房价上涨违约，法院判赔增值损失

奚正辉


2　　009年5月，徐某通过中介向方某购买上海市延长路的一套房屋，三方签署了《房屋买卖合同》，约定转让总价为158万，该价格是方某的到手价格，所有过户费用由徐某承担。当日，徐某向方某支付了定金4万元。2009年6月，徐某与方某签署了《上海市房地产买卖合同》，合同价格写139万，装修款为19万，另外2位产权人没有签字，一位是方某的妈妈，一位是方某的妻子，当时都在国外。后因为另外2位产权人不肯签署《上海市房地产买卖合同》，导致纠纷产生。
　　2010年1月28日，徐某向闸北法院起诉：要求退还定金并赔偿损失50万元。
　　庭审中，双方开展了激烈的辩论，徐某认为：房地产买卖合同成立生效，方某因为房价上涨违约不肯出售系争房屋。徐某申请中介出庭作证，证明方某违约。方某认为：房地产买卖合同没有成立，因为另外2位产权人没有签署。即使法院认为合同成立，因为做低房价逃税违犯法律规定，也是无效的。方某及其他产权人不同意做低房价，不同意另外做19万的装修款，要求按照158万的价格签署房地产买卖合同，是徐某不同意按照原来的协议签署158万的买卖合同，故是徐某违约，不同意退定金4万元。原告主张差价损失没有依据，而且也超出了方某的预见。
　　法院最后认定：《上海市房地产买卖合同》成立生效，鉴于方某与另外2位产权人的家庭关系，徐某有理由相信方某出售房屋已经取得另外2位产权人的同意。鉴于双方都同意解除合同，法院予以准许。法院认为系争房屋的确有装修及家具，折价19万元，并不违犯相关法律规定，应为有效。因为方某不履行房屋交易义务，当时房地产价格上升较快，徐某再购买房屋须多支付房款，故徐某要求方某赔偿，法院予以准许。双方同意由法院酌定当时房屋上涨的金额，不需要评估。最后法院判决：1、上海市房地产买卖合同解除；2、方某及另外2位产权人退还定金4万元；3、方某及另外2位产权人赔偿徐某12万元。
方某收到一审判决后，不服上诉，上海市第二中级人民法院维持了原判。
　　律师建议：现在房价下跌，买方违约不肯购买的情况也多起来了。买卖双方签署定金协议及买卖合同需谨慎，对合同内容约定清楚，很多中介公司起草的文本都不全面，甚至有遗漏，建议必要时可以聘请律师代理房地产交易。买卖双方一旦签署了合同，须遵守合同约定，不要轻易违约，否则要承担违约责任。

上海中汇律师事务所 奚正辉 律师
机电部 国家工商局 等


机电部、国家工商局、国家技术监督局、中国消费者协会关于认真做好国产家用电子产品维修服务工作的通知
机电部、国家工商局、国家技术监督局、中国消费者协会



随着我国电子工业迅速发展和人民物质文化生活水平的日益提高，家用电子产品已进入千家万户。然而，产品的售后维修服务工作未能得到同步发展，存在缺乏统一协调、维修网点少、覆盖率低、零配件供应渠道不够畅通等问题。“家电维修难”已成为严重的社会问题，广大消费者对
此反应十分强烈。为了维护广大消费者的利益，提高产品质量，减轻企业负担，提高企业信誉，从根本上扭转家用电子产品维修服务行业管理和服务工作的落后局面，原国家经委一九八八年三月二十一日发出《关于家用电器、家用电子产品维修服务归口管理的通知》（经质（1988）1
79号），决定国产和进口散件国内组装的家用电子产品维修服务工作由原电子工业部归口管理，并规定了主要职责和任务。此后，原电子工业部组建了全国家用电子产品维修服务中心，机械电子工业部一九八八年五月二十日机电销〔1988〕357号文件正式发布了《全国家用电子产
品维修服务管理办法》（以下简称《办法》）。《办法》指出，全国家用电子产品维修服务中心可以在全国各大区设立地区家用电子产品维修服务中心；在各省、自治区、直辖市、计划单列市设立省级家用电子产品维修服务中心；在部分省、自治区所辖市设立少量必要的市级家用电子产品
维修服务分部；在各县（区）和乡（镇）设立家用电子产品维修服务站，在全国范围内组建家用电子产品联合维修服务网。由于维修服务工作量大，涉及面广，是一项复杂的社会化系统工程，需要有关部门和全社会的支持。现就有关问题通知如下：
一、积极发展家用电子产品的维修服务行业，发展维修服务网点。工业、商业、服务业和广播电视等部门所属单位都可以根据需要与可能开办电子产品维修企业，凡参加全国联合维修网的维修单位都必须按照《办法》第三章的规定，经过全国家用电子产品维修服务中心或其派出机构以
及各省级中心审查同意后，经各级工商行政管理机关核准登记注册，方可开业。
二、认真组织、协调维修用电子零配件、仪器及工具的供应工作。对于国内能够生产的关键零配件，有关工业主管部门和生产企业要列入年度计划，安排生产，优先给予保证，对于当前国内不能生产的或者能够生产但尚不能满足需求的、需要进口的零配件（如显象管、集成电路等），
由全国家用电子产品维修服务中心负责申请、储运和分配，有关部门在零配件的进口审查和外汇方面要予以支持。各级中心及维修网点具备经营条件的可以兼营维修零配件、仪器及工具。
三、组织维修人员的技术培训和技术职称考核工作。今后，家用电子产品维修部门技术人员的技术考核、技术培训工作统一由全国、地区和省（市）家用电子产品维修服务中心进行组织管理。家用电子产品维修人员的技术培训及其结业证书的发放由全国家用电子产品维修服务中心统一
管理。结业证书须作为维修人员技术考核和职称评定的依据，工商行政管理机关根据全国家用电子产品维修服务中心结业证书，作为审核家用电子产品维修人员资格、设立维修服务企业和开展维修业务的依据。
四、组织实施全国家用电子产品联合维修工作。为了认真落实“三包”规定，生产企业对所生产的产品应积极参加产品投保。投保企业应在提供专用零配件、维修技术资料以及开展技术培训方面协助各级中心开展工作。
五、组织全国维修服务工作及服务质量的评比。各维修企业应努力提高服务质量，为消费者服务，向国家质量监督部门、消费者协会和生产企业及时、准确地反馈产品质量信息和用户意见，并逐步开展投保产品质量跟踪工作。今后，家用电子产品维修服务中心应参与家用电子产品评优
活动，所提供的产品质量反馈信息将作为国家产品质量评比、创优的重要数据之一。
各地机械电子工业主管部门、工商行政管理部门、技术监督部门、消费者协会以及有关生产企业要积极支持、配合各级家用电子产品维修服务中心的工作，帮助维修网点提高维修能力，解决他们工作和经营活动中的困难，为尽快形成从城市到县镇的全国联合维修网络，满足城乡人民对
家用电子产品的维修需要做出贡献。
凡与此通知精神不符的，均按本通知规定办理。



1989年3月8日