大同市房屋租赁管理办法
山西省大同市人民政府
大同市房屋租赁管理办法
大同市人民政府令
第65号
《大同市房屋租赁管理办法》已经2009年10月20日市人民政府第13次常务会议审议通过，自2009年12月1日起施行。
市长 耿彦波
二○○九年十月二十日
大同市房屋租赁管理办法
第一条 为加强房屋租赁管理，维护房屋租赁市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市城市规划区内住宅、工商业用房、办公用房、仓库、地下室及其他房屋租赁以及相关管理活动，适用本办法。
实行政府定价的公有住宅和廉租住房的租赁，按国家有关规定执行。
第三条 本办法所称房屋租赁，是指出租人将其房屋出租给承租人使用，并获得收益的行为。
第四条 下列行为应纳入房屋租赁管理：
（一）以联营、承包、入股等名义提供房屋给他人使用，只获固定收益或者分成收入而不负盈亏责任的；
（二）以柜台、摊位等形式将房屋内的场地分割提供给他人使用，由使用人支付约定租金或者交付收益提成的；
（三）酒店（旅社、饭店、宾馆、招待所等）将其客房或者其他房屋提供给他人作为固定办公或者经营场所，并经工商登记为注册地址，由使用人支付约定租金的；
（四）以其他形式将房屋有偿提供给他人使用的。
第五条 房屋租赁当事人应当遵循自愿、公平和诚实信用的原则，并依法缴纳税费。
第六条 市房产行政管理部门是本市房屋租赁的行政管理部门。
市房产交易管理机构具体负责本市城市规划区范围内的房屋租赁管理及登记备案工作。
第七条 市工商、地方税务、公安等有关部门应按各自职责做好房屋租赁管理工作。
街道办事处（乡镇人民政府）、居民（村民）委员会及物业服务企业应当协助做好辖区内房屋租赁管理工作。
第八条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法取得房屋所有权证书或者其他合法权属证明的；
（二）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封的；
（三）共有房屋未取得其他共有人书面同意的；
（四）房屋所有权或使用权权属有争议的；
（五）不符合安全标准的；
（六）属于依法发布房屋拆迁公告范围内的；
（七）已抵押房屋未经抵押权人同意的；
（八）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第九条 房屋租赁当事人应当依法签订书面租赁合同。租赁合同内容由双方当事人约定，一般应包括下列条款：
（一）租赁当事人的身份证件或主体资格证明；
（二）房屋的坐落、面积、结构、装修、附属设施和设备状况；
（三）租赁用途；
（四）租赁期限；
（五）房屋交付日期、租金支付方式；
（六）房屋使用要求和修缮责任；
（七）房屋转租的约定；
（八）变更和解除合同的条件；
（九）双方当事人的权利和义务；
（十）违约责任和争议的解决方式；
（十一）当事人约定的其他条款。
房屋租赁合同内容应当真实、合法，不得损害他人和公共利益。
第十条 房屋租赁实行登记备案制度。
房屋租赁当事人应当自房屋租赁合同签订或者变更之日起30日内，到市房产交易管理机构办理登记备案。
转租房屋应当办理转租登记备案手续。
房屋租赁期限届满，出租人与承租人协商约定延长租赁期限的，租赁当事人应当重新办理登记备案手续。
未经登记备案的房屋租赁合同，不得对抗第三人。
第十一条 办理房屋租赁登记备案，可以由当事人申请，也可以书面委托他人或者从事房屋租赁业务的经纪机构代为办理。
对已出租房屋未办理登记备案的，应当限期补办房屋租赁登记备案手续。
第十二条 办理房屋租赁登记备案，应当提交下列材料：
（一）房屋租赁合同；
（二）房屋所有权证书或者其他合法权属证明；
（三）当事人的身份证件或主体资格证明；
（四）出租委托代管房屋的，还须提交委托人授权出租的证明；
（五）出租共有房屋的，还须提交其他共有人同意出租的证明；
（六）出租已抵押房屋的，还须提交抵押权人同意的证明；
（七）转租房屋的，还须提交原出租人同意的证明；
（八）出租农民宅基地范围内的房屋，还需提交宅基地使用证明。
当事人应当对申请登记备案材料的真实性、合法性、有效性负责。
第十三条 申请房屋租赁登记备案，出租人应当按照国家、省、市有关规定缴纳房屋租赁手续费。出租人不能按时缴纳的，承租人应当代缴。承租人代缴的，可以抵顶租金。
第十四条 市房产交易管理机构应当自受理登记备案申请之日起3个工作日内，对申请人提交的材料进行核实。对符合登记备案条件的，予以登记备案，并发给《房屋租赁登记备案证明》；对不符合条件的，不予登记备案，并书面告知理由。
禁止伪造、涂改、转借或转让《房屋租赁登记备案证明》。
第十五条 房产、工商、地方税务、公安等部门应当加强房屋租赁管理协调配合，建立信息交流制度。
房产行政管理部门应当定期将出租房屋租赁登记备案有关情况通报给公安、工商、地方税务等部门；工商部门在办理工商营业执照、公安机关在办理暂住户口登记及暂住证时，对于生产、经营、居住场所为出租房屋的，应当查验房产行政管理部门出具的房屋租赁登记备案证明。对发现没有办理房屋租赁登记备案的，应当将有关情况通报给房产行政管理部门或房产交易管理机构。
第十六条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的土地上建成房屋出租的，出租人应当按照国家有关规定将租金中所含土地收益上缴国家。
第十七条 房屋出租人应当如实申报房屋租赁价格，并依法缴纳税款。对申报租金明显低于市场同类房屋租金标准又无正当理由的，由地方税务部门参照房屋租赁市场指导租金标准计征税款。
第十八条 地方税务部门负责出租房屋税收征管工作，也可以委托房产行政管理部门代征。代征部门应当认真履行代征义务，不得擅自减、免、缓征税款，并接受地方税务部门的监督检查。
第十九条 房屋出租人应当在登记备案后7日内，持《房屋租赁登记备案证明》与出租房屋所在地公安机关签订治安责任保证书，并承担下列责任：
（一）不得将房屋出租给无合法身份证件的人员使用；
（二）发现承租人有违法犯罪活动或者有违法犯罪嫌疑的，应当及时报告公安机关；
（三）对房屋进行经常性安全检查和维护，保证房屋使用安全。
第二十条 房屋承租人应当如实向出租人提供合法有效的身份证件。属于外来暂住人员的，应当在承租房屋后3日内到公安机关申报暂住户口登记。
第二十一条 房屋承租人不得利用租赁房屋从事生产、加工、储存、经营易燃、易爆、有毒、有害等危险物品和其他违法活动，不得损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活。
第二十二条 从事房屋租赁业务的经纪机构代理出租房屋的，应当与出租人签订出租代理合同，查验租赁双方当事人的身份证件和房屋所有权证书，如实提供房屋租赁信息，并告知当事人或代理当事人申办房屋租赁登记备案手续。
从事房屋租赁业务的经纪机构不得代理不符合出租条件的房屋。
第二十三条 因城市建设或公共利益需要拆迁租赁房屋的，租赁关系按照房屋租赁合同的约定处理；房屋租赁合同未作约定的，按照国家、省、市房屋拆迁的有关规定处理。
第二十四条 违反本办法，将不得出租房屋出租的，由房产行政管理部门责令停止违法行为，对个人出租房屋的可并处200元以上500元以下罚款；对单位出租房屋的可并处500元以上1000元以下罚款。
第二十五条 违反本办法，房屋租赁当事人未在规定时限内办理登记备案手续的，由房产行政管理部门责令当事人限期补办手续；逾期仍未办理的，对住宅租赁当事人可并处200元以上500元以下罚款；对非住宅租赁当事人可并处1000元以上5000元以下罚款。
第二十六条 违反本办法，伪造、涂改、转借或转让《房屋租赁备案证明》的，由房产行政管理部门没收其证明，可并处500元以下罚款。
第二十七条 违反本办法，房屋租赁经纪机构代理不符合出租条件的房屋或提供虚假房屋租赁信息，以及未应当事人委托办理房屋租赁登记备案的，由房产行政管理部门责令限期改正，可并处1000元以上3000元以下罚款。
第二十八条 违反本办法，有下列行为之一的，由公安机关按照下列规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）房屋出租人未与房屋所在地公安机关签订治安责任保证书的，责令补办手续，逾期不补办的，可并处月租金5倍以下罚款；
（二）房屋出租人将房屋出租给无合法身份证件的人居住和使用的，处以月租金3倍以下罚款；
（三）房屋出租人发现承租人利用所租房屋进行违法犯罪活动，不向公安机关报告的，处以月租金10倍以下罚款；
（四）房屋承租人利用出租房屋非法生产、加工、储存、经营易燃、易爆、有毒、有害等危险物品的，没收物品，可并处月租金10倍以下罚款。
第二十九条 房屋租赁管理等有关部门、管理机构及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十条 本办法自2009年12月1日起施行。
论受贿案件证据的特点及证据的收集与审查判断
叶祖怀
【内容摘要】受贿案件的证据具有单一性、隐蔽性、易变性、间接证据的决定性等诸多不同于其他案件的特点。因此，侦查人员更应严格依照法定程序，客观全面、深入细致地收集证据。在审查证据时，必须紧紧围绕证据的属性即客观性、合法性和关联性，并注重运用逆向思维方法，对案件证据是否确实充分作出正确判断。
关键词：受贿案件 证据特点 证据收集 审查判断
多年来，集中力量查办贿赂犯罪案件，一直是检察机关的一项重要任务。但是，总的来讲，贿赂犯罪大要案上升的势头还没有从根本上得到遏制，犯罪形式日趋多样化，犯罪手段也更加隐蔽。因此，如何准确认识受贿犯罪案件证据的特点，正确收集证据并对获取的证据进行甄别和运用，始终是一个值得探讨的课题。
一、受贿案件证据的特点
刑事诉讼意义上的证据，亦即证明案件真实情况的一切事实，是刑事诉讼活动赖以正常进行，并最终实现刑事诉讼任务和目的的基础和根据。它具有客观性、合法性和关联性等特点。刑事证据是由犯罪事件本身造成的，是犯罪分子在进行犯罪过程中，由于其所实施的犯罪行为使外界事物发生某种变化而引起的必然结果，具体表现为各种痕迹、映象等。它是客观存在且不以人们的意志为转移的，这就是刑事证据最本质的特点——客观性。揭露和证实犯罪的过程，实际上就是提取、收集和审查、运用证据的过程。
在受贿案件中，犯罪分子索取贿赂或收受贿赂为他人谋取利益，也必然会使客观外界事物发生某种变化。但是，由于受贿犯罪案件在犯罪主体、犯罪行为、犯罪结果等方面具有特殊性，加之目前的法律环境、经济环境等各种客观因素的影响，使得受贿案件证据在来源、种类、证明力等方面，越来越凸显出与其他案件不同的特点。
1、证据的单一性
受贿案件本身的特性，导致物理性证据缺乏。虽然受贿犯罪行为也会引起外界事物的变化，但这种变化却不象其他案件那样，会明显地外化为各种具体的表现形式并留存下来。如盗窃、抢劫案件中的作案工具、对人身、财产造成的损害，贪污案件中大量存在的凭证、单据，一般来讲均是有形的，易于提取。受贿犯罪的过程即是人们通常所说的“权钱交易”的过程，由于犯罪方式的特殊性，它往往只对交易的双方产生直接影响，而这种影响往往又是“无形”的。作为犯罪对象的赃款赃物虽然是有形的，但作为一种间接证据，往往无法直接和单独地对案件事实起到证明作用。所以，相对其他案件而言，受贿案件中有形的、具有物理性的证据十分缺乏。
2、证据的隐蔽性
由于受贿犯罪分子大多具有较高的社会地位、文化水平和专业知识，有的还具有一定的反侦查能力，他们在犯罪前后，都不同程度地采取了各种反侦查措施，如收受贿赂时不能有第三人在场，不留下任何文字或音像资料，收受贿赂或者案发后订立攻守同盟，赃款赃物异地藏匿等，因而犯罪证据的隐蔽性较强。这就使得受贿案件的证据不仅种类和数量少，而且不易提取和收集。
3、证据的易变性
大多数受贿案件的认定，主要依赖于言词证据，如犯罪嫌疑人供述、证人证言，有时甚至仅限于言词证据。但是，言词证据本身受到各种因素的制约，如个人对客观事物感知的主观差异性、记忆的有限性、语言表述的不确定性等，都会影响到言词证据的稳定性。更重要的是，犯罪嫌疑人供述和证人作证时，大都具有复杂的心态。犯罪嫌疑人归案后，慑于法律的威严，为了得到从宽处理，可能会部分或全部供认犯罪事实；然而，因为对可能受到的法律惩罚怀有恐惧心理，或受到其他外在因素的影响，又可能推翻原来的供述。证人作证时，因出于对受贿人的愤恨或害怕自身受到法律追究，会如实作证，而一旦意识到自己的言词对犯罪嫌疑人可能造成的影响，尤其是在受到外界的威逼利诱时，又很可能改变证言。犯罪嫌疑人和证人的这种复杂心态，往往造成言词证据的反复，给准确认定案件造成极大的困难。
4、间接证据的决定性
由于受贿案件的直接证据基本上仅限于言词证据，而言词证据又具有不稳定性，那么，间接证据的大量收集和运用就显得至关重要。间接证据虽然不能直接和单独地对案件事实作出肯定或否定的结论，但是，不仅对直接证据真实性的判断要依赖间接证据的印证，对有些只有行贿人证言而犯罪嫌疑人拒不供认的案件，形成证据链条的大量的间接证据就决定了对案件事实的认定，这就是间接证据的完全证明作用。在这种情况下的间接证据具有系列性，与受贿犯罪的过程相对应，每个环节均有相应的间接证据予以证实，而由所有的间接证据形成的证据链条，推导出一个唯一的、具有排他性的结论，证明了受贿行为的存在。所以，间接证据在受贿案件认定中的决定性作用是不容忽视的。
二、受贿案件证据的收集
证据的收集，是指审判人员、检察人员和侦查人员，依照法定程序，对案件事实进行调查了解并取得证据的活动。一般来讲，收集证据应当遵循主动及时、客观全面、深入细致、依法取证等原则。
受贿案件由于在证据上存在种类单一、不易提取、稳定性差等特点，再加上犯罪主体的特殊性，这就要求办案人员在收集证据时一定要确立“证据意识”，即证据具有合法性、真实性和关联性，证据是正确认识案件的基础，是正确定罪量刑的依据。侦查人员必须通过收集各种证据，将已经发生过的案件事实准确地反映出来，并被人们所认识。为了达到这一目的，在收集受贿案件证据时，就要遵循收集证据的一般原则，并针对受贿案件的特点，认真提取各种证据材料，并重视对证据的固定。
1、收集证据要依法进行
在办理受贿案件中，无论收集何种证据，都要依照法定程序进行。受贿人因其具有的特殊身份，一般都有较强的自尊心，甚至相对于一般的刑事犯罪分子，心理上更具脆弱性。因此，取证时更要注重方式方法，真正做到严格、公正、文明执法，这样才能提取到真实有效的证据，降低受贿人将来翻供的可能性。取证时采用过激的、非法的方式，如单独审讯、长时间轮番讯问、逼供、诱供等，不仅降低了证据的证明力，甚至使证据无效。提取证人证言时，也要给证人如实和全面作证提供条件，否则就会影响证言的真实性。总之，办案人员不能仅仅满足于收集到了证据，而是要收集到真实有效的、具有充分证明力的证据，只有这样，才能为正确认定和处理案件打下坚实的基础。
2、收集证据要客观全面
客观全面，就是要从案件的实际情况出发，按照客观事物的本来面目去了解并如实地加以反映，既不夸大，也不缩小，更不能歪曲或捏造。全面，就是要在收集证据的过程中，对能够证明被告人有罪或无罪、罪重或罪轻的证据材料均应加以收集。但在办理受贿案件收集证据时，真正做到客观全面却并非易事。在调查中不是使主观认识符合案件的客观实际，而是要案件的客观实际符合主观的推测和想象；只愿听取犯罪嫌疑人的有罪供述，不愿听取无罪或罪轻的辩解；不给证人提供可以客观充分地提供证据的条件，取证时断章取义，取我所需，等等。在这种情况下取得的证据，均不能正确、全面地反映案件事实，极易造成冤、假、错案。因此，要做到客观全面地收集证据，必须防止和克服先入为主、偏听偏信。在讯问犯罪嫌疑人时，注意倾听其无罪或罪轻的辩解，并与其它证据相比对，认真加以分析；在询问旺人时，也要让其真实、全面地提供证据。
3、收集证据要深人细致
所谓深入细致，就是要注意证据材料的各种细节。注意那些似乎是微不足道的事物和其它一切可疑情况。鉴于受贿案件证据的特点，在收集证据时，既要抓住主要的犯罪事实，又不能放过关键细节。对于证据在细节上出现的矛盾，要分析这种矛盾是本质的还是非本质的，是否足以影响对主要犯罪事实的认定。有些细节只有行贿人和受贿人才能提供，在查明案件事实时起着重要作用。一些看似无关紧要的细枝末节、微不足道的物体或物质痕迹，经进一步调查了解和分析，往往成为查明案件的重要依据，与其它证据相印证后，又可能成为认定案件不可缺少的间接证据。所以，在收集证据时，要保持对证据的敏感性。
三、受贿案件证据的审查判断
从公诉人的角度对证据进行的审查判断，主要包括两个方面的内容：一是逐证审查其真实性、合法性和关联性，判断是否符合运用证据的标准；二是综合全案证据进行审查判断，看其是否达到了确实充分的程度。实际上，审查判断证据与收集证据存在着密切的联系。在收集证据的过程中，必然要对收集到的证据进行审查判断，而在审查判断证据时，对发现的矛盾和疑点，也要通过复核或收集新的证据加以解决和排除。
(一)审查判断证据的标准
l、以事实为根据，审查判断证据的客观性
证据是客观存在着的事实，在对证据进行审查判断时，就应一切从案件的实际出发，看其是否如实反映了客观事物的本来面目，而不应把办案人员的主观推测、想象、判断和假设推理作为定案的依据。要着重审查证据来源的可靠性。提供证据的人员受到客观外界环境和主观条件的限制，要通过对提供证据人员的身份、与案件的利害关系、主观倾向、辨别、记忆和表述事物的能力等情况的分析，判断证据的可信程度。如果其提供的证据是传来证据，还要考查被传闻或转抄的次数，综合判断其可靠性。
2、以法律为准绳，审查判断证据的合法性
依照法定程序收集证据，是保证证据具有真实性的基础和前提，也是使证据具有充分证明力的保障。任何一种证据，既使可以证明案件真实情况，但因收集程序非法，也会使其失去证明力而无法使用。对于不合法的证据，应否定其证明力，重新调查取证，如果原始证据是不可再生的，则必须完备相关的法律手续。
3、结合案件事实，审查判断证据的关联性
证据的关联性，是指证据与案件事实之间、证据与证据之间应存在客观的、必然的联系性。证据与案件事实的联系性，是其对案件具有证明意义的必然要求。而证据之间，只有经过相互联系、相互印证，才能对案件事实起到证明作用。
对每个证据的真实性、合法性和关联性进行审查判断的过程，实际上也是审查判断案件证据是否确实、充分的过程。依据“证明体系”的要求，审查全案证据与证据之间，直接证据与间接证据之间，全案证据与案件事实之间，证据与案件的每个主要情节之间是否完整统一【1】如果据以定案的每个证据都查证属实，案件的每个事实都有相应的证据予以证实，且排除了证据与案件事实之间、证据与证据之间的重大矛盾和疑点，全案证据相互关联、相互印证，形成一个严密的证据体系，就可以必然地、合乎逻辑地推导出一个具有排他性的结论。
(二)逆向思维方式的运用
审查案件的通常做法是，按照起诉意见书载明的事实及认定的罪名，通过对案件证据进行审查，判断案中证据是否已达到确实充分的程度，这是审查案件最基本的思维方式。
然而，针对受贿案件的特殊性，在运用顺向思维方式的同时，还应当恰当地运用逆向思维方式，即：在审查证据过程中，将被告人无罪、罪轻的辩解及所有对被告人有利的证据加以综合，并假定其为真，尔后，将案中其它证据与之对比、鉴别，并判断出其真伪。结果有三：(1)其它证据确实充分，并能推导出另外一个具有排它性的结沦，则证明被告人的辩解等为假；(2)其它证据不仅无法推翻被告人的辩解及对被告人有利的证据，在客观上反而能加以印证的，则证明被告人的辩解等为真；(3)其它证据与被告人的辩解等存在难以排除的矛盾，在这种情况下，应找出矛盾的症结所在，通过复核证据或对案件进行补充侦查，去伪存真，解决矛盾。
充分运用逆向思维方式可以更好地保证案件质量，还可为将来的出庭公诉打下良好的基础。
(三)“一对一”受贿案件的认定
所谓“一对一”受贿案件，是指直接证据只有行贿人的证词而被告人拒不供认或开始供认后又翻供的受贿案件。贿赂案件之所以常常出现证据“一对一”的现象,主要是由贿赂案件本身的特点所决定的,同时也有侦查工作方面的问题。【2】正确地认定和处理这类案件，对于准确打击受贿犯罪具有重要意义。
严格意义上的“一对一”受贿案件，是无法认定被告人有罪的。要对案件作出正确的认定，就要打破证据“一对一”的局面：在向被告人人和行贿人收集证据时，注意对证据的固定；通过收集大量的间接证据，印证直接证据的真伪。
对“一对一”受贿案件的证据进行审查，还应注意以下几个方面：
1、传来证据，从其证明力上讲也属间接证据，只要审查清楚其来源可靠，并与行贿人的证言相互印证，在“一对一”受贿案件中往往会起到关键作用；
2、被告人与行贿人之间存在权钱交易的可能性，双方存在可以相互利用的关系；
3、行贿人与被告人没有根本的利害冲突，排除诬告陷害的可能性；