业主自行搭建阳台，侵害物业公司何许权益？－－以案为宗，透析法理
（优仕联律师事务所 王政 律师）
一件小小的案件，可能会涉及到相对大案更多的法律关系。其间，也难免会引发法律工作者们更多的理性思考。本所律师近期代理的一起“物业公司状告业主私自搭建阳台”的案件似乎就属于此类案件。
案情简介
北京市石景山区某开发商指定的前期物业管理企业状告某小区部分业主私自搭建阳台一案已被石景山区人民法院受理。该案诉讼产生的原由是：小区部分业主在自家所购房屋阳台位置在未经物业公司同意的情况下就搭建了阳台，并安装了防护栏。物业公司的诉讼请求是：要求该些业主们立即停止侵害，排除妨碍并恢复原状。物业公司提起诉讼的依据是：双方签署的《物业服务协议》、《装修管理协议》、《房屋设施改动承诺书》等约定的业主不得擅自改动房屋结构、擅自装修等协议内容。
本案纠纷产生的事实经过是：
该些业主与开发商于2004年某月签署购买该小区单元房（期房）的《商品房买卖合同》。该合同约定：由该些业主购得上述单元房屋；开发商于2004年12月28日前将上述单元房屋交付该些业主使用（用途为住宅）；该商品房阳台为封闭式；该商品房取得商品住宅交付使用批准文件等。另建设部1999年3月24日以建标76号文批准的《中华人民共和国国家标准住宅设计规范》（以下称“《住宅设计规范》”）对住宅使用功能的各项指标都作了具体的规范性明示。该《住宅设计规范》要求“每套住宅应设阳台”，阳台的具体功用是“供居住者进行室外活动、晾晒衣物等”。
然而，该些业主于2005年1月份同开发商办理交房手续时发现：开发商所交付的房屋没有前后阳台，而且开发商在应搭建阳台位置构筑了一些铁栏杆，直接影响了业主们对房屋的正常使用。这显然与《商品房买卖合同》的约定和《住宅设计规范》规定的标准存在重大不符。于是，该些业主开始就阳台问题同物业公司和开发商不断进行交涉，在交涉无望解决的情况下便自行对开发商安装到其阳台位置的窗台护栏拆除，并在其位置搭建了阳台和安装了防护栏。
物业公司认为：业主们此举违反了相关的物业管理协议，严重影响了小区整体外立面的统一和观瞻，同时妨碍了其正常的物业管理，而且怕引起其他业主们的效仿。于是，物业公司便将该些业主诉之“公堂”。
法理透析：
本案至少涉及到以下主要法律问题，下面就其中法理作简要透析。
一、业主有无权利自行拆除开发商构筑物并搭建阳台呢？
要回答这一问题，首先要看业主对自己所购房屋到底享有一种什么样的权利。按照目前通说，业主所享有的是一种不动产物权，又称建筑物的区分所有权，具体一点讲，就是业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。按照基本的民法原理，物权属于一种支配权，即对物的占有、使用、收益和处分的权利；物权具有绝对性，对侵害物权的行为直接产生物上请求权，可直接产生请求停止侵害、排除妨碍并要求恢复原状的权利。物权是法定的，物权人行使其物权只遵从法律规定，任何人不得阻碍其权利行使（即物权的“对世权”性质）。对建筑物区分所有权而言，业主只对建筑物专有部分享有所有权；对该专有部分权利行使，只要不损害其他业主的合法权益和社会公共利益，业主可自由行使之。
具体本案而言，还要确定开发商是否侵害了业主对自己专有物业房屋拥有阳台等权利问题。只要能够确认开发商构成侵权，则业主有权自行将构筑其房屋之上的防护栏拆除，并自行恢复被侵占的阳台和安装防护装置。按照物权对债权具有“优先性”的基本民法原理，任何人通过协议或合同债权来限制物权行使的约定必须符合法律规定才有效，并以不得阻碍物权人正当行使权利为限，否则，此等协议或合同便为无效。即物业公司通过物业管理协议限制或妨碍业主正当行使其对自有房屋的占有、使用、收益和处分的协议内容无效。
二、业主随意装修、乱搭乱建、侵害其他业主权益或社会公共利益该如何解决呢？
要回答这一问题，首先要清楚业主对自有房屋权利行使的边界问题。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不等于法律就允许业主可以在自己房屋上随意可施工或搞建设，而必须以“不得危及建筑物的安全，不得违反相关法律规定和损害其他业主的合法权益”为前提条件。如果业主随意在自家房屋乱搭乱建或搞装修，其行为可能会产生如下结果：1、改变原房屋结构，影响整个建筑原设计或施工规划；2、危及建筑物的安全，损害区分建筑物所有权共有业主的利益；3、影响其他单个或几个业主的通风、采光或出行等相邻权益；4、其他附带产生的有关环境污染、消防、防盗等环保或社会治安方面的不良后果。
业主的行为如产生或导致以上的不良后果，有关规划、城建、环保、消防或治安等政府部门可根据业主违法情况对其作出行政处罚，权利受到侵害的业主或相关利害关系人还可对其直接提起“停止侵害、排除妨碍、恢复原状或赔偿损失”的民事诉讼。也就是说，必须以“政府公共权力或他人权利”来制约或防止业主滥用其私权利的行为。
三、业主自行搭建阳台，侵害物业公司何许权益呢？
要回答这一问题，首先要弄清楚什么是“物业管理”？物业管理实际上是对自己或他人不动产物业进行照看或维护以便使其功能能够不断延续的一种行为。这种对物业的照看或维护行为基于物权自身或物权人的委托或授权而产生。必须明确的是：物业管理是对物的管理，而不是对人的管理；物业管理的终极权源是物业产权，对物业产权人而言，管理人的义务是提供服务，管理人的权利是获得服务费或酬金。物业管理人若没有尽到其应负的看管义务，导致物业受损的，管理人还要对物业产权人承担相应的违约或赔偿责任。
业主在进行装修或建设时，物业公司为防止业主或施工单位不按要求施工、损害或破坏整个建筑物结构、侵害其他业主的权益，在施工时可向他们收取施工风险押金。这样，在损害发生后，该些押金可及时用于赔偿受害者的损失。按照《物业管理条例》等相关规定，对施工单位或业主乱搭乱建违反城市规划、建筑、消防、环保或社会治安等行政法律法规或侵害其他业主权益的行为，物业公司应及时出面进行通告制止；在制止无效时，应立即通知相关政府部门出面解决或请求利益受损害的业主通过诉讼或其他途径解决。
也就是说，物业公司不是政府机关，也不代表政府，其不可能拥有制裁业主行政违法的政府权力，其不能对施工单位或业主采取行政强制措施；物业公司也非小区业主，即区分建筑物所有权人，对侵害小区物业或业主相邻权的行为，物业公司也因不符合《民事诉讼法》对诉讼主体关于“法律上的利害关系”的要求，不可能具备原告的诉讼主体资格。
四、关于物权的请求权和合同债权的请求权是否就可以混淆适用呢？
要回答这一问题，必须对基于物权和基于债权（本身就属于请求权）而产生的保护请求权有一定了解。关于法律上的请求权也是一个多层次、多维度的概念，目前在学理上和司法实务中都有不同的认识和研究。我们在此暂不深入研究请求权问题。我们只需强调或明确一点：对物权和债权所产生的保护请求权方式是有区别的，二者不可简单混淆。对侵害物权所产生的请求权（即物上请求权）其保护方式为“停止侵害、排除妨碍、恢复原状或赔偿损失”等；而对保障债权（在此仅指合同之债，不包括侵权之债）实现所产生的保护请求权（即债的请求权）其保护方式为“确认合同有效或无效、请求合同解除或撤销或继续履行、承担违约责任或赔偿损失”等，一般不会产生“停止侵害、排除妨碍或恢复原状”的请求权保护方式。
即本案中，物业公司以《物业管理协议》等合同为依据，但却向业主们提出“停止侵害、排除妨碍或恢复原状”的“物上请求权”，这种混淆物权和合同债权的请求权保护方式的做法显然是没有任何法律依据的。即物业公司的诉讼请求和其所依据的事实和理由之间不具备诉讼法上的关联性、一致性和统一性。
综上分析内容，不难看出：一个小小物业纠纷却蕴涵了事关“不动产物权行使的边界和保护方式”等深刻法理。笔者不惴才疏学浅、文拙语陋，特此就教于广大法律界同仁们！
(北京优仕联律师事务所，北京市朝阳区北辰东路8号汇宾大厦A408，100101，010－84985858，www.youshilian.com)
贵阳市劳动保障监察条例
贵州省贵阳市人大常委会
贵阳市劳动保障监察条例
（2009年10月16日贵阳市第十二届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过，2010年1月8日贵州省第十一届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准）
第一章 总 则
第一条 为了贯彻实施劳动和社会保障（以下称劳动保障）法律、法规，规范劳动保障监察工作，维护劳动者和用人单位的合法权益，根据《中华人民共和国劳动法》、《劳动保障监察条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内对企业、个体经济组织、民办非企业单位（以下称用人单位），以及职业中介、职业技能培训和职业技能考核鉴定机构的劳动保障监察，适用本条例。
对与劳动者建立劳动关系的国家机关、事业单位、社会团体实施劳动保障监察，依照本条例执行。
第三条 市人民政府劳动保障行政主管部门按照管辖权限负责全市的劳动保障监察工作。区、县（市）人民政府劳动保障行政主管部门按照管辖权限负责本行政区域内的劳动保障监察工作。
县级以上人民政府有关部门按照职责，协同做好劳动保障监察工作。
第四条 各级工会组织应当依法维护劳动者的合法权益，对用人单位遵守劳动保障法律、法规的情况进行监督。
第五条 县级以上人民政府劳动保障行政主管部门应当配备劳动保障监察员具体负责劳动保障监察工作。
第六条 劳动保障监察所需经费列入同级财政预算。
第七条 任何组织或者个人对违反劳动保障法律、法规的行为有权向劳动保障行政主管部门举报、投诉。
对举报属实，为查处重大违反劳动保障法律、法规的行为提供主要线索和证据的举报人，劳动保障行政主管部门应当给予奖励。
第二章 劳动保障监察职责和内容
第八条 劳动保障行政主管部门实施劳动保障监察，履行下列职责：
（一）宣传贯彻劳动保障法律、法规；
（二）检查用人单位以及职业中介、职业技能培训和职业技能考核鉴定机构执行劳动保障法律、法规的情况；
（三）受理对违反劳动保障法律、法规行为的举报、投诉；
（四）依法查处违反劳动保障法律、法规的行为。
第九条 劳动保障行政主管部门对用人单位劳动用工情况实施监察，重点监察下列行为：
（一）未依法订立、履行、变更、解除或者终止劳动合同的；
（二）以担保或者其他名义向劳动者收取财物、扣押证件等的；
（三）未建立职工名册和工资发放清册的；
（四）未出具解除或者终止劳动关系的证明，未办理劳动者档案和社会保险关系转移手续的；
（五）未依法制定和执行内部劳动保障规章制度的。
第十条 劳动保障行政主管部门对用人单位支付劳动报酬及经济补偿的情况实施监察，重点监察下列行为：
（一）未依法支付劳动者工资、加班工资的；
（二）低于最低工资标准支付劳动者工资的；
（三）解除或者终止劳动合同后，未依法支付劳动者经济补偿的。
第十一条 劳动保障行政主管部门对用人单位办理社会保险事项的情况实施监察，重点监察下列行为：
（一）未依法办理社会保险登记的；
（二）未依法缴纳社会保险费的。
第十二条 劳动保障行政主管部门对用人单位遵守工作时间及劳动保护规定的情况实施监察，重点监察下列行为：
（一）未依法执行工作时间规定的；
（二）未依法执行休息、休假规定的；
（三）未依法执行女职工和未成年工特殊劳动保护规定的；
（四）违反禁止使用童工规定的。
第十三条 劳动保障行政主管部门对职业技能培训、职业技能考核鉴定机构遵守劳动保障法律法规的情况实施监察，重点监察下列行为：
（一）未经许可或者超出许可范围从事职业技能培训、职业技能考核鉴定活动的；
（二）发布虚假招生培训信息的；
（三）非法颁发或者伪造培训证书、结业证书、职业资格证书的；
（四）伪造、变造、转让许可证的；
（五）管理混乱严重影响教育教学，产生恶劣社会影响的。
第十四条 劳动保障行政主管部门对职业中介机构遵守劳动保障法律法规的情况实施监察，重点监察下列行为：
（一）未经许可从事职业中介活动的；
（二）未公示营业执照、许可证、服务项目及收费标准等的；
（三）违法收取职业中介服务费用的；
（四）提供虚假就业信息的；
（五）收取押金、扣押证件等的；
（六）未按照规定参加年审、办理变更手续、设立分支机构的。
第十五条 劳动保障行政主管部门对劳务派遣单位和用工单位遵守劳务派遣有关规定的情况实施监察。
第十六条 劳动保障行政主管部门对推行工资保证金制度的用人单位交纳工资保证金的情况实施监察。
第十七条 劳动保障行政主管部门对法律、法规规定的其他劳动保障监察内容实施监察。
第十八条 劳动保障监察员在履行监督检查职责时，不得有下列行为：
（一）妨碍被检查单位正常的生产、经营活动；
（二）利用职务之便谋取利益；
（三）泄露被检查单位的商业秘密；
（四）参与被检查单位安排的有碍公正执法的活动；
（五）其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。
第三章 劳动保障监察实施
第十九条 劳动保障监察采取日常检查、专项检查、举报案件查处和书面审查等方式进行。
第二十条 劳动保障监察员进行调查、检查，不得少于2人，并且应当佩带劳动保障监察标志、出示劳动保障监察证件。
第二十一条 查处违反劳动保障法律、法规行为的案件，除按照《中华人民共和国行政处罚法》规定的简易程序处理外，必须立案查处的，应当按照下列程序进行：
（一）登记立案；
（二）调查取证；
（三）依法作出处罚、处理决定，制作处罚、处理决定书；
（四）送达。
劳动保障行政主管部门作出责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款等行政处罚决定之前，应当告知当事人有要求举行听证的权利；当事人要求听证的，劳动保障行政主管部门应当组织听证。
第二十二条 劳动保障行政主管部门在作出行政处罚、处理决定前，应当告知当事人作出行政处罚、处理决定的事实、理由、依据，以及其依法享有的权利。
第二十三条 劳动保障监察案件立案后，当事人下落不明、无法取得相关证据或者因其他法定事由，致使调查无法进行的，经本级劳动保障行政主管部门负责人批准，可以中止案件的调查。中止调查的情形消除后，劳动保障行政主管部门应当在3个工作日内恢复调查。中止查处的时间不包含在劳动保障行政主管部门的办案时限内。
第二十四条 劳动保障监察案件立案后有下列情形之一的，可以撤销立案：
（一）违法事实不能成立的；
（二）违法情节轻微，且已改正的；
（三）被调查单位依法宣告破产、解散、关闭，没有财产进行分配，又没有相关义务承受人的；
（四）不属于立案的劳动保障行政主管部门管辖的；
（五）不属于劳动保障行政主管部门监察职权范围的；
（六）已经进入或者应当通过劳动争议处理或诉讼程序办理的；
（七）违法行为发生超过2年，并且未被举报、投诉的；
（八）法律、法规规定应当撤销立案的其他情形。
第二十五条 用人单位接受劳动保障行政主管部门调查拖欠工资案件时，应当在规定期限内提供工资支付凭证等证据。对拒绝提供或者逾期不提供的，劳动保障行政主管部门可以根据投诉人提供的合法有效证据认定。
第二十六条 劳动保障行政主管部门在查处用人单位克扣或者故意拖欠劳动者工资、拒不缴纳社会保险费以及职业中介机构骗取求职者中介服务费等案件时，发现当事人有转移财产或者逃匿迹象的，经报请劳动保障行政主管部门主要负责人批准，可以查封、扣押其价值相当的财物。
查封或者扣押前款规定的当事人的财物时，应当听取当事人的陈述和申辩，并将查封、扣押决定书和查封、扣押财物清单当场交付当事人确认。
第二十七条 劳动保障行政主管部门实施查封、扣押的期限不得超过30日；案情复杂的，经本级劳动保障行政主管部门负责人批准，可以延长30日。
第二十八条 劳动保障行政主管部门采取查封、扣押措施后，当事人在规定期限内履行了义务的，将查封、扣押的物品退还当事人；当事人逾期未履行义务的，将查封、扣押的物品依法拍卖，所得款项用于支付劳动者的报酬或者有关费用，不足部分继续追偿，多出部分退还当事人。
第四章 法律责任
第二十九条 用人单位未按照规定为劳动者办理档案和社会保险关系转移手续的，由劳动保障行政主管部门责令改正。
第三十条 用人单位未以货币形式支付劳动者劳动报酬的，由劳动保障行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，按照每名劳动者100元以上500元以下的标准处以罚款。
第三十一条 用人单位未按照规定以职工身份为劳动者缴纳社会保险费的，由劳动保障行政主管部门责令限期改正，并且处欠缴或者少缴数额1倍以上3倍以下的罚款。
第三十二条 劳务派遣单位有下列情形之一的，由劳动保障行政主管部门责令改正；情节严重的，按每人1000元以上5000元以下的标准处以罚款：
（一）未按规定与被派遣劳动者订立劳动合同的；
（二）未按规定与用工单位订立劳务派遣协议或者未将协议内容告知被派遣劳动者的；
（三）向被派遣劳动者收取费用的；
（四）以非全日制用工形式招用被派遣劳动者的；
（五）低于当地最低工资标准支付无工作期间的被派遣劳动者报酬的；
（六）克扣用工单位按照劳务派遣协议支付给被派遣劳动者的劳动报酬的。
第三十三条 用工单位有下列情形之一的，由劳动保障行政主管部门责令改正；情节严重的，按每人1000元以上5000元以下的标准处以罚款：
（一）未按规定与劳务派遣单位签订劳务派遣协议或者未告知被派遣劳动者工作要求和劳动报酬的；
（二）向被派遣劳动者收取费用的；
（三）安排被派遣劳动者加班不依法支付加班工资的；
（四）违法延长被派遣劳动者工作时间的；
（五）将被派遣劳动者再派遣到其他用人单位的。
第三十四条 用人单位设立劳务派遣单位向本单位或者所属单位派遣劳动者的，由劳动保障行政主管部门责令改正；情节严重的，按每人1000元以上5000元以下的标准处以罚款。
第三十五条 职业技能培训机构或职业技能考核鉴定机构有下列情形之一的，由劳动保障行政主管部门责令限期改正；有违法所得的，没收违法所得，并处1万元以上5万元以下的罚款；情节严重的，吊销许可证；有（二）、（三）项情形的，对主要责任人并处5000元以上1万元以下的罚款：
（一）超出许可证规定的业务范围从事职业技能培训、职业技能考核鉴定活动的；
（二）伪造、变造、转让许可证的；
（三）非法颁发或者伪造培训证书、结业证书、职业资格证书的；
（四）发布虚假招生培训信息的；
（五）管理混乱严重影响教育教学，产生恶劣社会影响的。
第三十六条 职业中介机构有下列情形之一的，由劳动保障行政主管部门责令改正，情节严重的，吊销许可证：
（一）未参加年度审验或者年度审验不合格的；
（二）变更名称、住所、法定代表人等未按照设立许可程序办理变更手续的；
（三）未经批准设立分支机构的。
第三十七条 推行工资保证金制度的用人单位未按照规定交纳工资保证金的，由劳动保障行政主管部门责令限期交纳，逾期仍不交纳的，处以应交金额1%以上10%以下的罚款，罚款金额不足5万元的，按5万元处罚。
第三十八条 用人单位不按照规定参加劳动保障监察书面审查的，由劳动保障行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处以500元以上5000元以下的罚款。
第三十九条 劳动保障监察员违反本条例第十八条的规定，致使用人单位、劳动者的合法权益遭受损害的，由劳动保障行政主管部门给予行政处分。
第四十条 劳动保障行政主管部门及劳动保障监察员违法行使职权，侵犯用人单位或者劳动者的合法权益造成直接经济损失的，应当依法赔偿。
第四十一条 违反本条例其他规定的，依照有关法律、法规的规定予以处罚。
第五章 附 则
第四十二条 本条例自2010年3月1日起施行。1996年10月25日贵阳市第九届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过，1996年11月29日贵州省第八届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准的《贵阳市劳动监察条例》同时废止。