于促进社会保障制度的发展。

　　一、居住权的内涵

　　（一）居住权的含义及性质

　　居住权是非房屋所有权人和非承租人对于他人所有和承租的房屋进行居住的权利。[1]居住权的性质，主要包括两方面，一方面，居住权应是一种物权，主要表现在：（1）居住权具有直接支配力，居住权人可以直接使用房屋；（2）居住权具有排他性，非经居住权人同意，任何人不得对居住权进行干涉，任何人侵害居住权时，居住权人均得对之行使物权请求权，以回复居住权应有的圆满状态，构成侵权的，居住权人有权请求损害赔偿。

　　另一方面，居住权应具有救济性。无论追溯居住权的源流，还是近代各国民法对居住权制度的设定，都可以看出，设定居住权的本意大都是为了保障弱势群体的基本生存权而设定，具有救济性。而在我国，居住权在民事审判中的使用，大都也是为了保障一方当事人基本生存和生活居住需要而设定，因此也秉承了居住权具有救济性质的特征，因此，居住权不得继承、转让。对于是否具有收益性，居住权的转让行为与将居住的房屋出租的行为虽然在法律性质上截然不同，但在经济效果上则基本相似，因此， 德国、瑞士等国家禁止居住权人出租房屋收益。笔者也认为居住权不应具有收益性。若居住权具有收益性，不仅有违立法保障弱势群体居住权益的初衷，也可能损害房屋所有权人的利益，破坏物权的稳定性，引起新型的民事纠纷。

　　（二）居住权的主体

　　居住权的主体仅限自然人，不应包括法人。[2] 因为法人对于房屋的使用是基于经营或其它特定的目的的需要，而不是生存和生活居住的基本需要，更何况当下的租赁制度已经可以满足法人的需要。居住权的主体一般分为两类，一是基于血缘亲属关系产生与房屋所有人有特定身份关系的自然人，如未成年子女对父母的房屋享有居住权、父母对于负有赡养义务的子女的房屋享有居住权、离婚后生活困难无居所的一方对另一方房屋的居住权以及依靠房屋所有人扶养、抚养而又没有住所的家庭成员对于房屋所有人的房屋享有居住权等。另一种是与房屋所有人不具备血缘亲属关系的自然人，如朋友、保姆等。

　　（三）居住权的客体

　　居住权是在他人所有的房屋上设立的物权，是他物权，其客体一般为他人所有的房屋。但从实际生活角度出发，除了居住权人与房屋所有权人之间有特别约定外，应对房屋作扩大意义的解释。房屋的范围应包括住宅及其附属物、住宅配套使用的物。如属于住宅中基本家具、家电、占有的院子、花园。

　　（四）居住权的内容

　　居住权的内容，包括权利和义务两部分居住权人的权利。居住权的权利主要包括：1.占有、使用权。居住权人有权占有、使用他人房屋及其附属物，并可据此排除房屋所有权人及其他任何第三人对其权利行使的干涉。“这是居住权人最重要、最基本的权利。 ”[3]占有房屋是居住权人使用房屋的前提和基础。对于所有权人及任何第三人妨害其占有权利的行为，居住权人有权行使自力救济权和占有保护请求权，排除他人的干涉。居住权人对于房屋的使用，限于满足生活所需，必要时还可以让其家庭成员以及必要的护理人员共同居住。2.必要的改良和修缮权。基于正常使用房屋、满足生活的需要，居住权人可以对房屋进行必要的改良和修缮，如装修房屋、增设辅助设备等，但值得注意的是，与租赁权一样，居住权人不得擅自对房屋进行重大结构改变。3.优先购买权。从居住权的性质、立法目的等法理上及现实生活客观要求来分析，应当由法律赋予居住权人在出卖房屋时享有优先购买权。[4]当房屋所有人出卖房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知居住权人，在同等条件下，居住权人有优先于第三人购买该房屋的权利。此优先购买权可参照有关租赁权之规定，合理期限为提前三个月通知居住权人， 若所有人未在合理期限内通知居住权人而出卖房屋，侵害了居住权人优先购买权的，居住权人的居住权利不受影响，但有权请求出卖人承担赔偿责任。至于承租人的优先购买权与共有人的优先购买权都属于房屋出卖时法律规定的优先购买权，在同等条件下，居住权人的优先购买权效力优于承租人的优先购买权，但次于房屋共有人的优先购买权。

　　居住权人的义务主要包括：1.合理使用义务。 居住权人应当尽善良管理人的注意义务，按照正常的使用方式合理利用房屋及附属设施，除双方约定外，不得擅自改变房屋的用途，可以对房屋进行必要的改良和修缮，如对房屋进行装修、增设辅助设备等，但是不得任意改装和改建房屋、改变房屋的结构.居住权人不得将房屋用于从事生产和经营活动，不得从事任何有害于房屋的行为，这就导致了居住权无收益性的特征，也是为了保护房屋所有权人利益角度考虑的，保证所有权人能够在居住权消灭后圆满的取回原房屋。2.负担必要费用义务。因居住权人实际控领和占有房屋，能够更好的管理和利用房屋，同时享有利益，所以对于房屋的必要费用的负担问题，应当由居住权人负担。必要费用，是指居住权人在使用房屋及其附属无得过程中产生费用，如物业管理费、水电气费，及必要地维修费、修缮费。3.返还房屋义务。当居住权在法定或者约定的情况下消灭后，居住权人应当及时返还房屋及其附属物于房屋所有权人。

　　二、设置居住权制度的作用

　　首先，从当前社会现状来看，设置居住权可以更为有效的保障社会弱势群体的权益。特别是在对老年人、离婚妇女的权益保障方面。传统的家庭养老模式已经不能保障老年人在年老时获得供养，而当前的家事法律中对老年人居住等权益的保障规定过于笼统，远远不能满足社会现实的需求，且从当前司法审判实践中暴露出来的子女与父母之间的赡养纠纷与房屋纠纷等问题来看，老年人的居住权益也亟待法律的明确化与固定化。此外，在离婚过程中处于弱势地位的妇女，也需要使用居住权制度来确保自身的居住权益，从而解决住房困难的问题。

　　其次，设置居住权，可以弥补相关制度的不足。一方面可以弥补租赁权的不足。租赁权是债权，物权与租赁权发生冲突时，根据物权优先债权的一般原理，物权应优先于承租权，且租赁权的设立、期限、取得方式都有限制，若在不动产纠纷中，将居住权按照租赁权对待，将存在极大的不稳定性。另一方面可以弥补社会保障制度的不足。我国已经开始采取多层次的住房社会保障制度，如廉租房、经济适用房、安居工程等。住房社会保障制度的发展，在社会生活中，也引起相关的民事纠纷，例如，在离婚纠纷中对于公租房、廉租房的处理等。设置居住权制度，以法律的形式将居住权的内容、效力、保护方式等详尽地规定下来，有利于处理此类民事纠纷，促进社会保障制度长效发展，以弥补我国当前社会保障体系的不足。

　　三、居住权在审判实务中的应用

　　（一）居住权与租赁权适用之比较

　　在目前的司法实务中，居住权制度大都是比照租赁权制度进行应用的，但是，不管从法理角度或是社会角度，租赁权与居住权都存在本质上的不同。笔者认为，在实务审判中，应当区别居住权与租赁权的不同之处，才有助于指导审判。

　　居住权与租赁权相比较，首先，从性质上讲，居住权是一种物权，租赁权是种债权，因为债权的不稳定性，导致在实际生活中租赁权不能将房屋的使用效果充分发挥，而居住权的物权性质可以弥补租赁权的不足。当居住权与租赁权相冲突时，居住权因物权优先。其次，从取得方式上，租赁权因合同而设定，系有偿取得，而居住权可以依法设立，也可通过合同、遗嘱、遗赠等形式取得，且大多数情况下属于无偿取得，具有扶助性质。再次，从期限上看，租赁权的期限较短，法律规定最长不得超过二十年 ，居住权的则较长，最长可以是居住权人的终生。此外，从立法目的上看，居住权的制度是为了弥补社会保障制度的不足，保护弱势群体而设立，一般不具有收益性，而租赁权的设立，系为了充分发挥房屋的功能，因此具有收益性。

　　（二）在离婚纠纷中的适用

　　在人民法院审理的案件中，离婚、抚养、赡养、租赁等案件中均涉及到当事人的居住权益问题。而在实际生活中，居住权大多是在具有特定亲属身份关系之间的人产生，其中，在因离婚纠纷而产生的居住权问题可占一半以上。

　　在离婚纠纷中，涉及居住权设立的房屋主要有以下三种：一是夫妻双方共有或一方所有的房屋，二是未办理产权证的房屋，三是公租房、廉租房。第一种情况下，夫妻因离婚分割财产，对于房屋，双方依法或协商进行确认所有权归属，可能会出现一方享有房屋所有权，而另一方因丧失或者自始无房屋所有权；第二种情况下，因房屋没有合法的登记，在处理离婚案件中无法处理所有权；第三种情况下，因公租房、廉租房在没有满足法定条件下，只有使用权而没有所有权，因此在离婚中也会涉及居住权设立的问题。

　　无论离婚纠纷中涉及的房屋属于哪种状态，在分割或确认的过程中，导致的结果可能是一方享有所有权或者使用权，而另一方因此居无定所，造成基本生活无保障。设立居住权制度，在处理离婚案件的纠纷中，从房屋所有权的状态上看，一方面可以明确房屋所有权的归属状态，发挥物权稳定性的特征，另一方面，在争议房屋所有权不确定无法处理的情况下，可以充分发挥房屋的使用功能，解决当事人必要地生活需求。从保障当事人权利的角度上看，在离婚纠纷中，部分案件双方当事人均确认因感情破裂愿意离婚，案件的争议焦点在于对于双方对财产分割存在争议，特别是一方在离婚后无房屋居住生活无法保障，确立居住权制度，一方面，保证一方当事人对所有权的享有，也可在不影响居住权的效力的前提下在房屋上设立如抵押等权利；另一方面，保证不享有所有权的一方基本生活需要，双方可约定居住权的客体范围、期限等内容，既可保护离婚中处于弱势群体一方的利益，又可解决纠纷，发挥稳定社会的功能。
陕西省西安市人民政府办公厅


关于印发《西安市道桥设施维护管理检查考核办法》的通知

市政办发〔2010〕37号


　　各区、县人民政府，市人民政府各工作部门，各直属机构：
　　《西安市道桥设施维护管理检查考核办法》已经市政府研究同意，现印发你们，请认真遵照执行。

西安市人民政府办公厅
二○一○年三月五日


西安市道桥设施维护管理检查考核办法


　　第一章 总 则
　　第一条 为加强我市道桥设施维护管理，保障道桥设施完好和安全运行，充分发挥道桥设施功能，进一步推进道桥设施的标准化、规范化、精细化、长效化管理进程，根据《西安市市政工程设施管理条例》，以及国家建设部《城镇道路养护技术规范》（CJJ36—2006）、《城市桥梁养护技术规范》（CJJ99—2003），结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于本市城市规划建成区范围内道桥设施维护管理的检查考核。
　　第三条 本办法所称道桥设施是指，本市城市规划建成区内的城市道路和桥梁设施，其中道路设施包括车行道、人行道、路基、停车场、广场、分隔带及其附属设施；桥梁设施包括城市桥梁、隧道、人行天桥、人行通道及其附属设施等。
　　第四条 市市政公用局是全市道桥设施行政主管部门，负责组织实施对道桥设施维护管理责任单位的维护管理情况进行检查。
　　第二章 维护管理的标准及要求
　　第五条 道桥设施维护管理责任单位应制定道桥设施维护检查管理办法，并建立规范、完整的管理规章制度。
　　第六条 道桥设施维护管理责任单位应根据管辖范围、设施数量等设置专业管理机构，并配备专业技术管理人员。
　　第七条 道桥设施维护管理责任单位应根据管理的设施量，参照建设部《全国市政工程设施养护维修估算指标》编制年度设施维护费预算，并确保专款专用。维修单价按国家有关市政设施维修工程定额的规定执行。
　　第八条 道桥设施管理单位应按规定建立技术档案。道桥设施技术档案管理应符合以下要求：
　　道路管理方面，一是应以每条道路为单位建立档案；二是档案内容应包括：道路的基本技术数据、各类工程技术文件、巡检、年检的检测资料和图片（影像电子资料）等；三是应建立信息管理系统、数据库。
　　桥梁管理方面，一是应以每座桥梁为单位建立档案；二是档案内容应包括：桥梁主要技术资料、施工竣工资料、养护技术资料、巡检、检测、测试资料、桥梁自振频率等相关资料；三是应建立信息管理系统、数据库。
　　第九条 道桥设施维护管理责任单位应编制桥梁养护维修中长期规划，并报上级主管部门批准实施。
　　第十条 道桥设施维护管理责任单位应按规定进行检测和评估，并建立相关制度。
　　第十一条 道桥设施应分类别进行养护管理和评价。其中，道路分为快速路、主干道、次干道、支路（含街坊路，下同）；桥梁分为Ⅰ类（特大桥梁及特殊结构桥梁）、Ⅱ类（城市快速路网上的桥梁）、Ⅲ类（城市主干路上的桥梁）、Ⅳ类（城市次干路上的桥梁）及Ⅴ类（城市支路及街坊路上的桥梁）等五类。
　　第十二条 根据各类道路在城镇中的重要性，宜将城镇道路划分为下列三个养护等级：
　　Ⅰ等养护的城镇道路：快速路、主干路和次干路、支路中的广场、商业繁华街道、重要生产区、外事活动及游览路线。
　　II等养护的城镇道路：次干路及支路中的商业街道、步行街、区间联络线、重点地区或重点企事业所在地的道路。
　　III等养护的城镇道路：支路、社区及工业区联接主、次干路的支路。
　　第十三条 根据各类桥梁在城市中的重要性，本着“保证重点，养好一般”的原则，宜将城市桥梁划分为下列三个养护等级：
　　Ⅰ等养护的城市桥梁:Ⅰ—Ⅲ类养护的城市桥梁及Ⅳ、Ⅴ类养护的城市桥梁中的集会中心、繁华地区、重要生产科研区及旅游地区附近的桥梁。
　　II等养护的城市桥梁：Ⅳ、Ⅴ类养护的城市桥梁中区域集会点、商业区及旅游路线或市区间的联络线、主要地区或重点企事业所在地附近的桥梁。
　　III等养护的城市桥梁：Ⅴ类养护的城市桥梁及居民区、工业区的主要道路上的桥梁。
　　第十四条 城镇道路、城市桥梁的检测评估应根据其内容、周期、评估要求分为经常性检查、定期检测和特殊性检测。
　　（一）城镇道路的管理要求：
　　经常性检查应按道路类别、级别、养护等级分别制定检查周期：Ⅰ等养护道路宜每日一巡、Ⅱ等养护道路宜2日一巡、Ⅲ等养护道路宜3日一巡。
定期检测分为常规检测和结构强度检测：常规检测应每年一次。结构强度检测，快速路、主干路宜2—3年一次，次干道、支路宜3—4年一次。
当出现下列情况之一时，应进行特殊检测：一是道路大修、进行改扩建时；二是道路发生不明原因的沉陷、开裂、冒水；三是在道路下进行管涵顶进、降水作业、隧道开挖等工程施工期间；四是道路超过设计使用年限时。
　　（二）城市桥梁的管理要求:
　　经常性检查应按桥梁的类别、级别、技术等级分别制定巡检周期，Ⅰ等养护的桥梁宜每天一巡、Ⅱ等养护的桥梁宜3天一巡、Ⅲ等养护的桥梁宜7天一巡。
定期检测分为常规定期检测和结构定期检测：常规定期检测应每年一次；结构定期检测应在规定的时间间隔进行，Ⅰ类养护桥梁宜为1—2年，Ⅱ—Ⅴ类养护的桥梁宜为6—10年。
　　当出现下列情况时应进行特殊检测：一是桥梁在遭受洪水冲刷、流冰、漂流物、船舶或车辆撞击、滑坡、地震、风灾、水灾、化学剂腐蚀、车辆荷载超过桥梁限载的车辆通过等特殊灾害造成结构损伤；二是桥梁常规定期检测中难以判明是否安全的桥梁；三是为提高或达到设计承载等级而需要进行修复加固、改建、扩建的桥梁；四是超过设计年限，需延长使用的城市桥梁；五是常规定期检测中桥梁技术状况Ⅰ类养护的城市桥梁被评定为不合格的桥梁，Ⅱ—Ⅴ类养护的桥梁被评为D级或E级的桥梁；六是常规定期检测发现加速退化的桥梁构件需要补充检测的桥梁。
　　第十五条 新移交、接管道桥设施的质量评定必须合格。
　　第十六条 道桥设施维护管理责任单位必须建立应对设施病害、设施安全及其它突发事件的应急处理机制。
　　第十七条 养护维修队伍应当具有三级以上市政工程施工资质，且有良好的市政设施维修业绩。具体规定另行制定。
　　第十八条 维修养护作业施工必须遵守安全生产，文明施工有关规定，并按规定配备安全监督员、安全设施、安全防护措施等，确保全年无重大安全事故。
　　第十九条 维修养护工程（含道路挖掘修复工程）应建立推广新技术、新工艺制度，落实循环经济措施，降低成本。按规定分类检查验收，检查验收必须资料真实、齐全、工程质量必须合格。
　　第二十条 占用、挖掘城市道路管理应严格按照《西安市市政工程设施管理条例》的有关规定执行。
　　第二十一条 城镇道路技术状况评价应达到C级以上要求；桥梁技术状况、完好状态：Ⅰ类桥梁达合格级，Ⅱ—Ⅴ类桥梁达C级以上要求。
　　第二十二条 道桥设施管理方面的投诉处理按有关规定执行。
　　第三章 检查考核范围和内容
　　第二十三条 市市政公用局每年对道桥设施维护管理责任单位进行一次检查考核，考核总分值为100分。由检查考核与社会监督评价两部分组成。其中检查考核（具体内容见附表）占总分的90%；社会监督评价（委托市、区人大、政协及新闻单位代表和设施监督员组织实施）占总分的10%。考核方式采用百分制评分，96分以上为优秀，90分—95分为良好，80分—89分为合格，79分以下为不合格。
　　第二十四条 检查项目及内容：
　　（一）机构设置和专业技术人员配备：2分。检查内容：是否有管理机构、专业人员职数、职责。
　　（二）维修养护队伍资质：3分。检查内容：维修养护企业是否具备相应市政工程施工资质。
　　（三）年度维护经费：5分。检查内容：是否编制道桥设施年度维修预算；年度设施维护经费是否达到《全国市政工程设施养护维修估算指标》（1994）编制的维护费金额；是否专款专用；维修单价是否按国家有关定额标准执行。
　　（四）技术档案：8分。检查内容：每条道路、每座桥梁建立单独档案资料。
　　（五）设施分类管理：2分。检查内容：道路是否分城市快速路、主干道、次干道、支路；桥梁是否分Ⅰ类桥梁，Ⅱ—Ⅴ类桥梁。
　　（六）桥梁养护维修中长期规划：1分。检查内容：规划编制文本；实施情况。
　　（七）检测评估制度：3分。检测内容：制度建立情况；实施情况。
　　（八）经常性检查、定期检测、特殊性检测制度和应急方案等各类管理制度：6分。检查内容：道桥设施经常性制度及其巡查记录；定期检测制度；特殊检测制度；其它各类管理规章制度；是否制定监管办法。
　　（九）安全生产、文明施工：4分。检查内容：全年无不文明施工行为，安全生产事故为零。
　　（十）维修工程质量验收（含道路挖掘修复工程）：16分。检查内容：现场抽查质量小修2处，中修及其以上工程2处，道路挖掘修复工程2处；其中（中修及其以上工程）的验收手续、资料必须齐全。
　　（十一）道路占用、挖掘管理：10分。检查内容：是否严格按照《西安市市政工程设施管理条例》有关规定执行。
　　（十二）道路技术状况：25分。检查内容：主、次干道是否达B级以上；支路是否达C级以上；人行道是否达B级以上；道路无障碍设施中盲道设施和坡道口达标。
具体要求：一是以路面、人行道损坏状况的评价标准作为技术状态评价标准，即PCI、FCI。主、次干道PCI达（70—85）以上，支路PCI达（60—65）以上、FCI达（65—80）以上；二是对达不到标准的道路采取的整治计划、措施；三是城市道路无障碍设计规范执行情况。
检查数量：主干道抽取管养设施总数的10%进行损坏状况检查，次干道、支路抽取5%进行损坏状况检查。
　　（十三）桥梁技术状况：10分。检查内容：Ⅰ类桥梁达合格级，Ⅱ－Ⅴ类桥梁达B级以上。
具体要求：一是Ⅰ类桥梁结构定期检测报告（成果）；二是Ⅰ类桥梁不合格级的修复计划、措施；三是Ⅱ—Ⅴ类桥梁BCI达到（80—89）以上；四是Ⅱ—Ⅴ类桥梁技术状况B级以下的各项具体计划、措施。
　　检查数量：核查每座Ⅰ类桥梁的定期检查结果及相关措施计划；Ⅱ—Ⅴ类桥梁抽取管理单位管养总数的10%进行检查，不足1座按1座检查。
　　（十四）投诉处理：5分。检查内容：涉及道桥设施投诉处理的及时性和处理效果。
　　第二十五条 检查考核采用季度抽查评比和年终检查考核相结合的方式，每季度由市市政公用局负责组织抽查评比。每年10月由西安高新技术产业开发区管委会、西安曲江新区管委会、西安经济技术开发区管委会、西安浐灞生态区管委会、西安国际港务区管委会、西安航天产业基地管委会、沣渭新区管委会、大兴新区管委会、市纺织城地区综合发展办公室、西安市市政设施管理局以及其他维护管理责任单位开展年度自查，并于10月底前将自查情况报市市政公用局。11月由市市政公用局组织开展年终检查考核。
　　第二十六条 抽查评比和年终检查考核结果由市市政公用局在各大媒体进行公布，并对优秀单位给予表彰。
　　第四章 附 则
　　第二十七条 本办法自发布之日起实施。