百色市人民政府办公室关于印发百色市房屋租赁管理暂行规定的通知
广西壮族自治区百色市人民政府办公室
百色市人民政府办公室关于印发百色市房屋租赁管理暂行规定的通知
百政办发〔2010〕123号
各县、区人民政府，市人民政府各组成部门、各直属机构：
《百色市房屋租赁管理暂行规定》已经市二届人民政府第54次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○一○年七月二十九日
百色市房屋租赁管理暂行规定
第一章 总则
第一条 为加强房屋租赁管理，规范房屋租赁市场秩序，保障租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第42号）和公安部、中央社会治安综合治理委员会办公室、民政部、建设部、国家税务总局、国家工商行政管理总局《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》（公通字〔2004〕83号）等法律法规及文件精神，结合本市实际，制定本暂行规定。
第二条 本暂行规定适用于本市行政区域（含各县、区城镇、新开发区）范围内的房屋租赁及其管理活动。凡在本市城镇规划区范围内从事房屋租赁活动的单位、个人，应当遵守本暂行规定。
国有直管公房的租赁、廉租住房租赁，不适用本暂行规定。
第二章 租赁范围和条件
第三条 本暂行规定所称房屋租赁是指房屋所有权人将房屋出租给承租人就地使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第四条 房屋租赁应当遵循自愿、有偿、公平和诚实信用原则。
第五条 公民、法人或者其他组织对享有所有权的房屋和经国家授权经营管理的房屋可以依法出租。
经规划管理部门批准修建的临时经营性房屋，所有人持规划许可证明到房地产管理部门登记备案，领取《临时房屋租赁证明》后，可以参照本暂行规定依法出租。
第六条 有下列情形之一的，视同房屋租赁：
（一）房屋所有权人以提供房屋作为经营场所与他人合作经营但不参与管理、不承担风险而收取费用的；
（二）房屋所有权人与该房屋使用人不一致并收取费用的；
（三）公有房屋由其单位职工、职工家属或者其他单位、个人从事生产、经营活动，并以承包费、管理费、利润或者按照营业额比例提成等形式向使用人收取费用的；
（四）宾馆、饭店、招待所改变旅栈业使用性质，将房屋出租给他人作为非旅栈业经营活动用房的。
（五）将房屋分割出租的。
第七条 房地产开发企业预租商品房，应当符合商品房预售的条件，并依法取得商品房预售许可证。
已经预售的商品房不得预租。
第八条 有下列情形之一的房屋，不得出租：
（一）未依法取得房屋所有权证明或未经房屋所有权人委托出租的；
（二）房屋权属有争议的；
（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房屋产权的；
（四）属于违法建筑的；
（五）共有房屋未取得全体共有人同意的；
（六）不符合安全标准的；
（七）已抵押的房屋，未经抵押权人同意的；
（八）已依法公告被列入拆迁范围的；
（九）托管的房屋未经房屋所有权人委托出租的；
（十）不符合公安、环保、卫生等部门有关规定的；
（十一）有关法律、法规、规章制度规定禁止出租的其他情形。
第九条 房地产管理、公安、社会治安综合治理、税务、工商、建设规划、市政、教育、人口和计划生育等部门在各自职责范围内对房屋租赁行为实施监督、检查和管理。
市房地产管理局是本市房屋租赁管理工作的主管部门，负责全市房屋租赁管理的业务指导、监督和检查及非法房产中介服务机构的监督管理工作。
公安机关负责租赁房屋的治安管理、消防管理及房屋出租情况备案、房屋承租人的户籍管理工作。
社会治安综合治理部门负责指导和组织、协调、督促各有关部门共同做好出租房屋管理工作。
工商行政管理部门负责查处利用出租房屋从事的违法经营活动，查处、取缔非法房屋中介机构。
人口与计划生育行政管理部门负责房屋承租人和居住人员的计划生育管理工作。
建设规划行政管理部门负责加强对租赁房屋的规划管理，对擅自改变房屋使用性质，擅自加层、改建、扩建等违法建设行为的监察与查处。
城市市政管理部门负责租赁房屋影响市容市貌行为的监督检查工作。
税务行政管理部门负责租赁房屋的税收征管工作。
教育部门负责进城务工承租房屋人员子女九年义务教育管理工作。
上述各职能部门在市、县（区）社会治安综合治理领导小组办公室的牵头组织下，每年应对本辖区流动人口及出租房屋管理工作开展联合检查，发现问题，及时整治。
第十条 市房地产管理局具体负责百色城区域内（含规划区、右江区）房屋租赁管理和登记备案工作；各县的房屋租赁管理及登记备案，由房屋所在地的房地产管理部门负责。
第三章 租赁合同登记备案
第十一条 房屋租赁实行登记备案制度。
房屋出租（转租、预租），应当办理租赁合同登记备案，未经登记备案的房屋租赁合同，不得对抗第三人。
在本市城镇规划区域内发生本暂行规定第三、第五、第六条规定情形之一的，房屋租赁当事人应当自签订或变更房屋租赁合同之日起30日内，到当地房地产管理部门申请登记备案，并办理有关手续。
第十二条 政府各职能部门要相互协调、配合做好房屋租赁管理工作，建立信息交流制度，实现管理资源共享。
房地产管理部门为出租房屋办理租赁登记备案证明后，应定期向公安、工商、税务、教育、人口与计划生育、人力资源和社会保障、广播电视等行政管理部门通报有关情况。
其他各相关职能部门有下列情形之一的，应当按照国家公安部等六部门联合颁发的《关于进一步加强和改进出租房屋广利工作有关问题的通知》（公通字〔2004〕83号）和中共百色市委《关于进一步加强流动人口服务和管理工作的意见》（百发〔2008〕28号）文件规定，查验房地产管理部门出具的《房屋租赁证明》，对发现没有办理房屋租赁登记备案的，应将有关情况及时通报给房地产管理部门。
（一）公安机关在办理暂住户口登记及暂住证、房屋出租情况备案时；
（二）工商部门在办理工商营业执照的核发、管理和服务工作时；
（三）人力资源和社会保障部门在办理流动人口劳动就业以及各项社会保险时；
（四）教育部门在接收流动人口子女入托、入园、入学接受义务教育时；
（五）广播电视部门在刊播流动人口招聘信息或安装卫星电视广播地面接收设施时；
（六）税务部门在办理出租房屋税收征管时；
（七）其它按照规定应当出示《房屋租赁证明》的。
第十三条 房屋租赁，租赁当事人应当签订书面合同，并载明以下主要内容：
（一）租赁当事人的姓名或名称、住所、有效身份证明；
（二）房屋的坐落、四邻界线、面积、结构、装修及设施状况；
（三）房屋交付的日期、租赁期限、用途；
（四）租赁金额和支付方式；
（五）房屋使用要求和修缮责任；
（六）消防管理责任；
（七）转租的约定；
（八）租赁当事人的其他权利和义务；
（九）变更和解除合同的条件；
（十）违约责任及解决争议的方式；
（十一）当事人约定的其他事项。
第十四条 申请房屋租赁登记备案，应当提交下列材料：
（一）租赁双方登记备案申请书；
（二）房屋所有权证明文件；
1. 《房屋所有权证》、《房屋共有权证》；
2. 尚未办理房屋登记的，须提供国有或集体《土地使用证》等合法用地文件和《建设工程规划许可证》及附图；
3. 正在办理房屋登记的，有当地房地产管理部门出具的收件收据等证明文书；
4. 经市、县房地产管理部门鉴证的购房合同或买卖合同或商品房预售合同及房地产开发经营单位出具的购房证明、购房发票等；
5. 经市房屋拆迁主管部门鉴证的《房屋拆迁补偿协议》和房屋交付使用的证明；
6. 房地产管理部门认为应当提交的其他房产权属证明、临时建筑使用期限证明等。
（三）房屋租赁合同；
（四）当事人身份证件、法人或者其他组织资格证明；
（五） 出租共有房屋应当提交其他共有权人同意出租的证明；
出租委托代管房屋，应当提交房屋所有权人授权出租的证明；
出租已抵押的房屋，应当提交抵押权人同意出租的证明；
承租人将承租的房屋转租的，应当提交出租人同意转租的证明。
第十五条 办理房屋租赁登记备案手续，按以下程序进行：
（一）受理登记；
（二）现场勘察；
（三）租赁合同登记备案；
（四）发放《房屋租赁证明》。
房地产管理部门应当在受理租赁登记申请当日内，进行审查和现场核验，对符合本暂行规定的给予登记备案，发给《房屋租赁证明》，申请人按自治区物价局、建设厅《转发国家纪委、建设部关于规范住房交易手续有关问题的通知》）桂价费字〔2002〕130号）文件规定交纳房屋租赁登记备案手续费；不符合本暂行规定的，不予登记，并向申请人说明理由。
第十六条 房屋租赁当事人应按规定到房地产管理部门申请办理房屋租赁登记备案后，到房屋所在地公安派出所办理房屋出租情况备案和签订《治安责任保证书》。
出租人自纳税义务发生之日起30日内，应携带《房屋租赁证明》、房屋租赁合同及有关证件到税务机关依法办理税务登记手续。出租人收取租金应使用专用发票，并依法缴纳税款。
禁止伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证明》。
遗失《房屋租赁证明》应当向原发证机关申请补发。
第十七条 承租人在租赁期限内，经房屋所有权人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
房屋转租，应当订立转租合同，办理登记备案手续。
转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租方与转租双方另有约定的除外。
转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。
第十八条 房屋租赁双方解除、终止租赁合同的，应当自房屋租赁合同解除、终止之日起五日内，书面告知当地房地产管理部门办理注销登记备案手续。
公有住宅的租赁实行报表管理，房屋出租人应当按年向房地产管理部门报送租赁情况报表。
第四章 当事人的权利和义务
第十九条 租赁期间，出租人拟将房屋出售的，应当提前三个月书面通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。承租人放弃购买的，房屋所有权转移后，房屋受让人应当继续履行原租赁合同，原租赁当事人另有约定的除外。
第二十条 房屋所有权人将其出租房屋抵押的，应当书面通知承租人，并将租赁情况告知抵押权人，抵押期间租赁期满，出租人需要继续出租的必须经抵押权人同意。
第二十一条 已依法公告列入拆迁范围的房屋在公告前已签订租赁合同的，拆迁公告规定期限内可以按租赁合同的约定出租，但租赁合同期限不得超过拆迁公告规定期限。已依法公告列入拆迁范围的房屋，公告时没有设定租赁关系的，不得出租。
第二十二条 临时建筑出租的期限不得超过规划部门批准的使用期限。
第二十三条 房屋租赁期间，法人或者其他组织作为当事人一方发生分立、合并、解散、被撤销的，由变更后的当事人继续履行原租赁合同；出租人死亡的，其合法继承人或者受遗赠人应当继续履行原租赁合同；承租人死亡的，与其生前共同居住2年以上的家庭成员愿意继续履行原租赁合同的，可以办理更名手续。法律、法规、规章另有规定或者租赁当事人另有约定的除外。
第二十四条 房屋租赁期满，租赁合同终止。出租人继续出租的，原承租人在同等条件下有优先承租权，重新签订租赁合同，并到当地房地产管理部门办理房屋租赁登记备案手续。
第二十五条 有下列情形之一的，房屋租赁当事人允许变更或者解除租赁合同：
（一）符合法律、法规规定或者合同约定可以变更或者解除合同条款的；
（二）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；
（三）当事人协商一致的。
因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。
第二十六条 房屋租赁当事人不得利用租赁房屋从事违法犯罪活动。并应当配合有关部门做好房屋租赁、房屋安全、消防、治安、工商、税务、卫生、计划生育等管理工作。
第二十七条 房屋出租人应当遵守下列规定：
（一）按照合同约定的时间向承租人提供房屋；
（二）按照合同约定的标准收取租金，不得收取租金以外的其他费用；
（三）依法缴纳税费；
（四）按规定与公安部门签订《治安责任保证书》，承担治安和消防责任；
（五）按规定与计划生育部门签订《计划生育责任书》，协助计划生育部门做好计划生育工作；
（六）不得对承租人正常、合理使用房屋进行干扰和妨碍；
（七）按照合同约定的责任，检查维修房屋及其设施，保证房屋安全；
（八）改建、扩建或者装修房屋，应当提前3个月通知承租人，造成承租人损失的，应当给予合理补偿。
出租人未按照约定及时修缮房屋，经承租人书面通知仍不修缮房屋的，或者房屋紧急险情影响房屋安全或正常使用的，承租人可以自行修缮，由此发生的费用，由出租人支付；出租人违反前款第（七）项规定，给承租人或者他人造成人身、财产损害的，应当依法承担民事责任。
第二十八条 房屋承租人应当遵守下列规定：
（一）按照合同的约定必须按时交纳租金，不得拖欠。拖欠租金的，出租人可以按规定收取滞纳金；
（二）按照合同的约定合理使用房屋，不得擅自改变房屋的结构和用途；确需改变房屋用途或者进行装修或增设他物，应当征得出租人的同意，经有关部门批准，并承担由此发生的费用；
（三）遵守租赁房屋治安管理和消防管理有关规定；
（四）遵守计划生育有关法规；
（五）遵守环境保护有关法规，并承担造成污染治理的责任。
承租人违反前款规定，给出租人或他人造成人身、财产损害的，应当依法承担民事责任。
第二十九条 承租人有下列行为之一的，出租人可以提前解除房屋租赁合同，收回房屋并要求赔偿经济损失：
（一）利用房屋进行违法活动的；
（二）擅自改变房屋用途或者擅自拆改房屋及其附属设备的；
（三）未经出租人同意，擅自将承租房屋转租、转让、转借他人或者擅自调换使用的；
（四）无正当理由未支付或者迟延支付租金，在出租人要求期限内仍未支付的；
（五）住宅（公有住宅）用房无正当理由闲置6个月以上的；
（六）故意损坏房屋的；
（七）法律、法规、规章规定的其他情形。
第三十条 出租人有下列行为之一的，承租人可以提前解除房屋租赁合同，并要求赔偿经济损失：
（一）未按照合同约定的时间向承租人提供房屋或所提供房屋不符合约定的；
（二）房屋危及承租人的安全与健康的；
（三）未按照合同约定维修房屋，影响承租人正常使用和居住安全的；
（四）干扰、妨碍承租人正常使用房屋的；
（五）法律、法规、规章规定的其他情形。
第三十一条 租赁房屋期满，承租人未经出租人同意或未与出租人达成续租协议而逾期不搬出的，属非法侵占，给出租人造成损失的，应承担赔偿责任。
第五章 法律责任
第三十二条 房屋租赁当事人有下列情形之一的，由市、县房地产管理部门依照《城市房屋租赁管理办法》第三十二条规定，对责任者给予行政处罚：
（一）未按本《暂行规定》第十一条规定办理房屋租赁登记备案而出租房屋的，责令限期补办登记备案手续，并处以罚款；
（二）当事人伪造、涂改《房屋租赁证明》的，注销其证书，并处以罚款；
（三）未征得房屋所有权人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并可处以罚款。
第三十三条 拒绝、阻碍房地产行政管理工作人员依法执行公务，违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的，由公安机关予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十四条 违反本暂行规定的其他行为，由有关部门依照相关法律、法规和规章的规定处罚。
第三十五条 房屋租赁管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由所在机关给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十六条 房屋租赁发生民事纠纷，当事人可申请房地产管理部门调解，也可按合同约定申请仲裁机构仲裁，或依法向人民法院提起诉讼。
第六章 附则
第三十七条 本市城镇规划区非国有土地范围内的房屋租赁，可参照本暂行规定执行。
第三十八条 涉外房屋租赁，除法律、法规另有规定外适用本暂行规定。
第三十九条 本暂行规定由百色市房地产管理局负责解释。
第四十条 本暂行规定自发布之日起施行。
传闻证据规则初探
彭晶 李楠
英美法系素以判例法著称，对待证据规则坚持程序优先主义。因此，从历史传统上其证据规则就具有十分雄厚的生存基础，大量的判例法实践和习惯做法形成了一系列较为严格的证据规则。我国却没有专门的证据法典，证据法散见于刑事诉讼法典的条文当中。因此，我国并没有确立象英美法系国家那样细致完备的证据规则。新刑事诉讼法确立的控辩式审判方式注重和强调在庭审中对证据审查的直接原则和言词原则，以法庭为举证、质证场，解决控辩双方的论争。这就要求贯彻相应的证据规则 ，特别是传闻证据规则。为此，笔者试就传闻证据规则的概念、发展及其在我国面临的问题作一些初步的探讨。
一、传闻证据的涵义
传闻证据具有广义和狭义两种含义。狭义的传闻证据专指言词证据，是指证明人并非就自己亲身经历的事实，而仅就他人在审判所作的陈述，代为他人向法庭提供的陈述。而广义的传闻证据还包括书面证据和非用语言具体表达的行为，即证明人就自己亲身感知的事实向法庭提交的陈述书和证人证明案件中特定事项所作出的没有通过语言具体表达的行为。
二、传闻证据规则的确立与发展
传闻证据规则最早确立于十六世纪的英格兰。在十六世纪以前，陪审团可以接受证人以外的人提供的证据。 在这一阶段，陪审员并不一定根据庭审中的证据来裁判案件。事实上，陪审员被挑选是因为他对案件有一定的了解。当陪审员的挑选程序发展到只有陪审员没有了解足以影响他裁判案件的事实，他才能被挑选的阶段，传闻证据规则才开始不断发展。到了十八世纪传闻证据被禁止进入刑事案件审判程序之中。至此，传闻证据排除规则正式确立下来。
在传闻证据规则漫长的演变过程中，又逐步确立了许多例外情况，这在英美被称为“例外的规则”。因为在许多情况下，如果绝对排除传闻证据，实际上做不到。这不仅会造成诉讼拖延，而且也势必妨碍查明事实真相，有违设立传闻证据的初衷。因此，英美国家又在成文法或者判例中规定了许多例外的情况，允许传闻证据进入诉讼之中，用来认定案件事实。
三、传闻证据规则在我国面临的问题
英美的传闻证据规则与刑事诉讼的直接、言词原则和质证原则的要求相统一，体现了现代控辩式诉讼的基本要求。这一原则一方面要求证人直接出庭，发表言词证据。我国修改后的刑事诉讼法对刑事审判作了重大改革，确定了控辩式的庭审方式，对作为刑事诉讼核心的证据提出更为严格的要求。而证人证言，作为刑事诉讼中应用最广泛的证据，在新的庭审方式中，更强调适用直接言词原则。刑事诉讼法第四十七条规定：“证人证言必须在法庭上经过公诉人、被害人和被告人、辩护人双方讯问、质证，听取各方证人的证言并经过查实后才能作为定案的根据”。该条规定：1）证人提供有关案件事实情况的证言必须亲自到庭。2）证人在法庭审理过程中必须接受公诉人、被害人和被告人、辩护人双方讯问和质证。3）证人证言必须同时符合前述两个条件，否则不能作为定案的根据，法官有权将其排除于法庭之外。通过这一规定，可以认为，我国已经在立法上确立了传闻证据排除规则。但是其在真正意义上的完全确立还面临着一系列困难和问题。
1、我国的侦查人员不具有证人资格。
侦查人员是指公安机关、人民检察院在办理案件过程中，依照法律进行专门调查工作和采取有关强制性措施的国家工作人员。根据刑事诉讼主体的分类，侦查人员属于代表国家行使侦查权、起诉权和审判权的侦查官员、检察官员和裁判者。而刑事诉讼中的证人则属于刑事诉讼中通过享有诉讼权利，承担诉讼义务并协助其他诉讼主体进行诉讼活动的人其中的一种。 由此，在我国刑事诉讼中，侦查人员和证人虽同处于诉讼主体地位，但却扮演着不同的诉讼角色，承担不同的诉讼职能。因而，侦查人员不可能是证人，证人也不可能由侦查人员同时承担。根据《刑事诉讼法》第二十八条第（三）项规定，担任过本案的证人、鉴定人、辩护人、诉讼代理人的审判人员、检察人员、侦查人员应当自行回避，当事人及其法定代理人也有权要求他们回避。这就从立法上确定了我国刑事诉讼中的侦查人员不可能具有证人资格。
传闻证据规则是控辩式审判方式的必然要求。在我国新刑事诉讼法确定的控辩式审判方式的要求下，控辩双方在法庭审理过程中应该对双方提出的证据予以质证并进行充分的辩论。侦查人员在侦查过程中所制作的笔录如询问笔录、讯问笔录、现场勘查笔录等，如果公诉人要将这些笔录在法庭上出示，其目的就是作为证据使用。因此，制作笔录的侦查人员必须充当证人，接受控辩双方的质证。否则，按照《刑事诉讼法》第四十七条的规定，未经质证的笔录即属传闻证据，必须予以排除，不得作为证据使用。然而，如前所述，在我国刑事诉讼理论上，侦查人员不得具有证人的资格，在实践中，侦查人员出庭接受交叉询问的做法也极少。这样，侦查人员在刑事诉讼中所处的地位与传闻证据规则要求之间就存在着明显的矛盾，它们之间的矛盾必然要妨碍传闻证据规则在我国的适用。
2、证人出庭保障制度还不完善。
传闻证据规则要求包括证人证言在内在全部证据都应当庭查证核实，尤其是证人出庭时对其证言要进行质证，以增加控辩式庭审方式的抗辩性。而在实践中，证人出庭作证难几乎是我国司法实践中普遍存在的一个问题。其主要原因有：第一，证人惧怕打击报复，不敢出庭作证。证人作为案件的目击者或知情人，在法庭上作证指控时，往往与被告方发生直接对立和冲突，必然会“得罪”和触怒被告人及其亲属。在当前我国缺少证人遇害前的先期呵护，证人得不到实质性的安全保障。第二，在立法上，刑事诉讼规定了证人有作证的义务，但并没有规定不履行该义务所应当承担的法律责任。导致在实践中缺乏强制证人出庭作证的制度和依据。司法机关缺少必要的强制手段，因而对不愿出庭作证的证人无可奈何。另外，司法机关本身也存在畏难心理怕麻烦，为加快办案进度，提高结案率，往往是能简化则简化，并不积极主动要求证人出庭作证。
3、法律规定互相矛盾。
我国《刑事诉讼法》第四十七条规定：“证人证言必须在法庭上经过公诉人、被害人和被告人、辩护人双方讯问、质证，多方证人的证言并且经过查实以后，才能作为定案的根据。”这一规定要求证人作证必须出庭，而不得以传闻证据作为定案的根据。刑事诉讼法第一百五十七条规定：“公诉人、辩护人应向法庭出示物证，让当事人辩认，对未到庭的证人的证言笔录，鉴定人的鉴定结论，勘验笔录和其他作为证据的文书，应当当庭宣读”这一条文本来是要规定公诉人与辩护人为举证主体，但却同时规定对未到庭的证人的证言笔录，应当庭宣读。这就等于在立法上承认证人可以不出庭，对未出庭的证人证言经过当庭宣读后即可作为定案的根据。这一规定很显然与第四十七条的规定相互矛盾。同时也为实践中法庭普遍采纳书面证据提供了法律依据。这样，传闻证据规则就无从适用。另外，刑事诉讼法第四十五条规定：“人民法院、人民检察院、公安机关有权向单位和个人收集、调查证据。有关单位和个人应当如实提供。”警察、检察官具有收集证据的权利。因而，也不禁止其在庭审中以文书作为证据使用。这显然有违传闻证据规的要求。
四、立法建议
针对传闻证据规则的适用在我国面临的困难也障碍，笔者认为应从以下几个方面加以完善：
1、赋予侦查人员以证人身份出庭作证的资格，严格规定侦查人员制作提交法庭作证据使用的笔录时，除符合法律规定的例外情况外必须出庭。侦查人员只有出庭，控辩双方才能通过交叉询问来发现事实真相。法官才能通过对侦查人员的询问和对其表情、心理反应等进行观察形成对证据的正确判断。
2、制订专门的证人安全保护法规，不断完善证人作证保障制度。该法规应包括以下内容：明确规定证人在刑事诉讼中的各项诉讼权利；规定证人出席法庭费用的支付办法及证人补偿标准；规定专门的国家机关对作证后有可能遭到报复的证人及其住处进行监护；法庭询问证人如果因为同被告人直接接触对证人构成严重不利影响时，法庭应采取屏蔽等保护措施；对被告人被关押或被害人释放的情况及时通知证人并根据情况及采取相应的保护措施；在毒品犯罪、有组织犯罪案件等特珠案件中，司法机关还应与有关单位一起为证人更换住处或工作单位等等。