“私募股权基金有望成为房企融资的最佳途径。”2011年9月16日，国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在上海出席2011年“金秋SAIF”地产金融高峰论坛时指出。
随着国家相关政策对于房地产市场的调控，地产开发企业必然要进入一个特殊转型时代，而在转型时代当中，融资模式的转变对今后房地产业的转型会有很大的支撑作用。
新型的房地产金融业态今后将渐成趋势，包括房地产信托、企业债券、房地产股权私募基金（房地产PE）、以及资产证券化，都应该是房地产金融的新型融资渠道。
首先，房地产企业发行企业债，但相关管理规定比较严格。现在在大多数地方和企业可以发行保障性住房债券。其次是房地产PE，房地产私募股权基金除了要按照合伙企业法运作外，没有更多的监管政策。
本文旨在通过法律角度对于PE与地产开发企业合作的法律探讨。
一、简要概述PE
PE是指私募股权基金（Private Equity Fund）简称PE，是向特定人募集资金或者向少于200人的不特定人募集资金，并以股权投资为运作方式，主要投资于非上市企业股权，以对非上市企业注入资金和管理经验，从而推动非上市企业价值增长，最终通过上市、并购、股权置换等方式退出的一种投资组织。
现如今，我国PE尚处于初步发展阶段，相关法律规范并不是十分健全，没有一部系统的法律规范PE，只是在某些法律中涉及了部分的PE内容。主要有：
序号 法规名称 文号 施行/颁布日期
1 《合伙企业法》 主席令第55号 2007.6.1
2 《合伙企业登记管理办法》 国务院令第497号 2007.5.9
3 《中华人民共和国信托法》 主席令第50号 2001.10.1
4 《信托公司管理办法》 银监会令2007年第2号 2007.3.1
5 《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》 银监发【2008】45号 2008.6.25
6 《外商投资创业投资企业管理规定》 外经贸合作部、科技部、国家工商总局、国家税务总局和外汇管理局令【2003】年第2号 2003.3.1
7 《创业投资企业管理暂行办法》 发改委、科技部、财政部、商务部、中国人民银行、国家税务总局、工商总局、银监会、证监会、外汇管理局第39号 2006.3.1
8 《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于创业投资引导基金规范设立与运作指导意见的通知》 国办发【2008】116号 2008.10.18
9 《关于外国投资者并购境内企业的规定》 财税【2008】159号 2008.6.12
从具体的角度来理解PE，主要通过三个方面：
（一） 私募
私募股权基金的私募主要有两层含义：
第一层含义是指，私募股权基金的资金募集形式为私募，即基金只能向特定人募集资金，或者向少于200人的不特定人募集。与私募相对应的概念是公募。在募集的对象、募集信息的传播方式、投资者要求、信息披露义务等方面二者存在较大的区别。
第二层含义是指，私募股权基金的投资对象只能是未上市的股权，被投资企业由于未公开上市发行股票，其募集资金的方式就是非公开募集。
（二） 股权投资
股权投资相对应的概念就是债权投资。股权投资的收益是公司的分红。而相对而言，债权投资的孳息收益仅为若干百分点，相对较少。所以股权投资的收益相对较高。
股权投资高收益的同时，伴随着高风险。首先，股权投资的投资周期较长，且投资于发展期或成长期的企业，而被投资的企业的发展本身就存在很大风险。如果被投资企业在破产的情况下，按照《中华人民共和国破产法》等相关法律的规定，股权投资企业难以分到任何资产。
（三） 基金
仅仅可以成为一种集合投资制度，基金具有固定性、集合性、独立性的特点。
二、房地产开发企业与PE相结合的分析
房地产开发企业与PE合作的模式大致主要可以分为两种。
第一种，PE投资于地产开发企业。这种模式主要通过PE作为新股东投资入股的增资扩股方式进行。
第二种，PE投资于地产开发企业所开发项目。这种模式主要通过PE作为新股东投资入股房地产开发企业所设立的项目公司的方式进行。
现如今，对于信托类型的PE来说，为了其发行信托产品宣传的需要，主要与地产开发企业采用第二种合作模式。本文主要详细阐述第二种合作模式。
（一）投资协议的拟定
投资协议是地产开发企业与PE合作的核心。其主要核心内容为以下几个条款：
1、保密条款
由于PE作为股东投资于地产公司，知悉企业内部的相关信息，保密条款的重要性毋庸置疑。
2、优先权条款
优先权条款主要分为：优先分红权、优先清算权、优先认购权、优先购买权。
（1）优先分红权
优先分红权是PE获得投资收益的主要途径之一，是指其优先于地产企业其他股东分红的权利。
其法律依据为公司法第一百六十七条规定：“公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润，有限责任公司依照本法第三十五条的规定分配；股份有限公司按照股东持有的股份比例分配，但股份有限公司章程规定不按持股比例分配的除外。”
上述约定表明，原则上股东按照实缴的出资比例分红，但全体股东也可以约定不按照比例而按照其他另行约定的方式分取红利。对于优先权的实现，需要在股东分红的顺序上进行调整。而《公司法》仅规定了可以不按照出资比例来进行分红，未明确是否可以在分红的优先顺序上进行调整。如果按照“法无明文禁止即为许可”的原则，优先权的约定是存在一定的可行性的。
（2）优先清算权
优先清算权是指PE在企业请款或结束业务时，具有的优先于其他普通股东获得分配的权利。
（3）优先认购权
优先认购权是指发行新股时，PE投资者作为股东拥有一期原先的持股比例先于第三方认购的权利。
优先认购权的法律依据是公司法第三十五条之规：“股东按照实缴的出资比例分取红利；公司新增资本时，股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是，全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。 ”
（4）优先购买权
丽水市渡口安全管理办法（废止）
浙江省丽水市人民政府
丽水市渡口安全管理办法
丽政令〔2002〕25号
《丽水市渡口安全管理办法》已经市人民政府第16次常务会议审议通过，现予发布，自2002年9月1日起施行。
二○○二年七月十七日
丽水市渡口安全管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强渡口安全管理，保障国家、集体、个人财产安全和人民生命安全，根据《中华人民共和国内河交通安全管理条例》、《浙江省渡口安全管理办法》等有关法律法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市所有渡口及与渡口安全管理活动有关的单位、个人。
本办法所称渡口，是指设于河流、水库,专供渡运人、货、车的场所及设施，包括渡运所需的场地、道路、水域、码头、渡船及为渡运服务的其他设施。
第三条 渡口分为三类：
（一）设于市镇港埠、渡运量较大的渡口为交通渡；
（二）设于乡村或集镇的渡口为乡镇渡；
（三）设于企事业单位专用场所或旅游风景点的渡口为专用渡。
第四条 各级人民政府应加强对渡口安全管理工作的领导。渡口安全管理任务繁重的地区，当地人民政府可根据实际需要采取组织措施，协调有关部门做好渡口安全管理工作。
市、县（市、区）交通行政主管部门负责本辖区内的渡口安全管理工作。
市、县（市、区）港航监督机构负责渡口安全的监督管理工作，船舶检验机构负责渡船的检验、发证工作。
计委、财政、经贸委、公安、建设、水利、教育、旅游等有关部门应当根据各自职责，配合做好渡口的安全管理工作。
渡口安全管理任务繁重的乡镇人民政府应设立渡口安全管理小组，负责本辖区渡口安全管理工作。
第五条 渡口安全管理实行"谁经营、谁管理、谁负责"的原则。渡口经营者对渡口安全负全面责任，渡口的主管部门和乡镇渡口所在地的乡（镇）人民政府对渡口安全负领导责任。
乡（镇）人民政府应加强对当地非经营性义渡的安全管理。
第六条 渡口经营实行"以渡养渡"的原则。
渡运收费标准由价格主管部门会同交通行政主管部门按照各自管理权限核定，同时使用财政部门监制的收费票据。
市、县（市、区）、乡镇人民政府对非经营性的乡镇义渡的正常开支和收费不足难以维持正常开支的乡镇渡，以及渡口、渡船更新改造资金和渡口安全管理专项经费，应予解决或补助。
第七条 对渡口安全管理工作做出显著成绩的单位、个人，各级人民政府和渡口的主管部门应当给予表彰、奖励。
第二章 渡口的设置、迁移、撤销
第八条 设置、迁移、撤销渡口，应当符合城市规划或村镇规划，由设置单位、个人提出书面申请，按下列程序报批：
（一）乡镇渡，须经所在地乡（镇）人民政府同意，由当地港航监督机构签署意见后，报县级人民政府审批；
（二）专用渡，须经其主管部门同意，由所在地港航监督机构和有关部门签署意见后，报县级以上人民政府审批；
（三）交通渡，须经所在地港航监督机构签署意见后，报县级以上人民政府审批。
跨行政区域的渡口，须经相关各方协商一致并按前款规定分别报经批准后，报同一上级交通行政主管部门审批。
任何单位和个人未经批准，不得擅自设置、迁移、撤销渡口。
涉及建（构）筑物建设的按照基本建设程序办理报批手续。
第九条 渡口应当设置在岸平水缓、视线良好、旅客上下方便的地段。渡口禁止设置在狭窄、弯曲、流急波漩或靠近易爆易燃生产场所、仓库等地段，严禁妨碍堤防安全、航道畅通和排洪泄洪。
设置渡运机动车辆的渡口，还应当符合国家有关公路渡口管理的规定。
禁止在通航水域设置缆渡。
第十条 渡口两岸必须修建合适的码头或埠头，设置明显的《渡口守则》标牌和警戒水位停渡标志。
第十一条 设置营业性渡口，经营者应当依法向当地工商、税务等有关主管部门办理登记手续，领取营业执照；迁移或撤销渡口的，应依法办理变更登记或注销手续。
第十二条 有条件建桥的地区，当地人民政府应当鼓励撤渡建桥，多方筹资并给予适当的资金补助。
第三章 渡 船
第十三条 渡船（包括机动船和非机动船，下同）须经船舶检验部门检验、港航监督机构登记，依法取得船舶检验证书、船舶登记证书和航行签证簿或渡船证。机动渡船还须持上述有关证件到船籍所在地的公安机关申领浙江省船舶户牌。未经检验合格，登记发证、上牌的渡船，不得投入渡运。
渡船应当按规定办理签证和年度检验。
第十四条 渡口经营者必须确保渡船适航，禁止擅自改变船舶结构和使用性能，严禁水泥船作渡船使用。
第十五条 渡船应当按规定配备消防、救生等安全设施和设备。
第十六条 渡船两舷应当设置安全栏杆，渡运机动车辆的渡船应当在甲板设置防滑装置。
第十七条 渡船应当标明：船名、核定乘客定额、载重水线和抗风等级，渡船应按船舶检验部门核定的部位载客运货。
第四章 渡 工
第十八条 渡船经营者应当按规定配备渡工（船员，下同），并保持相对稳定。
第十九条 渡工应当由责任心强、技术好、熟悉航道、身体健康，并经港航监督机构考核合格，取得相应渡工证或船员适任证书的人员担任。
渡工因事需他人代班时，必须由具有相应船员职务适任证书或渡工证的人员担任，严禁无证人员担任渡工。
聘用渡工的期限应为２年以上。
第二十条 渡工必须严格遵守有关法律、法规、规章和水上安全操作制度。
第五章 渡 运
第二十一条 渡船应当在规定的航区及指定的航线航行，横渡时严禁抢越沿流行驶中的他船船头。
第二十二条 需要渡运装运危险品的车辆和超高、超宽、超长、超重车辆的，须出示有关部门核准的准运准渡证明，经渡口经营者同意，并采取有效的安全措施后方可渡运。
禁止装运危险品的车辆和客车同渡。
禁止渡运剧毒化学品以及国务院交通部门规定禁止运输的其它危险化学品。
第二十三条 有下列情况之一的，严禁渡运：
（一）超员或超载的；
（二）装载不当，影响安全渡运的；
（三）天气恶劣或发现其他危险情况的；
（四）船员配备不足或渡船不适航的；
（五）其他危及渡运安全的情况。
第二十四条 渡口经营者对中小学生、残疾人、老年人、孕妇等旅客过渡，应当予以照顾。
第二十五条 渡船在维修保养期间，需用他船代渡，代渡船需经船舶检验机构检验合格后，方可投入运营。
第六章 渡口安全管理职责
第二十六条 渡口所在地市、县（市、区）人民政府和渡口主管部门应当建立渡口安全管理责任制，每年签订渡口安全管理责任书，如责任人发生变动，应及时补签。
乡镇渡设置后，县（市、区）人民政府与乡（镇）人民政府、乡（镇）人民政府与村民委员会、村民委员会与渡工应当签订渡口安全管理责任书。
交通渡、专用渡设置后，其主管部门与经营者、经营者与渡船负责人、渡船负责人与渡工应当签订渡口安全管理责任书。
学生过渡比较集中的渡口，其所在地乡（镇）人民政府应与有关学校签订学生平安过渡安全责任书。
第二十七条 市、县（市、区）人民政府交通行政主管部门的主要职责：
（一）宣传贯彻有关渡口安全管理的法律、法规、规章；
（二）监督检查渡口三级安全管理责任制的落实情况和渡口经营者渡运安全情况；
（三）制定渡口安全管理制度，及时处理、解决渡口安全管理中存在的问题；
（四） 统一规划渡口的更新改造；
（五） 本级人民政府交办的其它渡口安全管理工作。
第二十八条 港航监督、船舶检验机构的主要职责：
（一）依法办理渡船检验、登记，核发船舶检验证书、船舶登记证书和航行签证簿或渡船证；
（二）负责渡工的技术考核，核发渡工证或船员适任证书；
（三）对渡口渡运安全实施监督检查，查处渡运违章行为，对违反有关规定的渡船，可以依法采取责令临时停航，驶向指定地点，强制卸载，拆除动力装置、暂扣船舶等保证通航安全的措施；
（四）调查处理渡船交通事故；
（五）对渡口安全管理责任措施不落实或不到位的单位和个人，实行督查通报。
（六）上级主管部门交办的其它有关渡口安全管理工作。
第二十九条 交通渡、乡镇渡、专用渡主管部门的主要职责：
（一）贯彻落实有关渡口安全管理工作的法律、法规、规章；
（二）明确分管领导和专兼职管理人员；
（三）建立渡口安全生产责任制，规范安全检查记录，及时填写安全检查登记薄，健全完善渡口台帐档案；
（四）检查、督促、考核渡口安全管理责任制的落实，并建立奖惩制度；
（五）负责对渡工和乘客的安全宣传教育，定期进行渡口安全检查，严防发生渡运事故。重大节假日、集会等渡运高峰期间和恶劣气候下，必须组织力量加强渡口现场管理；
（六）及时组织整改事故隐患，协调渡口安全管理中的有关问题；
（七）审定渡工的录用和奖惩事项；
（八）上级政府及有关部门交办的其它有关渡口安全管理工作。
第三十条 交通渡、乡镇渡、专用渡渡口经营者的主要职责：
（一）聘任渡管员；
（二）推荐持有合格船员职务适任证书的人员担任渡工；
（三）负责日常渡口安全教育；
（四）确保渡船适航和渡口设施的完好有效；
（五）维护渡口安全秩序，制止超载抢渡，渡运高峰期应增加渡运班次；
（六）建立健全和组织实施安全生产的宣传、教育、管理、奖惩制度和岗位责任制。在推行经济承包制时，应规定安全责任等有关内容；
（七） 其他有关渡口安全管理的工作。
第三十一条 渡口所在地中小学校的主要职责：
（一）渡口附近的学校，在学生集体活动或上、下学过渡时，学校应派出专人护送学生上船，协助渡工维持学生渡运秩序；
（二）学校应加强对学生的水上交通安全知识教育和其他有关渡口安全教育工作，学生应按照有关规定乘坐渡船。
第三十二条 渡工的主要职责：
（一）渡工应坚守岗位，遵守航行规章，认真瞭望，谨慎驾驶，严禁超载航行，严禁酒后驾驶，严禁将船交给无证人员驾驶，严禁擅自改变渡船用途和渡运航线，严禁在大风、浓雾、洪水、急流等危险情况下冒险渡运；
（二）有权拒绝任何单位或个人强迫其违章渡运、冒险航行的要求；
（三）宣传《渡口守则》，维护渡运秩序；
（四）做好渡船日常例检及维修保养工作，发现渡船不适航时，应立即停航，及时采取防范措施并向经营者和主管部门报告；
（五）渡船发生事故时，应当立即采取救援措施、组织抢救，并及时向渡口经营者、所在地乡镇人民政府（渡口主管部门）和港航监督机构报告；
（六）按有关规定办理签证；
（七）其他有关渡口安全管理工作。
第三十三条 过渡旅客应遵守有关渡口、渡船的安全管理规定，服从渡口安全管理人员或渡工指挥。严禁将易燃、易爆等危险品携带上船。
第七章 渡船交通事故处理
第三十四条 渡船发生交通事故，由港航监督机构按照有关法律、法规和规章的规定调查处理。渡口经营者及其主管部门应当积极配合、协助。
第三十五条 渡船发生重大、特大交通事故，当地人民政府、渡口主管部门和其他有关部门的领导，应当及时到现场组织抢救、处理善后，并按照国家规定的程序和时限立即上报。
第三十六条 因渡船交通事故引起的民事纠纷，当事人可以申请港航监督机构调解；不申请调解或者调解不成的，可以向人民法院起诉。
第八章 法律责任
第三十七条 违反本办法规定，由县级以上人民政府交通行政主管部门等有关行政执法主体依据《中华人民共和国内河交通安全管理条例》、《浙江省渡口安全管理办法》有关规定处罚。
第三十八条 违反本办法规定，未建立渡运安全责任制和未履行相应职责的，由上级人民政府或渡口主管部门依法依纪追究有关责任人员的责任。
第三十九条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。
当事人逾期不申请复议、不起诉、又不履行处罚决定的，作出处罚决定的机关可以依法申请人民法院强制执行。
第四十条 渡口管理部门和单位的工作人员，玩忽职守，造成渡船交通事故的，由有关主管部门给予行政处分。
第四十一条 渡口发生特大交通安全事故，依据《国务院关于特大安全事故行政责任追究的规定》处理。
第四十二条 违反本办法规定，触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。
第九章 附 则
第四十三条 本办法有关规定与今后新颁布的法律、法规、规章的规定不一致的，按新规定执行。
第四十四条 本办法自2002年9月1日起施行。