长期以来，由于法律上对公共利益的界定不够清晰，征收程序规定也较为简略，地方政府有些部门执法力度不够，因此对被征收人的合法权益保障不够，从而导致暴力拆迁、不文明拆迁等现象时有发生，在不同程度上损害了被征收人的合法权益，还引发了一些群众上访事件，影响了社会的和谐稳定。因此从法律层面对不动产征收的条件、范围、权限和程序进行规定，显得非常迫切。

征收在本质上是国家基于公共利益对个人财产的限制，也是国家利用公权力对私人物权的限制。个人财产权是个人的基本人权，也是受宪法保护的基本权利，但国家为了公共利益的需要，对土地和私人财产可以实行征收，这是各国的通行做法。不过由于征收限制了人民的财产权，因此宪法、法律要求征收应当依照“法律”的规定，我国立法法也明确规定“对非国有财产的征收”只能制定“法律”。这表明对于人民基本权利的限制，应当通过制定法律来进行，而不宜通过行政法规甚至效力等级更低的规范性法律文件来规定。这充分体现了国家对人民财产的尊重和保护。

我国于2007年通过了物权法，该法第四十二条第一次明确了征收的条件和补偿的原则。但是，该法仅仅用一个条款来规定，毕竟过于简略。2010年，国务院颁布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，进一步规范了国有土地上房屋的征收。它是对物权法征收制度的发展与完善，但由于该条例仅仅针对国有土地上的房屋，对于集体土地的征收并不适用。因此，当前迫切需要制定一部统一的不动产征收法。

制定不动产征收法也是依法治国的需要。依法治国必须充分保障老百姓的财产权，无论是农民所享有的土地承包经营权，还是城镇居民所享有的房屋所有权，都是个人的重要财产，甚至是个人基本的生产资料和生活资料，因此保护个人的房屋所有权也是对居住权的保障。而征收活动是对个人财产权的重大限制，只有规范征收活动，才能规范公权力的行使，充分保障公民的私权，并有力推进依法治国战略的实现。

近些年，征收补偿环节所引发的矛盾和纠纷较多，征收与补偿条例通过之后，此种情况得到了缓解，但是仍然没有完全消除。前不久，由国家四部委联合通报的2011年上半年的11起强拆致人伤亡案，也说明了问题的严重性。这在某种程度上也反映了规则不到位，征收活动还应当进一步规范。征收与补偿条例属于行政法规，效力等级较低，难以详细明确各种法律责任，因而在颁行之后实施效果并不十分理想。为此，也需要制定一部不动产征收法。

我国物权法为了落实宪法的规定，在第四十二条明确规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”这就强调征收不动产的权限和程序只能由“法律”作出规定，而不能通过行政法规或其他规范性法律文件来规定。物权法通过之后，还必须通过配套的法律来具体落实有关征收的规定，规范征收活动。通过制定不动产征收法，可以将征收的程序、补偿的规则进一步细化，这实际上是对物权法第四十二条的具体化。

要对征收的相关内容及主体进行详细的界定，从而让征收人和被征收对象都清楚自己的权利和义务。公共利益是征收的基本前提和基础，征收与补偿条例具体列举了公共利益的类型，但其对公共利益的界定在实践中仍然存在争议，比如不符合公益的征收决定，法院是否有权进行司法审查？是否有权撤销该征收决定？这些都有必要作出规定。对于征收决定权的主体，征收与补偿条例规定市县级人民政府为征收决定人，但是，该权利是否可以委托他人行使？人民政府以外的其他部门能否作出征收决定？具有市县级级别的各类经济和技术开发区管委会是否享有征收权？这些问题都需要在法律上明确规定。对于被征收人，国有土地上房屋的被征收人就是房屋所有人，而农村集体土地的征收，除了集体之外，被征收人是否包括土地承包经营权人？物权法暗含了这一含义，但是规定得并不明确。被征收对象主要应当包括城市国有土地之上的房屋和农村集体土地，征收与补偿条例却不涉及集体土地。如此等等，不一而足，都需要制定法律进行详细的规定。

完善的程序是规范征收行为的一个重要途径，对于不动产的征收决定，应当依照哪些依据作出？是否要经过调查、听证、广泛征求意见等过程？在作出征收决定前，是否应该事先达成有关补偿的协议？被征收人是否有权提起行政诉讼？法院是否有权对该决定进行司法审查？这些都有待立法明确。此外，关于征收的启动、订立拆迁协议、征求居民意见、召开听证会、公布征收方案及其反馈、确定补偿的标准和规则、不动产的评估、评估机构的选定，以及行政复议、行政诉讼等事项的规定，都需要加以完善。

征收补偿是不动产征收中问题的焦点，因此要对其进行更加细化的规定。我国物权法第四十二条区分了城市土地之上房屋的征收与集体土地征收，并规定了不同的补偿原则和标准。笔者认为，应当依据物权法所确定的原则，将征收补偿的标准进一步的细化，尤其是对集体土地的征收补偿，目前各地做法不相一致，应当在法律上统一规定。由于集体土地上的房屋不能进入市场流通，这就给评估其价值带来一定的困难，因此，对于集体土地之上的房屋的征收补偿，需要通过研究确定具体的补偿标准。

对于其他在审理相关案件中可能遇到的问题，也要尽可能地在法律中加以完善。比如征收补偿协议的性质是否属于民事合同？征收补偿协议生效后，一方不履行，另一方是否可以以违约为由起诉？这些都需要规范。还有司法搬迁中管辖的级别、司法审查的内容、执行主体的确定等等，都需要在法律中进行细化规定。


（作者系中国人民大学副校长、中国法学会副会长）


湖北省武汉市人大常委会


武汉市古树名木和古树持续资源保护条例

（2003年9月25日武汉市第十一届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 2003年11月29日湖北省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议批准 根据2010年9月15日武汉市第十二届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过 2010年9月29日湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准的《武汉市人民代表大会常务委员会关于修改和废止部分地方性法规的决定》修正）



　　第一条　为了加强对古树、名木和古树后续资源的保护管理，维护我市历史文化名城风貌，根据《中华人民共和国森林法》、《城市绿化条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条　本条例所称古树，是指树龄在一百年以上的树木。

　　本条例所称名木，是指树种珍贵、稀有以及具有历史价值、纪念意义和重要科研价值的树木。

　　本条例所称古树后续资源，是指树龄在八十年以上一百年以下的树木。

　　第三条　本条例适用于本市行政区域内古树、名木和古树后续资源的保护管理。

　　第四条　市和区园林、林业行政主管部门（以下统称古树名木行政主管部门）按照市和区人民政府规定的职责，指导、监督古树、名木和古树后续资源保护管理工作，协调处理养护工作中的有关问题。

　　政府其他有关管理部门按照各自职责，做好古树、名木和古树后续资源保护管理的相关工作。

　　第五条　古树名木行政主管部门应当加强对古树、名木和古树后续资源保护的科学研究，推广应用科学研究成果，宣传普及保护知识，提高保护管理水平。

　　第六条　任何单位和个人都有保护古树、名木和古树后续资源的义务；对损害古树、名木和古树后续资源的行为，有权制止、检举和控告。

　　第七条　对在保护管理古树、名木和古树后续资源工作中成绩显著的单位和个人，由古树名木行政主管部门给予表彰、奖励。

　　第八条　本市对古树、名木和古树后续资源按照下列规定实行分级保护：

　　（一）树龄在三百年以上的古树，或者特别珍贵稀有，具有重要历史价值和纪念意义、重要科研价值的名木，实行一级保护；

　　（二）树龄在一百年以上三百年以下的古树以及其他名木，实行二级保护；

　　（三）古树后续资源实行三级保护。

　　第九条　古树名木行政主管部门应当定期进行古树、名木和古树后续资源的调查，并按照下列规定进行鉴定和确认：

　　（一）一级保护的古树、名木，由市古树名木行政主管部门组织鉴定，按程序报经省人民政府确认后，由市人民政府予以公布；

　　（二）二级保护的古树、名木，由市古树名木行政主管部门组织鉴定，报市人民政府确认并予以公布；

　　（三）古树后续资源，由区古树名木行政主管部门组织鉴定，报市古树名木行政主管部门确认并予以公布。

　　古树、名木和古树后续资源的鉴定程序由市古树名木行政主管部门另行制定。

　　第十条　市古树名木行政主管部门应当对已确认的古树、名木和古树后续资源建立档案，设立标志，标明树木编号、名称、学名、树龄、保护级别、养护责任单位和个人等内容。

　　第十一条　市古树名木行政主管部门应当会同市规划行政主管部门，按照树冠垂直投影外不小于五米的标准，划定古树、名木和古树后续资源的保护范围。

　　对成群落生长的古树群，由市古树名木行政主管部门根据其实际情况，参照前款规定，划定保护范围。

　　第十二条　本市对古树、名木和古树后续资源实行养护管理责任制，并按照下列规定确定养护责任人：

　　（一）城市公共绿地、道路绿地内的古树、名木和古树后续资源，由园林行政主管部门指定的专业绿化养护单位负责养护管理；

　　（二）林区内的古树、名木和古树后续资源，由林区管理单位负责养护管理；

　　（三）铁路、公路、水库和河道、堤防用地范围内的古树、名木和古树后续资源，由铁路、公路和水务部门负责养护管理；

　　（四）风景名胜区内的古树、名木和古树后续资源，由风景名胜区管理部门负责养护管理；

　　（五）各单位管界范围内的古树、名木和古树后续资源，由该单位负责养护管理；

　　（六）居住区内的古树、名木和古树后续资源，已实行物业管理的，由业主委员会委托物业管理企业负责养护管理，未实行物业管理的，由社区管理机构负责养护管理；

　　（七）个人所有的古树、名木和古树后续资源，由个人负责养护管理。

　　建设项目范围内的古树、名木和古树后续资源，在建设期间由建设单位负责养护管理。

　　第十三条　古树名木行政主管部门应当与养护责任人签订养护管理责任书，明确养护要求和责任。

　　变更古树、名木和古树后续资源的养护责任人，应当到市古树名木行政主管部门办理养护责任转移手续。

　　第十四条　市古树名木行政主管部门应当根据古树、名木和古树后续资源分级保护的需要，制定养护技术标准，并无偿向养护责任人提供必要的养护知识培训和技术指导。

　　养护责任人应当按照养护技术标准进行养护，保障古树、名木和古树后续资源正常生长。

　　第十五条　市、区人民政府设立古树、名木和古树后续资源保护专项经费，专门用于古树、名木和古树后续资源的抢救、复壮，保护设施的建设、维修，以及养护补助。

　　古树、名木和古树后续资源的日常养护管理费用由养护责任人承担。市古树名木行政主管部门每年应当对个人所有的古树、名木和古树后续资源养护责任人给予养护补助。

　　鼓励单位和个人以捐资、认养等形式参与古树、名木和古树后续资源的养护。捐资、认养古树、名木和古树后续资源的单位和个人可以在古树、名木和古树后续资源标牌中享有一定期限的署名权。

　　第十六条　古树名木行政主管部门应当确定专门管理人员按照下列规定，对古树、名木和古树后续资源的保护管理定期进行检查、指导：

　　（一）一级保护的古树、名木，至少每三个月进行一次；

　　（二）二级保护的古树、名木，至少每六个月进行一次；

　　（三）三级保护的古树后续资源，至少每年进行一次。

　　对树龄在200年以上不满300年的古树，按照本条第一款第一项规定进行保护。

　　在检查中发现树木生长有异常或者环境状况影响树木生长的，应当及时向古树名木行政主管部门报告。古树名木行政主管部门应当及时采取相应保护措施。

　　第十七条　古树、名木和古树后续资源受害或者长势衰弱，养护责任人应当及时报告古树名木行政主管部门。古树名木行政主管部门应当及时组织专业绿化养护单位进行复壮和抢救。

　　第十八条　古树、名木和古树后续资源死亡的，养护责任人应当及时向市古树名木行政主管部门报告，经鉴定确认和查清原因后，予以注销；未经古树名木行政主管部门核实注销的，养护责任人不得擅自处理。

　　第十九条　禁止下列损害古树、名木和古树后续资源的行为：

　　（一）刻划钉钉、缠绕绳索、攀树折枝、剥损树皮；

　　（二）利用树干做支撑物；

　　（三）擅自采摘果实；

　　（四）损坏古树、名木和古树后续资源的支撑、围栏、避雷针、标牌或者排水沟等相关保护设施；

　　（五）其他损害古树、名木和古树后续资源的行为。

　　第二十条　在古树、名木和古树后续资源保护范围内，应当采取措施保持土壤的透水、透气性，不得从事挖坑取土、焚烧、倾倒有害废渣废液、新建改建扩建建筑物和构筑物、埋设管线等危害树木正常生长的活动。

　　第二十一条　生产、生活产生的废水、废气或废渣等危害古树、名木和古树后续资源正常生长的，责任单位或者个人应当采取措施，消除危害。

　　第二十二条　在古树、名木和古树后续资源保护范围周边从事建设活动，可能影响古树、名木和古树后续资源正常生长的，养护责任人应当及时向古树名木行政主管部门报告。古树名木行政主管部门可以根据古树、名木和古树后续资源的保护需要，向建设单位提出相应的避让和其他保护要求，建设单位应当根据保护要求实施保护。

　　第二十三条　禁止砍伐、擅自移植古树、名木和古树后续资源。

　　因特殊原因，确需移植古树、名木和古树后续资源的，建设单位应当向市古树名木行政主管部门提出申请，由市古树名木行政主管部门提出审查意见，并按照国家有关规定报经批准后，由专业绿化养护单位进行移植，并在五年内负责养护。移植费用以及移植后五年内的养护费用，由建设单位承担。

　　第二十四条　有下列行为之一的，由古树名木行政主管部门没收违法所得，并按照下列规定予以处罚：

　　(一)砍伐一级保护古树、名木的，按每株十万元以上三十万元以下的标准处以罚款；砍伐二级保护古树、名木的，按每株五万元以上二十万元以下的标准处以罚款；砍伐古树后续资源的，按每株三万元以上十万元以下的标准处以罚款；

　　(二)擅自移植古树和一级保护名木的，以砍伐论处；擅自移植二级保护名木或者古树后续资源的，按每株五千元以上五万元以下的标准处以罚款，造成树木死亡的，以砍伐论处；

　　(三)未经核实注销擅自处理死亡的古树、名木或者古树后续资源的，处以一千元以上一万元以下罚款。

　　第二十五条　违反下列规定，由古树名木行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以三百元以上三千元以下罚款；造成树木死亡的，按每株三千元以上五万元以下的标准处以罚款：

　　(一)违反本条例第十九条规定，损害古树、名木或者古树后续资源的；

　　(二)危害古树、名木或者古树后续资源正常生长的；

　　(三)建设单位未按照保护要求实施保护的；

　　(四)不按照养护技术标准进行养护的。

　　个人所有的古树、名木和古树后续资源养护责任人不履行有关养护责任，并违反前款(一)、(二)、(四)项规定的，由市古树名木行政主管部门进行批评教育，并责令改正；逾期不改正，造成严重后果的，处以一百元以上一千元以下罚款；造成树木死亡的，处以一万元罚款。

　　第二十六条　违反本条例，损坏古树、名木和古树后续资源及其相关保护设施的，应当依法承担赔偿责任。违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的，由公安机关依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十七条　古树名木行政主管部门未按照本条例规定履行职责的，由市和区人民政府通报批评，并责令改正；造成损害的，由市和区人民政府对单位主要负责人给予行政处分。

　　古树名木行政主管部门工作人员在本条例的执行过程中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十八条　当事人对古树名木行政主管部门的行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　第二十九条　本条例自2004年2月1日起施行。1999年8月21日市人民政府发布的《武汉市古树名木保护管理办法》同时废止。