广元市人民政府关于印发《广元市建设领域农民工工资支付管理暂行办法》的通知
四川省广元市人民政府
广元市人民政府关于印发《广元市建设领域农民工工资支付管理暂行办法》的通知
广府发〔2011〕3号
各县、区人民政府，市级有关部门，广元经济开发区、市天然气综合利用工业园区管委会：
《广元市建设领域农民工工资支付管理暂行办法》已经市政府同意，现印发你们，请认真贯彻执行。
二〇一一年一月七日
广元市建设领域农民工工资支付管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为加强劳动用工管理，规范农民工工资支付行为，预防和处理好拖欠农民工工资问题，根据《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》、《国务院关于解决农民工问题的若干意见》、《建设领域农民工工资支付管理暂行办法》等法律、法规、规章规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于我市行政区域内的企业、个体工商户、民办非企业单位及国家机关、事业单位、社会团体（以下统称用人单位）和与之形成劳动关系的农民工。
第三条 政府职责。按照属地化管理和分级管理相结合的原则，各县区政府（含广元经济开发区、市天然气综合利用工业园区管委会，下同）负责辖区内农民工工资支付监督管理工作。
市、县区政府定期组织相关部门召开农民工工资支付监管工作联席会议，及时处置因拖欠农民工工资引发的矛盾。
第四条 部门职责
（一）市、县区劳动保障部门负责做好本行政区域内的农民工工资支付管理与监督检查工作，负责对农民工工资支付情况进行调研，及早发现苗头性问题，及时受理举报、投诉，对涉及拖欠农民工工资的案件依法立案、限时办结，妥善处置欠薪引发的群体性事件，监督农民工工资保证金的收取和支付；
（二）建设部门负责协调处理建设领域拖欠农民工工资问题，协助做好农民工工资支付的监督检查工作，落实农民工工资保证金制度，加强建筑施工企业和建筑劳务企业的资质审查、备案管理；
（三）建设、房管部门负责配合相关单位依法实施相应的查封、抵押等措施；
（四）发改部门负责项目招投标中涉及拖欠农民工工资、不签订劳动合同、不缴纳社会保险费等违规企业的监督；
（五）经委、交通、水利、教育、卫生、国资等部门负责监管所属建设工程项目，防止农民工工资拖欠行为发生；
（六）公安部门负责调查处理拖欠农民工工资涉嫌逃匿和犯罪的案件，处置拖欠农民工工资引发的突发性和群体性事件，协助劳动保障部门检查、处理涉及农民工工资案件维护现场秩序；
（七）工会组织参与农民工工资支付的监督检查，在农民工队伍中大力宣传劳动保障法律法规；
（八）重点办负责加强与项目主管部门的沟通协调，主动与所负责协调管理的重大建设项目业主联系，了解掌握项目建立农民工工资保障机制、监管农民工工资发放情况；
（九）信访部门负责农民工上访案件的协调处理，及时与有关部门沟通，做好案件的转办、交办、督办工作；
（十）工商部门发挥市场监管职能，对用工单位在申请经营执照、年检等过程中依法查验使用农民工行为；
（十一）司法部门负责为农民工讨薪提供必要的法律援助；
（十二）纪检监察部门对涉及农民工工资和用工管理的行政职能部门履行职责情况进行监督；
（十三）人民法院对涉及农民工工资的行政处理、处罚决定，申请强制执行和申请开具工资支付令的，应从快办理；
（十四）其他有关部门应当按照各自职责，共同做好农民工工资支付管理工作。
第五条 农民工工资支付坚持“谁用工、谁负责”的原则，用人单位承担直接责任。建筑领域农民工工资支付由施工总承包企业负总责、建设单位负责监管、专业承包（劳务分包）企业负责发放。施工单位应当按工程项目设立农民工工资支付专用账户，确定专职劳动用工管理人员负责建立农民工花名册、劳动合同签订、农民工工资发放等工作。
建设单位应当严格按照工程承包合同约定及时支付工程进度款，并监督施工单位按月足额支付农民工工资。任何单位不得以工程未审计、决算而拖欠和克扣农民工工资，任何用人单位不得以工程款或分包款被拖欠等经济合同纠纷为由拖欠或克扣农民工工资。
第二章 劳动用工管理
第六条 用人单位使用农民工时，必须自用工之日起按照《中华人民共和国劳动合同法》的规定与农民工签订书面劳动合同，并于签订劳动合同后7日内到用工所在地劳动保障部门进行用工备案。
建筑施工企业与劳动者签订劳动合同应一式三份，双方当事人各持一份，劳动者所在工地保留一份备查。
外地建筑施工企业、劳务企业在我市范围内承揽工程必须到项目所在地建设部门和劳动保障部门备案，其他类劳务企业在我市开展业务必须到所在地劳动保障部门备案。外地建筑施工企业、劳务企业必须接受我市劳动保障部门用工管理，依法与农民工签订劳动合同，按时足额支付工资，缴纳各项社会保险。
第七条 用人单位与农民工签订劳动合同时，不得采用欺诈或者胁迫等手段与农民工签订不平等劳动合同条款。不得以任何理由扣押与农民工签订的劳动合同文本，不得以任何理由和形式向农民工收取风险金、抵押金、保证金或抵押物，不得扣押农民工身份证或其他有效证件。
第八条 农民工上岗前，用人单位应当对农民工进行劳动保障法律法规培训。
第三章 工资支付管理
第九条 用人单位必须按劳动合同约定以货币形式按月足额支付农民工工资，用工不足一个月的，劳动合同终止之日2个工作日内必须结清全部工资。不得以实物、有价证券等形式替代工资，不得规定农民工在指定地点、场合消费，不得以支付生活费方式拒绝执行按月支付工资的规定。
用人单位支付给农民工的工资不得低于用工所在地的最低工资标准。
第十条 用人单位发放农民工工资时必须实行实名制。用人单位支付工资时应当填写农民工工资表，由农民工本人签字领取，因特殊情况本人不能到场的，应当书面（附本人有效身份证件）委托他人代为领取。有条件的用人单位可在指定银行，为农民工本人办理个人工资账户，委托银行发放农民工工资。
农民工工资表应记录支付单位、支付时间、支付对象、支付数额等内容，并保存两年以上备查。
第十一条 建筑施工企业严禁将工资发放给“包工头”或其他不具备用工主体资格的组织和个人。建筑施工总承包企业将部分工程分包后未按合同约定支付分包项目工程款或大宗材料款导致拖欠农民工工资，施工总承包企业要负责垫付。
第十二条 建设单位支付工资部分的工程款，必须以法定货币形式支付，严禁以实物或有价证券等其他任何形式抵付。建设单位未按合同约定支付工程款，导致建筑施工企业拖欠农民工工资的，由建设单位先行垫付。
第十三条 严格执行建设领域农民工工资支付保证金制度。
（一）施工单位应在建设工程项目合同签订后15日内，按工程合同价款5%向项目所在地政府指定的银行专用账户存入农民工工资保证金，由建设部门实行专户管理。建筑施工企业须出具工资保证金银行存款凭证，建设部门方可办理开工等手续，发放施工许可证；
（二）建筑施工企业发生无故拖欠或克扣农民工工资行为，劳动保障部门责令限期整改，建筑施工企业在限定期限内仍不支付工资的，劳动保障部门、建设部门应监督该企业从保证金中直接向被拖欠工资的民工支付工资。对拒绝动用保证金的企业，劳动保障部门根据查实情况，协助农民工向基层人民法院申请动用农民工工资保证金支付拖欠或克扣的农民工工资，其中不足部分由建筑施工企业承担；
（三）每发生一次拖欠农民工工资事件，并依法由工资保障金专户支付农民工工资的，施工企业应在10天内按照原来保证金预存额度的150%补足或由建设单位从应付的工程款中直接扣除转入保障金专户；
（四）工程建设项目竣工验收后，建筑施工企业填报《广元市建筑施工企业农民工工资保证金支付申请表》，经劳动保障部门、建设部门确认无拖欠工资后，专用账户银行在工程建设项目竣工验收后将农民工工资保证金账户的本金和利息全额返还；
（五）在广元市内开展农民工工资担保业务的企业在开展担保业务时必须到所在地建设部门或劳动保障部门备案并提供足额保证金。对当年内发生过拖欠农民工工资的建筑施工企业，不能由担保公司为农民工工资提供担保，必须提供现金担保。
第四章 监督管理
第十四条 强化对用人单位农民工工资支付行为的监督检查。
（一）劳动保障部门要加强建设工程项目和其他工程项目的用工管理，会同建设、公安、工会、信访、维稳等部门适时开展对建筑施工企业农民工工资支付情况的专项检查。
（二）劳动保障部门会同各行业主管部门定期对其它用人单位农民工工资支付情况进行监督检查。
（三）对农民工集中和有欠薪记录的用人单位工资支付情况实施重点监控。
第十五条 县区和乡镇政府加强对农民自建房修建的引导和管理，防止修建中发生工程款和劳务费用纠纷。将农民自建房项目发生的劳务费用争议纳入大调解工作范围。
第十六条 加大市外务工农民工协助维权力度。劳动保障、公安、司法行政、工会等部门通力合作，为外出务工农民工合法权益维护提供必要援助。
第十七条 任何组织和个人对违反法律法规、规章和国家有关规定，侵害农民工合法权益的行为，有权向劳动保障部门等有关部门举报投诉。
第五章 法律责任
第十八条 用人单位有下列行为之一的，劳动保障部门应当责令其限期改正；逾期未改正的将依据有关劳动保障法律、法规和规章对用人单位依法进行处罚：
（一）未按规定到当地劳动保障部门进行用工备案的；
（二）未与农民工依法签订劳动合同，或劳动合同不交给农民工本人的（凡签订劳动合同未交与劳动者本人的应视为未签订劳动合同）；
（三）采用欺诈或胁迫等手段与农民工签订不平等条款劳动合同；
（四）向农民工收取任何形式的风险金、抵押金、保证金或抵押物；
（五）未以货币形式按时足额支付农民工工资。
第十九条 用人单位有下列情形之一的，由劳动保障部门责令限期支付劳动报酬、加班费或经济补偿；劳动报酬低于当地最低工资标准的，应当支付其差额部分；逾期不支付的，除责令用人单位支付应当支付的工资外，同时责令用人单位按应付金额50%以上100%以下的标准向农民工加付赔偿金。
（一）未按照劳动合同的约定或者国家规定及时足额支付农民工劳动报酬；
（二）低于当地最低工资标准支付农民工工资；
（三）安排加班不支付加班费；
（四）解除或者终止劳动合同，未依法向农民工支付经济补偿。
第二十条 用人单位虚假上报农民工工资支付情况，拒绝提供相关资料以及采取其他手段严重干扰、阻挠、抗拒监督检查的，依法对其进行行政处罚，并通过新闻媒体予以曝光。
第二十一条 用人单位恶意拖欠农民工工资，情节严重的，工商部门要根据劳动部门查实的情况和建议，依法责令停业整顿。对用人单位违法用工拒不整改的，工商部门要依据劳动保障部门查实的情况及建议不予年检。
第二十二条 建筑施工企业有下列情形之一的，由建设部门责令限期整改；对拒不整改的，纳入重点监管企业，作为不良行为记入相关责任单位和责任人的信用档案，纳入人民银行征信信息系统，并按下列规定处理：
（一）恶意拖欠和克扣农民工工资造成不良社会影响的建筑施工企业，不予办理企业资质增项、升级，吊销负有直接责任的项目经理岗位证书或执业资格证书，依法清出建筑市场；
（二）施工总承包企业将劳务分包给无经营资格或未履行备案手续的劳务企业的，按照《中华人民共和国建筑法》予以处罚，承担农民工工资的直接责任；
（三）对拒不缴纳农民工工资保证金的用人单位，依法对其进行行政处理、处罚，并通过新闻媒体予以曝光；
（四）房地产开发企业因拖欠工程款和大宗材料款等经济纠纷造成拖欠农民工工资的，或承揽其房地产开发项目的施工企业拖欠农民工工资而不能支付或逃匿的，由项目开发企业先行垫付，对拒不垫付的由建设部门吊销施工许可证和销售许可证，降低或取消开发资质，并监督项目开发企业及时筹措资金兑付农民工工资；
（五）农民工工资保证金担保企业未认真履行保后监管职责或未及时履行代偿责任，出现欠薪行为的，依法从担保保证金中支取农民工工资，并取消其在广元市开展担保业务的资格。
第二十三条 企业在参与工程招投标时，必须提供劳动保障部门出具的《农民工工资支付证明》，禁止当年在广元市内存在拖欠农民工工资、不签劳动合同、不缴纳社会保险费的建筑施工企业参与政府投资项目投标。
第二十四条 拒绝、阻碍国家工作人员依法执行公务和干扰农民工依法申诉追讨工资由公安机关依法处置，对构成违反治安管理行为的，由公安机关对用人单位法定代表人或者负责人及其它相关责任人依法给予治安处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十五条 农民工与用人单位因工资支付发生劳动争议的，当事人可依法向当地劳动争议仲裁委员会申请仲裁。对仲裁裁决不服的，依法向人民法院提起诉讼。
第二十六条 用人单位拖欠农民工工资的，农民工可依法向当地基层人民法院申请支付令。
第六章 附 则
第二十七条 交通（含铁路、桥梁等）、国土、水利水电、通讯、电力、天然气等行业的新建、扩建、改建，地质灾害治理，土地整治，管线工程等建设活动中农民工工资支付管理参照本办法中建筑行业相关规定执行。农民自住建房中拖欠劳务费纠纷，各级调解组织参照本办法进行调解。
第二十八条 本办法由市劳动和社会保障局负责解释。
第二十九条 本办法自发布之日起施行。
中国物权法与房地产项目公司股权转让的法律风险及其控制
陈召利 主页：http://www.law-god.com
2007年3月16日，十届全国人大五次会议经过认真审议，郑重地通过了《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日施行。作为规范财产关系的民事基本法律，物权法必将对我国社会的各行各业产生不同程度的影响，其中房地产行业受到的法律影响尤为显著。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。这里的物，主要是指有形财产，包括不动产和动产。不动产是指不可移动的有形财产，如土地及房屋、林木等地上附着物。动产是指不动产以外的物。房地产行业几乎涉及了物权法的所有调整对象，如土地，房屋等。因篇幅所限，本文重点对房地产项目转让过程中的法律风险及其控制予以阐述，以期对我国物权法施行后如何运作房地产项目转让提供借鉴与参考。
一、房地产项目转让的界定
房地产项目转让是指房地产开发企业在开发过程中，将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。这里的项目，是指已经具备开工条件或已经开工但尚未开始预售的建设工程。所谓具备开工条件是指建设工程已经立项，取得土地使用权证，土地已经完成“三通一平”和勘探、设计工作，设计方案已获得规划部门批准并已经取得施工许可证。所谓已经开工但尚未开始房屋预售，是指建设工程已经开始基础施工，但尚不具备法律规定的预售条件，未领取《商品房预售许可证》。由于房地产开发往往投资数额巨大（数千万甚至上亿元）、开发周期较长（少则两三年，多则十多年），房地产市场变化不定，为规避、转移经营风险，房地产开发企业有时通过转让项目来实现项目收益。
实践中，房地产项目转让主要存在两种方式：
（一）房地产开发项目转让
房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，双方就转受让该建设项目确立权利义务关系的民事行为。我国《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条对房地产开发项目转让作出了明确规范，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条对房地产开发项目的转让手续作了进一步的详细规定，“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案”。由此我们也可以看出，房地产开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让。
（二）房地产项目公司转让
目前，无论国家还是地方，对房地产项目公司均无系统或专项规定，但实际上注册登记的房地产项目公司在我国早已大量存在。随着房地产市场的发展，投资者发现设立房地产项目公司可以合理地规避市场及法律上的诸多风险，因此投资者每开发一个房地产项目即成立一个公司，各个房地产项目彼此互不影响。据此，本文所称的“房地产项目公司”是指投资者专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公司。房地产项目公司转让就是指投资者注册成立房地产开发有限公司，然后以公司股权转让的方式实现房地产项目转让。这种转让是以转让公司股权的方式达到房地产项目投资主体的更替的目的。
如上所述，房地产开发项目转让具有审批手续过繁，耗时过久，交易成本过高等缺点。因此，在实践操作中，投资者往往避开直接的房地产项目转让形式，而以转让房地产项目公司股权的方式实现房地产项目转让，即投资者将其持有的目标房地产项目公司的股权转让给他人，从而由受让方间接取得房地产项目的全部权益。在股权转让形式下，转让的标的是公司的股权而不是房地产项目，房地产项目收益作为一种公司资产随公司投资主体变化而自然转移，因此不需办理权属变更登记等手续，从而可以高效、简便、低成本地实现房地产项目的转让。目前，我国法律对以股权转让方式转让房地产项目并没有禁止性规定，这种转让方式在实践操作中被广泛采用，但司法实践中的纠纷频频出现，如何防范和控制风险成为突出的问题。本文将结合我国《物权法》的相关规定，基于目标房地产项目公司股权受让方的利益考虑，从专业律师角度出发，对以股权转让的方式实现房地产项目转让的法律风险及其控制提出建议。须注意的是，本文的探讨建立在以下两个前提之上：第一，假设受让方收购了目标房地产项目公司的全部股权；第二，仅限于对法律风险的探讨。
二、我国《物权法》与房地产项目公司股权转让的法律风险及其控制
以实现房地产项目转让为目的的公司股权转让不同于一般的公司股权转让：前者收购股权具有目的的单一性，仅仅为了获得土地使用权及房地产项目。所以，对于房地产项目受让方而言，一方面要避免股权转让过程中的法律风险，另一方面更为重要的是防范转让的房地产项目本身存在的各种法律风险，如果事实上不能实现房地产项目的收购，那么股权转让也就失去了意义。实际上，在以股权转让方式实现房地产项目转让的过程中，对房地产项目本身的风险防范和控制更为重要，也更具有现实意义。以股权转让方式转让房地产项目虽然不必履行程序上的转让房地产项目的繁琐手续，但是必须在实体上加强防范和控制目标房地产项目本身可能存在的权利瑕疵和潜在风险，才能真正实现股权转让的目的。
（一）《物权法》的物权变动制度与房地产项目的合法性