综合认证确定项目经理的职务行为
　 　——张三诉甲公司及甲公司二分公司建设工程合同纠纷案

　　 □ 钟建林


　　【问题提示】
　　如何认定建设工程项目经理的职务行为？
　　【要点提示】
　　在审理建设工程合同纠纷案件中，对于施工企业设立了工程项目部，确定了项目负责人（俗称项目经理），项目经理以工程项目部的名义对外签订合同，而施工企却不认可项目经理所签合同的情况，可以采取综合认证的办法确定所签合同是项目经理的个人行为还是代表施工企业的职务行为。
　　【案例索引】
　　一审：湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2011）芙民初字第XXXX号,2011年10月8日。
　　二审：湖南省长沙市中级人民法院（2011）长中民三终字第XXXX号，2012年3月19日。
　　【案情】
　　原告张三。
　　被告甲公司。
　　被告甲公司二分公司。
　　湖南省长沙市芙蓉区人民法院经审理查明：
　　2009年5月10日，案外人株洲某乙房地产开发有限公司（以下简称某乙公司）与“甲公司二分公司直属十三处”签订一份《新华路拾号项目建筑、装饰合同》，主要内容约定：“甲公司二分公司直属十三处”承建某乙公司的新华路拾号项目；工程名称为新华路拾号；工程地点在株洲市芦淞区新华西路10号；工程批准文号（2005）株中法民破字1-13号；工程采用包工包料、包质量、包安全，保如期交付四包一保的总承包方式；工期截止2009年11月30日；工程合同价款2000万元整，最终以双方据实结算的价款为准。合同还对其他事项进行了约定。某乙公司在合同落款的发包人（甲方）处盖章。“甲公司二分公司直属十三处”在合同的承包人（乙方）处盖章，案外人王五和案外人李四分别在法定代表人和委托代理人处签名。
　　同年5月17日，某乙公司和“甲公司二分公司直属十三处”还签订一份《新华路拾号项目建筑、装饰补充协议》，对合同进行了补充约定。合同落款甲方处加盖了某乙公司印章，乙方处加盖了“甲公司二分公司直属十三处”印章并由李四签名。
　　同年8月10日，案外人株洲某丙房地产开发有限公司（发包人、甲方，以下简称某丙公司）与甲公司（承包人、乙方）签订一份《建筑、安装装饰施工合同》，主要内容约定：甲公司承建某丙公司的某丙大厦（暂定名）工程施工；工程地点为株洲市新华路10号，工程批准文号为（2005）株中法民破字1-13号；工期不超过200天；合同价款暂定3000万元；合同还对其他事项进行了约定。合同落款甲方处由某丙公司盖章，乙方处由甲公司盖章，加盖法定表人的私章，另有案外人赵六的签名，同时载明乙方账号为甲公司二分公司在望城农合行高叶塘支行开户的银行账号。
　　2009年11月5日，李四给某丙公司出具一份《关于变更某丙大厦项目部负责人的报告》，内容为：“某丙公司：我本人系甲公司某丙大厦项目部负责人，在组织施工进程中，由于贵公司工程部未能及时提供施工图纸，导致我项目部第二期施工进展缓慢，考虑自身现状，我本人已经书面向我公司提出请求，要求变更项目负责人为赵六，我请求贵公司予以接受，以便更好地完成全部施工工程，请贵公司书面回复！”同日，王五在该报告的下面签署意见“同意此项目负责人的报告”。同日，甲公司二分公司在该报告上签署意见“根据十三处处长王五和项目负责人李四两同志的意见，原则同意变更项目负责人要求，但是王五和李四两同志必须与甲方协调，把甲方接受更换项目负责人的手续办好”并加盖公章。
　　2009年11月16日，某丙公司（甲方）与甲公司（乙方）签订一份《解除协议书》，内容为由于特殊原因双方无法继续合作某丙大厦工程，双方友好协商将《建筑、安装、装饰施工合同》解除。合同落款乙方“项目负责人”签字处有赵六、李四、吴某某等三人签名。
　　2009年7月7日，“甲公司二分公司直属十三处新华西路10号项目部”与案外人秦七签订一份《室内中央空调系统、铝合金门窗、幕墙施工承包合同》，约定发包人“甲公司二分公司直属十三处新华路十号项目部”将某乙商业大厦室内中央空调系统、铝合金门窗、幕墙等室外其他装修项目发包给秦七。合同落款甲方处加盖“甲公司二分公司直属十三处新华西路10号项目部”印章，乙方由秦七签名。合同抬头乙方处亦打印了本案原告张三的姓名。同日，“甲公司二分公司直属十三处新华西路10号项目部”分两次收取张三的空调工程质保金共计15万元，并出具了两张收条。收条加盖了“甲公司二分公司直属十三处新华西路10号项目部”的印章，并由李四签名。
　　张三向“甲公司二分公司直属十三处新华西路10号项目部”交纳15万元空调质保金后，因多方面原因，最终未能承包该空调项目。张三遂向“甲公司二分公司直属十三处新华西路10号项目部”及李四主张要求退还该15万元。到了2011年4月19日，李四向张三出具了一份收条，内容为：“2009年7月7日，收到承包建设某丙大厦空调工程质保金拾万元，又收到空调项目质保金伍万元，两笔共壹拾伍万元整，是承包人张三交来的。当时我是甲公司二分公司直属十三处某丙大厦项目部负责人。该壹拾伍万元由我用在工程上，特此收条为据。（原来两张收条是盖的甲公司二分公司直属十三处新华西路十号项目部公章）。现特此说明以本收据为准，供交款人张三结算时使用（张三结算该拾伍万元后，盖公章的两张收条就清洁完毕），特此收条和说明”。同日，李四还在两张收条的复印件下方出具意见“2011年4月19日我出具收条壹拾伍万元质保金，就是这两张收条复印件所写金额，以我4月19日收条为准结算”并签名。
　　2011年3月7日，秦七以甲公司、甲公司二分公司、“甲公司二分公司直属十三处新华西路十号项目部”为被申请人，向株洲仲裁委员会申请仲裁，要求三被申请人连带返还空调质保金15万元并偿付违约金75000元。同年4月18日，秦七以被申请人“甲公司二分公司直属十三处新华西路十号项目部”主体不适格为由，申请撤回仲裁请求，株洲仲裁委员会予以准许。
　　证人王某某出庭作证称：项目在2009年5月份的时候是某乙公司的项目，某乙公司是投资方，项目部挂靠在甲公司二分公司名下；李四自始至终是该项目的老板，工地上的人都叫他李总，而曹某某是项目部的总施工员，有施工证的；王某某是在项目工地承包食堂的，通过曹某某认识李四，经李四同意从2009年5月份开始就在项目工地承包食堂；项目部的工作人员和施工民工都凭饭菜票吃饭，饭菜票上还是印的“甲公司”的字样，王某某凭收到的饭菜票到项目部兑取报酬，要经过李四签字才能领到钱，经办付款的人则是李四的女儿李某；为了承包项目工地食堂，王某某还曾向项目部交了2万元作为承包食堂的条件；后来某乙公司内部发生矛盾，项目就转给了某丙公司，项目转给某丙公司后，施工方还是在甲公司二分公司的名下，代表甲公司二分公司的还是李四，王某某则继续在项目工地承包食堂，一直进行到2009年11月份；后来不知什么原因李四就退出了。
　　某丙公司工程部部长陈某某接受法官询问，称：某丙公司是2009年7月份从某乙公司那里收购的项目，该项目原来叫医药大厦，某乙公司买了之后叫某乙财富中心，某丙公司买了之后就叫某丙大厦；某丙大厦于2009年8月12日左右正式开工，在某丙公司接受之前，李四就已经以甲公司二分公司的名义在某乙公司公司管理期间进行了2-3个月的施工，有十多份签证单都签好了，后来由陈某某予以补签确认，工程款由某丙公司支付给李四，当时只签了工程量及部分单价，没有结算总金额；工程进行期间，陈某某多次和李四打交道，李四都是以甲公司二分公司项目经理的身份进行工作上的交流；甲公司来工地视察工作，李四都是以项目经理的身份和陈某某等人一起介绍项目情况；到了2009年11月份，由于李四资金困难，又喊了赵六、吴某某一起承接项目，经甲公司二分公司同意，某丙公司也同意；某丙公司和某乙公司进行项目转移时，也明确口头表示工程承建方由李四顺延，不再另外进行招标；到了2009年12月至2010年1月间，由于李四与赵六等人之间的矛盾以及资金困难，项目无法继续施工下去，某丙公司就取消了李四、赵六等三人的承包资格，施工承包合同亦予解除。
　　另查明：在株洲市芦淞区人民法院正在审理的甲公司诉某丙公司结算某丙大厦项目工程款一案卷宗中，甲公司提交的用于结算工程款的部分《现场签证单》中载明“工程负责人”为李四，签证内容由曹某某和陈某某共同填写并签名，签证时间为2009年8月10日之后；同时甲公司还提供了《解除协议书》原件，该协议书原件落款乙方“项目负责人签字”处签有赵六、吴某某、李四等三人的名字。
　　某丙公司和甲公司二分公司法庭陈述称“甲公司二分公司直属十三处新华西路10号项目部”印章系李四私自刻制，提供了《标准编码印章准科证》作为证据，证明只有“甲公司二分公司某丙大厦项目部”公章才是合法的。
　　原告张三诉称：2009年7月，张三因想承包“新华路十号项目”（位于株洲市芦淞区新华路十号）的空调项目，应甲公司二分公司在该项目上的负责人李四的要求，向甲公司二分公司交纳了空调项目质保金15万元。后来，甲公司二分公司并未履行约定，没有将空调项目交由张三承包。张三认为，甲公司二分公司没有实际履行约定，理应返还空调项目质保金，甲公司二分公司却迟迟未予退还，侵犯了张三的合法权益。甲公司作为甲公司二分公司的总公司，应对甲公司二分公司的行为承担责任。为维护张三的合法权益，请求法院判令甲公司和甲公司二分公司连带返还张三空调项目质保金15万元及利息2万元（自2009年7月7日起计算至起诉之日，此后的利息按银行同期贷款利率继续计算至实际清偿日）。
　　被告甲公司和甲公司二分公司共同辩称：张三与甲公司及甲公司二分公司之间均没有合同关系。李四收取的15万元空调项目质保金，系李四的个人行为，与甲公司及甲公司二分公司无关。张三要求偿付逾期还款利息没有法律依据，请求法院驳回张三的诉讼请求。
　　【审判】
　　湖南省长沙市芙蓉区人民法院一审审理认为：
　　本案的焦点是李四是不是甲公司二分公司名下的讼争工程项目经理。甲公司和甲公司二分公司认为李四不是讼争工程的项目经理，“甲公司二分公司直属十三处新华西路10号项目部”印章是李四自己私自刻制的印章，凭该印章向张三承诺空调工程承包并收取质保金的行为系李四的个人行为，与甲公司及甲公司二分公司无关。张三则认为李四就是甲公司二分公司名下讼争工程的项目经理，代表甲公司二分公司负责该工程项目的施工管理，因而以“甲公司二分公司直属十三处新华西路10号项目部”的名义承诺空调工程承包并收取15万元质保金的行为应由甲公司和甲公司二分公司负责。
　　对此法院认为，相比较而言，张三主张李四是甲公司二分公司名下讼争工程的项目经理，代表甲公司二分公司负责该工程项目的施工管理的主张更具有可信性，更接近于客观事实，法院予以采纳；相反，甲公司和甲公司二分公司关于李四不是讼争工程的项目经理，其以“甲公司二分公司直属十三处新华西路10号项目部”的名义向张三承诺空调工程承包并收取15万元质保金的行为系李四的个人行为，与甲公司及甲公司二分公司无关的辩称理由则与客观情况不符，法院不予采纳。理由如下：1、证人王某某的证言、某丙公司工程部部长陈某某的证词，均证实了李四系甲公司二分公司名下的讼争工程项目经理，代表甲公司二分公司全面负责工程的施工管理；2、甲公司在株洲市芦淞区人民法院提交的证据《现场签证单》中记载的内容证实讼争工程于2009年8月10日由某乙公司项目更名为某丙公司项目后，李四还一直是甲公司二分公司名下某丙大厦工程的工程负责人，且《现场签证单》上陈某某和曹某某的签名亦与证人王某某的证言、某丙公司工程部长陈某某的证词内容相印证；3、《关于变更某丙大厦项目部负责人的报告》表明甲公司二分公司曾于2009年11月5日致函某丙公司要求更换项目经理李四为赵六，同时也表明了“甲公司二分公司直属十三处”及该处负责人王五的存在；4、《解除协议书》上赵六和李四同时签名，亦表明截止2009年11月16日李四还是讼争工程项目的负责人之一，且与陈某某的证词内容相印证；5、《新华路拾号项目建筑、装饰合同》和《建筑、安装装饰施工合同》均载明“工程批准文号为（2005）株中法民破字1-13号”，证明两合同所指称的工程实际上是同一个工程，只是工程名称、发包人进行了变更而已。以上证据均真实合法，与双方的事宜相关联，且互相印证，形成了一个完整的证据锁链，充分证明了李四就是甲公司二分公司名下讼争工程项目经理，其以“甲公司二分公司直属十三处新华西路10号项目部”的名义与张三交涉空调工程承包事务并收取15万元质保金，系履行其项目经理职务的行为，因而其法律后果应当由甲公司二分公司承担。
　　甲公司二分公司提供《标准编码印章准科证》，拟证明其名下只有“某丙项目部”的公章，而没有刻制“甲公司二分公司直属十三处新华西路10号项目部”公章，对此法院认为，该证据只能证明在2009年8月10日《建筑、安装装饰施工合同》签订之后刻制“某丙项目部”公章的行为，但不能就此排除2009年5月10日《新华路拾号项目建筑、装饰合同》签订之后刻制了“甲公司二分公司直属十三处新华西路10号项目部”公章的可能性。甲公司二分公司提供的该份证据的证明力，明显小于张三提供的一系列证据的综合证明力，难以令人确信甲公司二分公司主张的真实可信，故法院不予采纳。
　　既然李四是甲公司二分公司名下讼争工程的项目经理，那么其以项目部的名义与张三发生空调工程承包方面的业务联系，收取张三空调质保金的行为，就是其职务行为，该职务行为的法律后果依法应当由甲公司二分公司承担。在承诺的空调工程承包业务未兑现的情况下，甲公司二分公司构成违约，张三要求甲公司二分公司退还空调质保金并偿付按同期银行贷款利率计算的银行利息的诉讼请求合法合理，应予支持。甲公司作为甲公司二分公司的总公司，应对甲公司二分公司的还款付息义务承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、甲公司二分公司退还张三空调质保金15万元；二、甲公司二分公司偿付张三银行利息（以15万元为基数，按同期银行贷款利率从2009年7月7日计算至本判决生效之日）；三、甲公司对上述债务承担连带清偿责任。
　　该案一审宣判后，甲公司及甲公司二分公司不服判决，向湖南省长沙市中级人民法院提起上诉。
　　甲公司及甲公司二分公司上诉称：一、一审判决认定事实错误。（一）上诉人与被上诉人之间没有合同关系，被上诉人不是适格的诉讼主体，一审法院对此事实不予认定是错误的。被上诉人没有提交其与上诉人之间的建设工程合同文本，没有提供证据证明上诉人与被上诉人之间存在建设工程合同关系。（二）李四不是上诉人的项目负责人（项目经理），其收取空调质保金的行为是其个人行为，一审法院却认定这是李四的一种职务行为。1、上诉人没有成立过“甲公司二分公司直属十三处新华西路1 0号项目部”，根本就不可能存在李四履行该项目负责人职责的职务行为。2、李四不是“甲公司二分公司某丙大厦项目部”的负责人，被上诉人提交的证据大多为复印件，证明力明显不足，一审法院对此予以采信，是错误的。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院判决两上诉人偿付被上诉人1 5万元的银行利息（以1 5万元为基数，按同期银行贷款利率从2 0 0 9年7月7日计算至判决生效之日）没有法律依据，应予以撤销。2、由于一审法院在事实认定上存在错误，导致其适用法律错误。三、一审法院违反了法定程序，应裁定撤销原判决，发回重审。请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判，驳回张三的全部诉讼请求。
　　被上诉人张三口头答辩上诉称：首先，关于是否追加李四为本案第三人的问题，民事诉讼第三人具有独立的诉讼主体地位，本案中李四的身份是两上诉人在讼争工程上的项目经理或负责人，其所实施的行为是职务行为，法律后果也应归结到两上诉人，根据最高法院民诉讼法解释第4 2条规定，法人或其他组织的工作人员因职务行为发生的诉讼，应列法人或其组织为当事人，李四不具有独立的主体资格。第二，李四是两上诉人在新华西路10号工程（讼争工程）的项目经理或负责人，其收取保证金的行为应属于上诉人的职务行为，一审中张三提交了下列证据证明：其一，关于变更某丙大厦项目部负责人的报告证明李四属于项目经理。其二，现场签证单。其三，陈某某的证人证言，证明讼争工程的项目经理李四在2 0 0 9年5月份进入这个工程代表两上诉人管理施工事宜。其四，一审申请证人出庭作证，一审法院的笔录中有明确的记录。2009年8月份，某乙公司将工程转给了某丙公司，李四一直是讼争工程的项目经理。第三，张三是合法的诉讼主体。2 0 0 7年以秦七的名义与张三的名义签订了一份承包合同。后来我们发现收条上加盖的章子是假的，但是实际上收条是唯一的，如果法院认为有必要我们可以请她过来说明情况。综上，我们认为李四系两上诉人在讼争工程上的项目负责人（项目经理），其收取保证金的行为是职务行为，两上诉人应当承担连带返还责任，李四不具有本案的被告或第三人诉讼主体资格。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判决。
　　湖南省长沙市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。
　　湖南省长沙市中级人民法院二审审理认为：
　　本案争议的焦点是李四是否为甲公司二分公司名下涉案工程的项目经理，其收取保证金的行为是否属于作为甲公司二分公司项目经理的职务行为。根据案件查明的事实，《新华路拾号项目建筑、装饰合同》和《建筑、安装装饰施工合同》中所涉工程批准文号均为“(2005)株中法民破字1-13号”，故虽然工程名称、发包人进行了变更，但两合同所指工程系同一个工程。上诉人甲公司、甲公司二分公司主张李四不可能是“某丙大厦项目部”负责人只可能是“新华西路 1 0号项目部”负责人，与涉案两合同所指工程为同一工程的事实不符。被上诉人张三提供了《现场签证单》、《关于变更某丙大厦项目部负责人的报告》、《解除协议书》、证人王某某的证言和某丙公司工程部部长陈某某的证词证明李四是甲公司二分公司名下涉案工程的负责人，上诉人认为上述证据存在瑕疵且证言证词不可信。二审法院认为，从被上诉人提供的证据看，李四在《现场签证单》、《解除协议书》上均作为涉案工程项目负责人签字，《关于变更某丙大厦项目部负责人的报告》也明确载明了李四属于项目负责人，且经甲公司二分公司盖章认可，以上书面材料与王某某、陈某某的证言证词相互印证，构成了完整的证据链条。上诉人提出《现场签证单》缺乏设计单位、监理单位、施工单位盖章、证言证词可信性存在疑问、《新华路拾号项目建筑、装饰合同》为复印件等主张，虽然从单个证据看具有一定的合理性，但综合全案证据看，应认为张三提供的证据更为可信，法院认定李四是甲公司二分公司名下涉案工程的负责人。李四分两次实际收取了张三空调质量保证金 15万元，且《室内中央空调系统、铝合金门窗、幕墙施工承包合同》合同乙方处有秦七、张三的名字，上诉人主张张三没有与李四所在的甲公司二分公司工程项目部签订合同，不是本案适格主体没有事实依据。综上，李四作为甲公司二分公司在涉案工程项目负责人，实际收取了张三15万元空调质量保证金，该职务行为的法律后果应当由甲公司二分公司承担。甲公司二分公司没有履行其提供空调工程承包业务，构成违约，应退还收取的保证金及相应利息。甲公司作为甲公司二分公司的总公司，应当连带承担责任。原审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
　　【评析】
　　在建设工程施工领域，普遍存在“项目经理现象”，即作为施工单位的某公司从建设单位承包某某工程施工项目后，往往会成立“某公司某某工程项目部”，任命与某公司签订有内部承包合同的某个个人作为该项目施工负责人（俗称“项目经理”）。项目内部承包合同中则往往约定某公司向项目经理收取一定比例的管理费，建设单位给付工程款必须通过某公司的账号进行，某公司授权项目经理刻制“某公司某某工程项目部”的印章等等。此后如果因施工需要对外签订工程分包、建材买卖等合同时，合同上加盖的也往往只是“某公司某某工程项目部”的印章。
　　项目经理现象的存在，虽然在应对工程建设领域中诸多复杂经济和法律问题方面具有相当的灵活性，看上去也有一定的必要性和积极意义，但很容易给工程建设领域中的法律关系带来混乱。其中经常发生的问题就是：如何认定项目经理以工程项目部名义对外签订项目建设相关合同的主体及效力？这样的合同是否直接约束对项目经理发包相应工程项目的施工企业？如果施工企业对项目经理的对外签约行为不予认可，那么合同相对方又该如何主张自己的合同权利？
　　本案即是被告甲公司及甲公司二分公司不认可李四以“甲公司二分公司直属十三处新华西路1 0号项目部”名义与张三签订的《室内中央空调系统、铝合金门窗、幕墙施工承包合同》的效力，认为该签约行为系李四的个人行为而非代表甲公司二分公司的职务行为，不同意退还张三被李四以项目部名义收取的15万元空调施工项目质保金而引发的纠纷。本案双方的争议焦点是：李四是否为甲公司二分公司名下涉案工程的项目经理，其收取保证金的行为是否属于作为甲公司二分公司项目经理的职务行为。甲公司和甲公司二分公司认为李四不是讼争工程的项目经理，“甲公司二分公司直属十三处新华西路10号项目部”印章是李四自己私自刻制的印章，凭该印章向张三承诺空调工程承包并收取质保金的行为系李四的个人行为，与甲公司及甲公司二分公司无关。张三则认为李四就是甲公司二分公司名下讼争工程的项目经理，代表甲公司二分公司负责该工程项目的施工管理，因而以“甲公司二分公司直属十三处新华西路10号项目部”的名义承诺空调工程承包并收取15万元质保金的行为应由甲公司和甲公司二分公司负责。
　　综观本案的审理过程，可以看到诉讼双方都针对以上争议焦点，围绕自己的诉讼主张进行了相应的举证。张三提供了《关于变更福鑫大厦项目部负责人的报告》、《新华路拾号项目建筑、装饰合同》、《新华路拾号项目建筑、装饰补充协议》、《解除协议书》、《现场签证单》、王某某的证人证言、陈某某的证词等作为证据，甲公司及甲公司二分公司提供了《建筑、安装、装饰施工合同》、《标准编码印章准科证》等作为证据。
　　审理本案的关键是如何认证。
山东省威海市人民政府


威海市人民政府关于印发威海市市区经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌出让规定的通知



各市、区人民政府，高技术产业开发区、经济技术开发区、工业新区管委会，市政府各部门、单位：

现将《威海市市区经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌出让规定》印发给你们，请认真贯彻执行。









二〇一一年九月十六日



威海市市区经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌出让规定



第一条 为贯彻落实国家有关房地产市场宏观调控政策，进一步规范经营性建设用地管理，完善国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让制度，根据国家有关法律法规和规定，结合我市实际，制定本规定。

第二条 凡在威海市市区（包括环翠区、高技术产业开发区、经济技术开发区、工业新区管辖区域，以下简称市区）范围内，以招标、拍卖或者挂牌方式出让经营性建设用地使用权的，适用本规定。

第三条　本规定所称经营性建设用地，是指以赢利为目的，用于商业、旅游、娱乐和商品住宅等开发建设用地。

本规定所称招标出让经营性建设用地使用权，是指市国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加经营性建设用地使用权投标，根据投标结果确定经营性建设用地使用权人的行为。

本规定所称拍卖出让经营性建设用地使用权，是指市国土资源行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定经营性建设用地使用权人的行为。

本规定所称挂牌出让经营性建设用地使用权，是指市国土资源行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定经营性建设用地使用权人的行为。

第四条　招标、拍卖、挂牌出让经营性建设用地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。

第五条　市国土资源行政主管部门（以下称出让人）负责市区经营性建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让活动的组织实施工作。

出让人可以指定或授权下属事业单位具体承办经营性建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让工作，也可以委托具有相应资质的交易代理中介机构承办经营性建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让工作。

第六条 监察部门对经营性建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让活动进行全程监督。

第七条　出让人应当根据经济社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、城市规划和土地市场状况，编制经营性建设用地出让年度计划，报市政府批准后向社会公布实施。

编制经营性建设用地出让年度计划应当确保保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。

第八条　出让人应当会同规划等行政主管部门，依据土地利用规划和城镇控制性详细规划拟订经营性建设用地出让方案，报市政府批准后组织实施。

经营性建设用地出让方案应当包括拟出让地块的具体位置、四至、用途、面积、使用期限、规划条件、土地使用条件、供地方式、供地价格等内容。

第九条 经营性建设用地出让应当以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，其中住宅用地的容积率指标应当大于1，单宗出让面积不得高于20公顷。拟出让地块应当依法进行土地调查和确权登记，确保地类清楚、面积准确、权属合法，没有纠纷。商品住宅、商业等不同用途土地能够独立分宗的，应当分宗出让；确实不能分宗的，应当明确各不同用途土地的面积、出让年限等内容。不得将两宗以上地块捆绑出让。

第十条　市政府成立市区经营性建设用地出让工作领导小组，由主要领导任组长，分管领导任副组长，市监察、财政、国土资源、城乡建设、规划、住房保障房产管理、投融资管理中心、土地储备中心等部门和单位主要负责人为成员，定期对经营性建设用地出让方案及出让底价进行研究确定。

第十一条 经营性建设用地招标、拍卖、挂牌出让前，出让人应当委托具有国家土地评估资质的中介机构对拟出让地块进行地价评估, 评估结果由所在区国土资源行政主管部门审核、同级政府（管委）确认，经出让人集体会审并提出具体意见，报市政府分管领导审核、市区经营性建设用地出让工作领导小组研究确定后，由市政府主要领导签批。

经营性建设用地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密，任何单位和个人不得泄露。

第十二条　出让人应当根据经批准的招标拍卖挂牌出让方案，组织编制经营性建设用地招标拍卖挂牌出让文件。

招标拍卖挂牌出让文件应当包括下列内容:

（一）出让公告；

（二）投标或者竞买须知；

（三）标书或者竞买申请书；

（四）竞买报价单；

（五）规划示意图；

（六）中标通知书或者成交确认书；

（七）国有建设用地使用权出让合同文本；

（八）其他相关文件。

第十三条 出让人应当至少在招标、拍卖或者挂牌出让开始日前20日，通过中国土地市场网和指定报刊等公开发布出让公告，同时告知监察部门和市投融资管理中心等相关单位。经批准的出让方案已明确招标拍卖挂牌具体方式的，应当发布具体的“国有建设用地使用权招标出让公告”、“国有建设用地使用权拍卖出让公告”或者“国有建设用地使用权挂牌出让公告”。出让公告起始日为公告首次发布的时间。

出让公告可以是单宗地的公告，也可以是多宗地的联合公告。

第十四条　招标拍卖挂牌出让公告应当包括下列内容：

（一）出让人的名称、地址、联系电话等，授权或指定下属

事业单位以及委托代理机构的，还应注明其机构的名称、地址和联系电话等；

（二）出让地块的位置、面积、用途、套型要求、容积率、出让年限等；

（三）投标人、竞买人的资格要求和申请取得投标、竞买资格的办法；

（四）获取出让文件的时间、地点、方式；

（五）招标、拍卖或者挂牌出让活动实施时间、地点、期限、方式；

（六）支付投标、竞买保证金的数额、方式和期限；

（七）确定中标人、竞得人的标准和方法；

（八）其他需要公告的事项。

第十五条　公告期间公告内容发生变化的，出让人应当按原公告发布渠道及时发布补充公告。涉及土地使用条件变更等影响土地价格的重大变动，补充公告发布时间距招标拍卖挂牌活动开始时间少于20日的，招标拍卖挂牌活动相应顺延。出让人发布补充公告的，应当书面通知已报名的申请人。

第十六条　申请参加经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动的，可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律法规对申请人另有限制的除外。

申请人可以单独申请，也可以联合申请。

第十七条　申请人在申请前，对招标拍卖挂牌出让文件有疑问的，可以书面或者口头方式向出让人咨询，出让人应当为申请人咨询以及查询出让地块的有关情况提供便利。根据需要，出让人可以组织申请人对拟出让地块进行现场踏勘。

第十八条 申请人单独提出申请的，应当提交下列材料：

（一）申请书；

（二）申请人的有效证明文件，申请人是法人或其他组织的，还应当提交法定代表人的有效身份证明；

（三）申请人委托他人办理的，应提交授权委托书和委托代理人的身份证明；

（四）保证金交纳凭证；

（五）招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他材料。

申请人联合提出申请的，应当提交下列材料：

（一）联合申请各方共同签署的申请书；

（二）联合申请各方的有效证明文件；

（三）联合竞买、竞投协议，协议应当规定联合各方的权利、义务，包括联合各方的出资比例，并以书面的方式明确签订《成交确认书》的竞得人和《国有建设用地使用权出让合同》的受让人；

（四）申请人委托他人办理的，应提交授权委托书和委托代理人的有效身份证明；

（五）保证金交纳凭证；

（六）招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他材料。

申请人购买居住用地的，除提交上述材料外，还应当提供相应的房地产开发资质证明和投标或竞买保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书以及商业金融机构的资信证明；

申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，除提交上述文件外，还应当以书面的方式明确签订《成交确认书》的竞得人和《国有建设用地使用权出让合同》的受让人。

　第十九条 申请人应当在公告规定的期限内交纳投标或竞买保证金。

中标人或竞得人的投标或竞买保证金，可以抵作经营性建设用地出让价款。

未中标的投标人或者未竞得经营性建设用地使用权的竞买人的投标、竞买保证金，出让人应当在招标拍卖挂牌出让活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。

第二十条　出让人应当对出让公告规定的时间内收到的申请进行审查。符合条件的，应当确认申请人的投标或竞买资格，并书面通知其参加招标拍卖挂牌活动。采用招标方式出让的，取得投标资格的申请人不得少于3个。出让人应当对申请人的情况进行保密。

有下列情形之一的，申请无效：

（一）申请人不具备竞买资格的；

（二）未按规定交纳保证金的；

（三）申请文件不齐全或不符合规定的；

（四）委托他人代理但委托文件不齐全或不符合规定的；

（五）申请人或委托代理人提供虚假资料的；

（六）法律法规规定的其他情形。

第二十一条　出让人应当按照出让公告规定的时间、地点、方式组织经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动，监察部门应当对出让活动进行现场监督。招标拍卖挂牌出让活动应当由经营性建设用地招标拍卖挂牌主持人主持进行。

第二十二条 招标出让应当按照下列程序进行：

（一）投标人在公告规定的时间内，通过直接送达或邮寄的方式将标书和其他文件送达指定的地点，经出让人登记后，将标书投入标箱。

（二）出让人按照招标出让公告规定的时间、地点，邀请所有投标人参加，当众开启标箱，拆封标书，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

（三）由出让人组织评标小组，审查申请人提交的投标文件，对有效标书进行综合评标，按照综合评分高低确定中标候选人排序，但低于底价或标底者除外。同时有两个或两个以上申请人的综合评分相同的，按报价高低排名；报价也相同的，可以由综合评分相同的申请人通过现场竞价确定排名顺序。投标人的投标价均低于底价或投标条件均不满足标底要求的，投标活动终止。

有下列情形之一的，投标文件无效：

1.投标文件未密封的；

2.投标文件未加盖投标人印章，也未经法定代表人签署的；

3.投标文件不齐备、内容不全或不符合规定的；

4.投标人对同一个标的有两个或两个以上报价的；

5.委托投标但委托文件不齐全或不符合规定的；

6.评标小组认为投标文件无效的其他情形。

（四）评标结束后，出让人向中标人发出《中标通知书》，并同时将中标结果通知其他投标人。

第二十三条 拍卖出让应当按照下列程序进行：

（一）拍卖主持人宣布竞买人到场情况，现场开启拍卖底价密封件，介绍拍卖地块的情况并宣布竞价规则。

（二）拍卖主持人报出起叫价，宣布竞价开始，竞买人按照竞价规则举牌应价或者报价。

（三）拍卖主持人确认该应价或报价后继续竞价。

（四）拍卖主持人连续3次宣布同一应价或报价而没有再应价或出价，且该价格不低于底价的，拍卖主持人落槌表示拍卖成交，宣布最高应价者为竞得人。如最高应价或报价低于底价的，拍卖主持人宣布拍卖终止。

（五）出让人和竞得人当场签订《成交确认书》。

第二十四条 挂牌出让应当按照下列程序进行：

（一）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划指标要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易地点挂牌公布。挂牌时间不得少于10个工作日。

（二）符合条件的竞买人填写报价单报价。

有下列情形之一的，报价无效：

1.报价单未在挂牌期限内收到的；

2.不按规定填写报价单的；

3.报价单填写人与竞买申请文件不符的；

4.报价不符合报价规则的；

5.报价不符合挂牌文件规定的其他情形。

　　（三）挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格，继续接受新的报价。有两个或两个以上竞买人报价相同的，先提交报价单者为该挂牌价格的出价人。

（四）挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。设有底价的，出让人应当在挂牌截止前将密封的挂牌底价交给挂牌主持人，挂牌主持人现场打开密封件。在公告规定的挂牌截止时间，竞买人应当出席挂牌现场，挂牌主持人宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。

1.挂牌主持人连续3次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌主持人宣布挂牌活动结束，并按下列规定确定挂牌结果：

（1）最高挂牌价格不低于底价的，挂牌主持人宣布挂牌出让成交，最高挂牌价格的出价人为竞得人；

（2）最高挂牌价格低于底价的，挂牌主持人宣布挂牌出让不成交。

2.有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，竞价最高者为竞得人。

（五）确定竞得人后，出让人与竞得人当场签订《成交确认书》。

第二十五条　招标拍卖挂牌出让活动结束后，出让人应当在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场、媒介公布，并向监察部门报送《经营性建设用地使用权出让情况备案表》。

出让人公布招标拍卖挂牌出让结果不得向受让人收取费用。

第二十六条 出让人与中标人或竞得人应当在《中标通知书》或《成交确认书》签订之日起10个工作日内签订《国有建设用地使用权出让合同》。

《国有建设用地使用权出让合同》应当明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开（竣）工时间及具体认定标准、违约责任处理等条款。上述条款约定不完备的，不得签订合同。

第二十七条 受让人应当按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定付清全部经营性建设用地使用权出让价款后，方可依法申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》，取得经营性建设用地使用权。

第二十八条 经营性建设用地出让价款可以一次性缴纳，也可以分期缴纳。一次性缴纳的，受让人应当在出让合同签订后1个月内付清全部出让价款；分期缴纳的，受让人应当在出让合同签订后1个月内缴纳出让价款50%的首付款，余款应按合同约定及时缴纳，但最迟付款时间不得超过1年。采取分期缴纳经营性建设用地出让价款的，受让人在支付第2期及以后各期经营性建设用地出让价款时，应按照支付第1期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。

第二十九条 出让人应当按照出让合同约定的时间和条件向受让人交付土地，与受让人签订交地确认书，作为土地出让合同的附件。

受让人应当自接收土地之日起30日内在宗地现场显著位置设置用地信息公示牌，将国有建设用地批准文号（合同号）、用途、面积、四至、容积率、开工日期、竣工日期、监管机构、举报电话等内容进行公示。

第三十条 受让人应当按照合同约定的期限按时开工、竣工，但开工最迟不得超过自接收土地之日起1年，竣工最迟不得超过自开工之日起3年。

受让人应当在项目开工、竣工时，向出让人书面申报。在合同约定期限内未开工、竣工的，受让人应当在到期日前15日内，申报延迟原由。

第三十一条 受让人应当按照出让合同约定的土地用途、容积率等开发利用土地，不得擅自改变。在出让期限内确需改变土地用途和容积率的，应依法办理批准手续，签订国有建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订国有建设用地使用权出让合同，由受让人按照批准改变时新土地用途或容积率下的建设用地使用权评估市场价格，与原土地用途或容积率下的建设用地使用权评估市场价格的差额，补缴经营性建设用地出让价款，办理土地变更登记。法律法规和规章及我市其他文件另有规定的，从其规定。出让人也可依法收回原经营性建设用地使用权，重新按照新的土地用途和容积率招标拍卖挂牌出让。

对经营性建设用地开发建设投资达不到总投资额25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

第三十二条 房地产开发项目竣工验收时，城乡建设行政主管部门应当会同国土资源行政主管部门对开发企业及建设项目履行用地合同约定的各类条件及承诺情况进行核查，凡不合格的，不予验收。

第三十三条 出让人应当建立房地产企业土地开发利用诚信档案，将履行合同和开发建设的情况计入诚信档案，及时向社会公示，作为今后竞买土地资格审查的依据。

第三十四条 中标人、竞得人提供虚假文件隐瞒事实的，或者通过行贿、恶意串通等非法手段中标或竞得的，中标、竞得结果无效；造成损失的，中标人、竞得人应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十五条 受让人未按照出让合同的约定按时支付出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金；延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付出让价款的，出让人有权解除合同，收回土地，没收保证金，并可请求受让人赔偿损失。

对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，自发现之日起2年内不得参与本行政区域内的土地竞买活动。

第三十六条 出让人未按照出让合同的约定交付土地的，每延期1日，应当按照受让人已支付出让价款的1‰向受让人支付违约金；延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，并可请求出让人赔偿损失；出让人应当双倍返还定金，并退还受让人已支付出让价款的其余部分。

第三十七条 对不执行开工、竣工申报制度的受让人，出让人应当向社会公示，并禁止其至少在1年内参加本行政区域内的土地竞买活动。

第三十八条 因受让人原因造成土地闲置，闲置满1年不满2年的，受让人应当依法缴纳土地闲置费；土地闲置满2年且未开工建设的，出让人有权无偿收回经营性建设用地使用权。在结案和问题查处整改到位前，应禁止受让人及其控股股东参加土地竞买活动。

第三十九条　受让人非法转让经营性建设用地使用权的，在结案和问题查处整改到位前，出让人应禁止受让人及其控股股东参加土地竞买活动。

第四十条 国土资源行政主管部门的工作人员在招标、拍卖或者挂牌出让活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第四十一条　荣成市、文登市和乳山市可参照本规定执行。

第四十二条　本规定自发布之日起施行。