陕西省西安市人民政府


西安市住宅专项维修资金管理办法

西安市人民政府令85号


　　《西安市住宅专项维修资金管理办法》已经2009年8月10日市人民政府第87次常务会议审议通过，现予公布，自2009年12 月23日起施行。

市长 陈宝根

二○○九年十一月二十三日


西安市住宅专项维修资金管理办法


第一章 总 则
第一条　为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用，维护业主的合法利益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条　本市行政区域内住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
第三条 本办法所称住宅专项维修资金（以下简称维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
本办法所称住宅共用部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条　市物业行政管理部门是本市维修资金的行政主管部门。其下设的市维修资金管理机构具体负责本市新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区行政区域内维修资金的日常管理工作。
阎良区、临潼区、长安区及市辖县物业行政管理部门负责本辖区内维修资金的交存、使用和管理工作。
第五条　维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第二章 交 存
第六条　一个物业管理区域内有两个以上产权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主以及出售公有住房的单位，应当交存维修资金。
第七条　住宅的业主、非住宅的业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。物业行政管理部门应当根据相关规定合理确定、公布首期维修资金的交存数额，并适时调整。
出售公有住房的，按照下列规定交存维修资金：
（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。
第八条 业主交存的维修资金属于业主所有。
第九条　物业行政管理部门应当与所在地商业银行签订委托合同，设立维修资金专户，委托其办理维修资金的交存、划转、计息、结算等手续。
第十条　业主在办理房屋入住手续前，应当将首期维修资金交存至维修资金专户。未按照本办法规定交存的，建设单位不得交付房屋。
第十一条 建设单位和业主在办理房屋权属转移登记时，应当向房屋权属登记机关提交首期维修资金交存票据。
第十二条　维修资金自存入专户之日起按照国家有关规定计息。
第十三条　维修资金实行由业主大会自主管理或者物业行政管理部门代为管理的方式。鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主大会自主管理。
维修资金由业主大会管理的，应当召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，由业主大会授权业主委员会负责维修资金的日常管理。
未成立业主大会或者业主大会决定委托物业行政管理部门代为管理的，其维修资金由物业行政管理部门代为统一管理。
第十四条 业主大会自主管理维修资金的，应当在物业行政管理部门委托的商业银行中选择一家开立维修资金专户，维修资金代管部门应当按照有关规定将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。
业主大会选择物业管理部门委托的商业银行以外的其他商业银行开立维修资金专户的，开户银行应当与物业行政管理部门签订监督协议。
第十五条　业主分户账面维修资金余额不足首期维修资金交存数额的30%时，业主应当续交维修资金。
成立业主大会的，续交的具体方案由业主委员会根据实际情况拟定，提交业主大会讨论通过后组织实施。
未成立业主大会的，续交的方案由物业行政管理部门会同同级财政部门制定，但是续交后的维修资金数额不得少于首期维修资金。
第十六条 本办法实施前，商品住宅、公有住房已经出售但未建立维修资金的物业管理区域应当补建维修资金。
维修资金具体补建方案由业主大会讨论决定；未成立业主大会的，按照本办法规定补建。
第十七条　房屋所有权转让时，该房屋分户账中的维修资金随房屋所有权同时过户。
受让人应当持房屋权属证书、身份证及其他相关手续到专户银行办理分户账更名手续。
第十八条　房屋灭失的，房屋所有权人或者售房单位应当持本人身份证、房屋灭失注销证明、维修资金交存凭证到专户银行提取分户账中维修资金的余额，办理分户账注销手续。
第十九条 本办法实施前，开发建设单位或者物业服务企业已代收的维修资金，应当按照有关规定将代收的维修资金划转至物业行政管理部门设立的维修资金专户。
第三章 使 用
第二十条　维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第二十一条　维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第二十二条　住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用的分摊办法，相关业主有约定的，从其约定；无约定的，根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊：
（一）用于小区共用设施设备维修和更新、改造的，由小区业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从小区业主交存的维修资金中列支；
（二）用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该幢业主交存的维修资金中列支；
（三）用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该单元业主交存的维修资金中列支。
住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出商品住宅、非住宅的，建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
第二十三条　维修资金划转业主大会管理前，使用时按照以下程序办理：
（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用方案；
（二）维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用方案；
（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；
（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向物业行政管理部门申请列支；
（五）物业行政管理部门审核同意后，5日内按规定程序划转维修资金。
第二十四条　维修资金划转业主大会管理后，使用时按照以下程序办理：
（一）物业服务企业提出使用方案；
（二）业主大会依法讨论通过使用方案；
（三）物业服务企业或业主委员会组织实施使用方案；
（四）业主委员会将使用方案报物业行政管理部门备案；物业行政管理部门发现不符合有关法律、法规、规章的，应当责令改正；
（五）业主委员会到专户银行办理维修资金使用手续；
（六）专户银行按规定程序划转维修资金。
第二十五条 物业管理区域应当按照首期维修资金总额的5%设立应急备用金，用于紧急情况下的维修、更新和改造。使用后由相关业主分摊，并补充至原有额度。
第二十六条　房屋共用部位、共用设施设备发生突发性损坏，不及时维修将危及房屋安全或者严重影响业主使用的，按照下列程序使用应急备用金：
（一）维修资金由物业行政管理部门代管的，业主委员会（相关业主）或物业服务企业提出申请后，维修资金管理部门可先予拨款；
（二）维修资金由业主大会自主管理的，由业主委员会决定应急备用金的使用，并将应急使用方案报物业行政管理部门备案。
第二十七条　使用维修资金的维修和更新、改造项目应当签订施工合同，提倡公开招标确定施工单位。
业主委员会或者相关业主，可以委托专业机构对维修和更新、改造工程实施监理以及对工程造价进行审核，相关费用计入维修和更新、改造成本。
第四章 监督管理
第二十八条　维修资金由业主大会自主管理的，应当接受所在地物业行政管理部门对其账户和资金使用情况的监督。
第二十九条　专户银行应当每月向物业行政管理部门、业主委员会核对并发送维修资金银行存款对账单。
专户银行应当每年至少一次与物业行政管理部门、业主委员会核对维修资金账目，并向物业行政管理部门、业主委员会、业主公布下列情况：
（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；
（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
（三）业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
（四）其他有关维修资金的情况。
第三十条　专户银行应建立维修资金查询制度，接受物业行政管理部门、业主委员会及业主对其账目的查询。
物业行政管理部门、业主委员会及业主对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户银行进行复核。
第三十一条　专户银行应当向业主出具由财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用凭证。
维修资金专用凭证的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。
第三十二条　维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。财政部门应加强对维修资金财务管理和会计核算情况的监督。


第五章 法律责任
第三十三条　开发建设单位或者物业服务企业未按规定将代收的维修资金转入维修资金专户的，由物业行政管理部门责令限期转入专户，对拒不转入专户的，处维修资金总额1%以上5%以下的罚款。
第三十四条　业主未按规定或者业主大会决议续交、补建维修资金的，业主委员会或者利害关系人可以依法向人民法院提起诉讼。
第三十五条　违反本办法规定的其他行为，按照有关法律法规的规定予以处理。
第三十六条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法提起行政复议或者行政诉讼。
第三十七条 国家机关工作人员在维修资金管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十八条 出售公有住房维修资金的交存、使用、管理和监督按照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》及《陕西省物业管理条例》的有关规定执行。
存量公有住房（房改房）维修资金的交存、使用和管理由公有住房售房资金的管理部门参照本办法执行。
第三十九条　本办法规定以外的其他非住宅物业可以交存维修资金，其维修资金的管理参照本办法有关规定执行。
第四十条　本办法自2009年12月23日起施行。




教育振兴贫困、落后地区，说起来很动听

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　杨　　涛

每次出差下乡，我都看到一些大大的标语：教育兴乡、教育兴县，百年大计、教育为本。对于我这个在小县城长大的人来说，从小也是接受这样的教育：要想改变自己的命运，要想改变家乡落后的面貌，就必须依靠教育，教育要从娃娃抓起。
　　　　　　　　　　　教育没有改变落后地区的面貌
不过，在今天，我感觉，要改变自己命运，要依靠教育是没错的，但是要改变家乡的落后面貌，教育似乎并没有带来明显的变化。至少对我来说，我离开了从小生活的县城后，我并没有回到家乡工作，因此作出多大的贡献。正如近日《中国青年报》报道，甘肃平凉华亭县一些本科生，他们宁愿在外做接线员、送快递和促销等工作，每月工资在六七百元，有时候甚至3天就换一份工作，也不愿回家来，为家乡建设作出自己的贡献。
这里面的道理很值得我们琢磨。教育增加一个国家、民族的人力资本，而人力资本、人才是生产要素之一，特别重要，因此，发展教育对于一个国家、民族来说，其重要性无论如何说也不为过，然而，具体到一个贫困、落后的地方却并不如此。因为，教育是一个要经过漫长的投入而后才能产出的过程，而教育生产出来的产品是特殊产品，是人才而不是物，人本身不是权利的对象，而是权利的主体。所以，既然人才不是其生产者的所有物，那么教育生产者就无法束缚其已经生产出来的产品--人才。人才可以自由流动，而不会固定在原来生产其的地方。
教育是具有外部性的
而人才流动的规律是众所周知的，都是往报酬高、发展条件好的地方去，所谓“水往低处流，人往高处走”。但是，如果培养出我们的家乡是贫穷的，是偏远的，它无法满足我们得到与我们的知识劳动相匹配的报酬的要求，无法给我们提供发展的机遇，我们就没有动机回到我们的家乡。许多父母送孩子上大学后，就希望他们不要再回到这个贫穷的地方。甘肃平凉华亭县那些出外打工的本科生，也许他们就认为在家乡还拿不到六七百元，或者他们觉得在大城市能有发展的机会，而在家乡却没有。于是，贫穷的地方发展教育，人才培养出来了，但是人才却留不下来，最终还是贫穷，富裕的地方不费力气就能吸引到大量的人才，富裕的地方便更加富裕。
我们不否认有一些人在学成以后，会满怀热情回乡投入家乡建设，但那都是一些道德高尚的人，并不能代表大多数人。大多数人还是像我这样的首先要谋求自己发展后，才可能考虑为家乡作贡献的人。如果家乡可能会埋没我，我为什么要回到家乡呢？而实际上，许多回到家乡的人并非道德高尚，而实实在在是家乡给他的劳动支付了相对对等的报酬和发展机遇。比如从2001年开始，甘肃平凉平华亭县就出台了一系列政策措施：鼓励支持大中专毕业生到股份制企业、民营企业、乡镇企业和各类示范园区就业，这才有一些人才逐步回来。一位本科生回到家乡，就拿到了5000元的安家费，学校还给她配备了一台一万元的笔记本电脑用于授课。
说到底，从经济学的角度讲，教育是有外部性的，也就是在教育投入的地方，其能给其他地方带来正效应，而其他地方可以搭便车，而无须支付对价。对于富裕地区来说，由于其在人才培养出来后，有相应的物质条件以及发展机遇能吸引住人才，因此，他们的教育投入与产生成正比；而对于贫困、落后地区来说，他们由于没有相应的条件吸引住他们产出的人才，因此，他们投入与产出不成比例，他们只是为富裕地区创造效益了。所以，我们看到，一些贫困地区多年来为国家培养了不少人才，可是人才很少回到这些地区，于是，教育兴乡、教育兴县，教育改变贫困、落后的局面，成为说起来很动听的口号！
中央的转移支付是贫困地区的应得收益
所以，对于这种会产生“外部效应”的教育地区的投入与产出，作为市场是无法调节的，而贫困、落后的地区本身也是无能为力的。英国经济学家庇古针对这种外部经济与不经济，提出了由政府来“税收--补贴”的方法，这就是著名的“庇古税”。在我看来，针对这种市场失灵的教育投入与产出的问题，可以由中央政府来调节，中央政府通过收取了富裕地区因为贫困地区教育投入而产生的外部正效应，而应当支付的税收，补贴给贫困地区，帮助贫困地区吸引人才进入等等。如此，才不至于让教育改变贫困、落后的局面，成为说起来很动听的口号。由此可见，中央的财政转移支付，不仅仅可以从维护社会稳定、实现全社会公平正义的角度理解，从经济学上，完全可以理解为贫困地区自己所投入而应当得到的产出的一部分。

江西省赣州市人民检察院 杨涛 华东政法学院法律硕士 　　邮编：３４１０００ 　　
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